La SCPI digitale et sans frais d’entrée multiplie les acquisitions. Elle vient de boucler son 20e investissement, moins d’un an après son lancement. La rentabilité est au rendez-vous. Iroko Zen est elle aussi en train de démontrer la viabilité de ce nouveau modèle sans commission de souscription.
Ce ne sont pas moins de 11 nouveaux biens immobiliers qui sont entrés dans le patrimoine d’Iroko Zen au 3etrimestre. Trois autres opérations ont été bouclées en octobre, novembre, et décembre. Moins d’un an après son lancement, la SCPI « digitale et sans commission de souscription » détient donc déjà 20 actifs.
Un patrimoine déjà harmonieusement réparti entre les différents secteurs de la « vie urbaine »
Conformément aux objectifs initiaux, ce patrimoine est en outre assez harmonieusement réparti entre les différents secteurs de « la vie urbaine ». Mi-décembre, il se composait à hauteur[1] de 33% d’immobilier de commerce, de locaux d’activités (27%), et d’entrepôts (24%). Les bureaux y figurent pour 15%. Le secteur des résidences gérées (au sens large), pour 1%. Iroko Zen est également déjà diversifiée en termes géographiques. Elle a signé une première acquisition en Espagne en juin dernier. Sa cible : les murs d’un supermarché DIA situé en plein centre-ville de Barcelone (2,3 Md€, 6% AEM). Puis une seconde, en novembre, toujours en Espagne. Il s’agit aussi une nouvelle fois d’un supermarché exploité par DIA (sous la marque « La Plaza »). Mais situé cette fois à Aviles, dans la communauté autonome des Asturies. Le rendement à l’acquisition est encore plus conséquent : 7,5%.
Une présence à l’international de déjà 15%
La SCPI ne compte pas en rester là. « Après la France et l’Espagne, nous devrions pouvoir présenter prochainement notre première acquisition en Allemagne. Et ouvrir de nouveaux marchés dans les pays de la zone Euro prochainement », estimait Marion Bertrand, responsable des investissements d’Iroko Zen, lors de l’annonce de la dernière acquisition espagnole, le 25 novembre dernier. Promesse tenue. Iroko vient de communiquer sur une 20eopération : un supermarché situé à Leverkusen, directement au nord de Cologne, dans le Länder de Rhénanie-du-Nord Westphalie. L’acquisition a été finalisée le 9 décembre dernier. Et porte l’ouverture internationale de la SCPI à plus de 15%. L’actif allemand est entièrement loué à Netto Marken-Discount, un groupe spécialisé dans le discount alimentaire. Le bail est d’une durée résiduelle ferme de 8 ans. Taux de rendement immédiat de l’opération : « supérieur à 5% », précise Iroko.
Un taux de rendement moyen des acquisitions de 6,68%
Le taux de rendement moyen des acquisitions menées par Iroko Zen depuis son lancement s’avère d’ailleurs très confortable : 6,68%, actes en main, selon le gestionnaire. Au-delà, donc, de son objectif de distribution -ambitieux- de 5,5% dès son premier exercice. Mais la SCPI tient visiblement ses engagements. Sur la rentabilité de ses investissements, en tout cas. Elle n’a même pas eu besoin, pour l’heure, d’utiliser massivement l’effet de levier pour les financer. Rappelons que la SCPI s’était donné la possibilité de « recourir à l’endettement bancaire et non bancaire en vue de financer ses investissements dans la limite de 50 % de la valeur globale des actifs ». Ainsi que celle de financer par endettement l’acquisition d’un actif immobilier « jusqu’à 100% de sa valeur d’acquisition ». Fin septembre, son ratio d’endettement n’était toutefois encore que de 18%.
Iroko Zen démontre elle aussi la viabilité du modèle sans frais de souscription
C’est donc essentiellement grâce à une collecte soutenue – sa capitalisation atteignait plus de 36 M€ fin septembre- qu’Iroko Zen a tenu son programme d’investissements. La SCPI sans commission d’entrée a réussi à séduire près de 800 associés. Dont 320 au cours du seul 3e trimestre 2021, période où elle aura collecté plus de 13 M€ de nouvelles souscriptions. Elle s’est également étoffée, en termes d’effectifs, pour assurer son développement. Avec notamment l’arrivée, sur le pôle gestion, de Marion Bertrand[2] venue épauler en juillet dernier Phong Hua, le directeur des investissements[3]. La société de gestion a aussi musclé son dispositif commercial, dirigé par Pierre-Antoine Burgala. Ce dernier, qui a rejoint Iroko début 2021, a activement participé à la création de Néo, chez Novaxia… Une autre SCPI sans commission qui, elle aussi, est en train de démontrer la viabilité de ce modèle de plus en plus prisé par les souscripteurs…
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A propos d’Iroko(i)
Iroko est une Fintech de l’épargne, agréée en tant que société de gestion auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) sous le n°GP 20000014. Iroko ZEN est le premier fonds d’investissement d’Iroko sous forme de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) ouvert au grand public depuis le mois de novembre 2020. Iroko ZEN est une SCPI digitale et sans commission de souscription.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Allocation en m²[2] Dix ans d’expérience chez Gecina, Axa RE et Catella
[3] Auparavant gérant chez Advenis REIM
