Les SCPI mettent du temps à traduire dans leur distribution de revenus aux associés les tensions ressenties sur le marché de l’investissement, alors même que la conjoncture difficile du marché locatif des bureaux pèse sur leurs loyers au moment des renégociation des baux.
Déjouant les pronostics que faisaient de nombreux professionnels, les SCPI d’immobilier d’entreprise ont maintenu leur rendement moyen au-dessus de la barre symbolique des 5 %. Il a juste perdu quelques fractions à 5,08 % contre 5,15 % un an plus tôt. Et la performance des porteurs de parts s’enrichit en outre d’une progression de variation du prix moyen de la part de 0,54 % contre 0,65 % en 2013. Jamais dans toute l’histoire des SCPI leur performance n’avait été aussi forte si on la compare au rendement des emprunts d’Etat à 10 ans qui ressort à 0,86 % sur l’année 2014.
Le cap des 5 % de rendement semble difficile à maintenir sur le long terme sans puiser dans les réserves alors que les acquisitions des SCPI se font le plus souvent à des rendements immobiliers qui ne permettent pas d’assurer ce niveau de distribution aux porteurs de parts de SCPI. D’autant que de nombreuses SCPI ont connu l’an dernier une activité intense sur le front des relocations de bureaux avec à la clé des mesures d’accompagnement consenties aux nouveaux occupants. En 2014, 23 SCPI sur les 81 SCPI d’immobilier d’entreprise affichent un rendement inférieur à 5 %. Certaines d’entre elles ont d’ailleurs vu leur rendement passer sous le seuil de 5 % du seul fait de la revalorisation du prix des parts. Pour autant, si le seuil des 5 % devait être cassé, « la situation resterait favorable : la prime de risque des SCPI est historiquement élevée et le futur proche ne devrait pas contredire ce point positif » se plait à relever Arnaud Dewachter délégué général de l’ASPIM (voir ci-contre l’interview d’Arnaud Dewachter).
Le taux de rendement interne des SCPI Immobilier d’entreprise ressort à 5,7 % sur 5 ans, à 8,2 % sur 10 ans, à 9,9 % sur 15 ans et à 5,2 % sur 20 ans. Seules les foncières cotées en Bourse font mieux sur chacune de ces périodes. Les SCPI battent ainsi régulièrement, les Sicav monétaires et obligataires, l’Or, le livret A et font également sensiblement mieux que l’inflation. Face aux indices boursiers, le match est plus disputé. A la fin 2014, le TRI à 5 ans est redevenu plus favorable pour les actions françaises, mais les SCPI conservent l’avantage sur les périodes de 10 ans et 15 ans. Elles le reperdent sur 20 ans !
Comme en 2013, on retrouve 9 SCPI dont le rendement dépasse le cap des 6 %, alors que certaines de ces SCPI à capital fixe les plus généreuses avec leurs porteurs de parts accompagnent leur distribution élevée d’une revalorisation sensible du prix moyen de leurs parts (VPM). C’est le cas notamment de Capiforce Pierre gérée par PAREF Gestion dont le VPM a été de 16,63 % alors que son rendement (DVM) s’affiche à 6,06 %. Chez Fiducial Gérance, le rendement de Selectipierre 1 (6,21 %) va de pair avec une réévaluation du prix des parts qui atteint 5,17 %. Parmi les SCPI dont les rendements s’inscrivent au-dessus de 6 %, la plupart s’inscrivent dans la catégorie des « vieilles » SCPI créées dans les années 80, mais deux d’entre elles sont au contraire des SCPI très récentes, LFP Opportunités et Corum Convictions. Toutes deux ont fait le choix d’une stratégie d’acquisition opportuniste en acquérant des actifs en dehors des principaux marchés d’immobilier d’entreprise. Ce qui leur a permis de mettre la main sur des biens affichant un rendement immobilier plus élevé lors de leur acquisition. Elles devront prouver lorsque viendront les renouvellements des baux qu’elles n’ont pas pris trop de risques pour le surcroît de rendement obtenu.
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