Le marché des actifs industriels et logistique a attiré près de 7 Md€ de capitaux en 2021. Aux côtés des grands opérateurs de ce secteur, les SCPI sont de plus en plus présentes. Deux d’entre elles, ActivImmo et Iroko Zen, viennent d’annoncer de nouvelles opérations. Focus.
La thématique logistique attire de plus en plus les investisseurs. En 2021, le secteur a drainé 20% des investissements en immobilier d’entreprise en France, selon BNP Paribas RE. Il connaît un succès équivalent en Europe. Au Royaume-Uni, la logistique s’est même placée pour la première fois en tête des classes d’actifs les plus plébiscitées, avec près de 20 Md€ d’investissements recensés, estime le broker.
Logistique, forte croissance des transactions de portefeuilles
Sur le seul marché français, le volume des acquisitions est monté à 5,3 Md€ l’an dernier, selon la dernière étude de BNP Paribas RE. Et jusqu’à 6,6 Md€, en incluant les actifs industriels, selon CBRE. Le plus gros des transactions vient des cessions de portefeuilles. 60% des montants, estime BNP Paribas REIM. Elles sont souvent réalisées par de grands opérateurs internationaux. L’an dernier, se sont notamment distingués sur ce créneau Blackstone, Hines, ou un fonds singapourien, ce dernier s’étant porté acquéreur d’un méga-entrepôt de 110 000 m² pour 126 M€… Depuis le début de l’année 2022, plusieurs méga-deals ont déjà été recensés. Les analystes estiment d’ailleurs que le record d’investissement 2021 pourrait encore être battu cette année.
Les SCPI ont consacré 7% de leurs investissements au secteur logistique en 2021
La plus importante opération a été menée par GLP Europe auprès de Blackstone, pour un montant total de… 580 M€. A côté de ces grands portefeuilles, les transactions de taille unitaire moins importante se multiplient également. L’une des dernières en date est le rachat du portefeuille Essentials par Tristan Capital Partners, pour 50 M€ environ. Un niveau de prix sur lequel les SCPI, ou autres fonds immobiliers non cotés ouverts au grand public, peuvent éventuellement se positionner. Et elles ne s’en privent pas… En 2021, les SCPI ont, selon l’IEIF, consacré 7% de leurs investissements au secteur logistique. Contre 6,4% en 2020. Elles sont donc elles aussi de plus en plus friandes de cette classe d’actifs. A commencer par celles qui ont choisi de concentrer leurs acquisitions sur ce créneau…
Deux nouveaux actifs logistiques pour la SCPI ActivImmo
C’est le cas notamment d’ActivImmo, la SCPI dédiée depuis sa création aux actifs logistiques. Elle vient d’ailleurs d’annoncer deux nouvelles opérations, pour un montant total de 30 M€. Le véhicule géré par Alderan, récemment labelisé ISR, s’est emparé d’un entrepôt logistique et d’un parc d’activités en état futur d’achèvement. Le premier est localisé à Saint-Etienne (42000). Il se compose d’un bâtiment existant et d’un foncier résiduel constructible. La plateforme logistique (32 000 m²) est exploitée « par un locataire de premier rang ». Le bail est récent, sa durée résiduelle ferme d’engagement est d’environ 5 ans. Le foncier résiduel présente quant à lui « tous les fondamentaux nécessaires tant en termes de configuration et de localisation pour y développer un projet logistique neuf du dernier kilomètre », estime Alderan dans un communiqué.
Un parc d’activités en développement
Le second actif est à développer. Ce parc d’activités – labellisé BREEAM Good -, représentera une surface utile globale d’environ 8 450 m². Situé à Cergy (Île-de-France), il disposera de « très bonnes caractéristiques techniques », ce qui «devrait permettre une commercialisation rapide du site », explique le gestionnaire. Ces opérations, ajoute-t-il, permettront à la SCPI « de maintenir un niveau de rendement très attractif, au vu du contexte de marché actuel ». Pour mémoire, ActivImmo affichait l’an dernier un Taux de Distribution de 6,02%, et vise, « par prudence », un Taux de Distribution de 5,5% en 2022. Une autre SCPI, plus récente, mise également beaucoup sur le secteur logistique. Iroko Zen est certes un véhicule diversifié. Mais sur la vingtaine d’actifs détenus, plus de 60% sont des entrepôts ou des locaux d’activité. La SCPI « sans droit d’entrée » vient elle aussi d’annoncer deux nouvelles acquisitions.
Deux nouveaux entrepôts dans le portefeuille d’Iroko Zen
Il s’agit de deux entrepôts situés à Azuqueca de Henares (à 45 km de Madrid) et à Bilbao, en Espagne donc. Ces opérations, d’un montant total de 13,7 M€, ont été conclues dans le cadre d’un Sale & Leaseback. Les baux ont une durée de 10 ans, assortis de deux options de renouvellement de 5 ans. Le taux de rendement immédiat annoncé est de 6,10%. Un niveau inférieur au Taux de Distribution de la SCPI en 2021 qui, avec 7,10%, s’était positionnée à la première place du classement des performances l’an dernier.
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Taux de distribution de 6,02% pour la SCPI ActivImmo en 2021
A propos d’Alderan(i)
Alderan est une société de gestion créée en 2015 par Rémy Bourgeon. Elle est issue d’un family office immobilier, Ojirel, spécialisé depuis 20 ans en immobilier professionnel, et en particulier dans le secteur des locaux d’activités et la logistique. Alderan agit de manière indépendante sur l’ensemble du cycle de détention : acquisition, gestion et revente. Sa connaissance du marché et son réseau d’apporteurs d’affaires permettent à Alderan d’avoir accès à des opérations exclusives et « off market ».
A propos d’Iroko(i)
Iroko est une Fintech de l’épargne créée en 2020 et agréée par l’Autorité des Marchés Financiers en tant que société de gestion. Forte d’une équipe de plus de vingt personnes et d’une levée de fonds auprès d’Eurazeo (IdInvest Partners) et d’HEC Ventures, Iroko se projette avec ambition dans sa mission : rendre accessible à tous des produits d’épargnants performants et responsables. Iroko a lancé en novembre 2020 son premier produit d’épargne : Iroko ZEN, une SCPI 100% digitale et sans frais d’entrée, labélisée ISR. Ce produit permet à des épargnants de devenir propriétaire dès 5000 euros, et de toucher chaque mois leur quote-part de loyers. Un an après le lancement, la SCPI compte déjà plus de 1000 épargnants et plus de 50 millions sous gestion, soit l’un des meilleurs lancements de l’histoire des SCPI.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
