Corum met sur le marché sa 4e SCPI. Corum USA est le premier véhicule quasi exclusivement dédié aux actifs immobiliers nord-américains. La SCPI sera donc sensible au risque de change. Mais pourrait bénéficier du retournement du cycle aux Etats-Unis.
Le gestionnaire Corum repousse de nouveau les frontières des investissements des SCPI. Corum USA, son quatrième véhicule -et 15e SCPI officiellement lancée cette année-, est en effet le premier à décider d’investir, quasi exclusivement, dans des actifs immobiliers nord-américains.
Corum USA : pour bénéficier du retournement de cycle des marchés immobiliers aux Etats-Unis
La SCPI « Corum USA vous emmène encore plus loin », précise d’ailleurs le gestionnaire dans sa communication. Le nouvel opus, diversifié sectoriellement comme les précédents (Corum Origin, XL et Eurion), visera de fait essentiellement des actifs situés aux Etats-Unis[1]. Corum USA ouvre ainsi aux épargnants la possibilité d’accéder au premier marché immobilier mondial[2]. A cette profondeur de marché s’ajoute un momemtum favorable. Selon les équipes de Corum, qui murissaient ce projet depuis plusieurs mois, le marché immobilier américain est encore en bas de cycle. « Bien que les taux s’orientent à la baisse depuis la fin de l’été 2024, une fenêtre d’investissement reste encore bien ouverte pour saisir les nombreuses opportunités présentes sur ce marché », estiment-elles. Corum compte donc bien tirer parti de valeurs d’actifs ayant fortement corrigé. Et, plus globalement, surfer sur les cycles immobiliers sectoriels, variables selon les Etats américains.
Corum USA : exposition au risque de change dollar
L’objectif de performance associé à Corum USA semble de ce fait modeste. Comparé à ceux affichés par d’autres SCPI récemment lancées. Ou aux rendements affichés ces dernières années par les trois précédents véhicules gérés par Corum, régulièrement positionnés dans les premières places, tant en termes de performance que de collecte. Corum USA se positionne en effet avec un rendement annuel (non garanti) de 4,5%. Et un TRI sur 10 ans de même niveau. Cette prudence s’explique en partie par le risque de change auquel la SCPI sera exposée. Comme sur les autres SCPI de sa gamme, Corum a décidé de ne pas le couvrir systématiquement. « La fluctuation du dollar peut affecter la valeur du patrimoine immobilier de Corum USA. Et, donc, de son prix de part à la hausse comme à la baisse, ainsi que celle des loyers perçus », précise de fait le gestionnaire.
Corum USA : l’avantage des conventions fiscales
Ce risque de change s’accompagne toutefois d’un avantage fiscal. Comme les SCPI européennes, Corum USA va en effet bénéficier de l’effet des conventions fiscales. En pratique, les impôts payés par la SCPI aux Etats-Unis (30%) seront imputés sur le prélèvement forfaitaire unique (PFU) applicable aux dividendes perçus par ses associés[3]. Corum USA, ouverte aux souscriptions depuis le 13 novembre a reçu son agrément AMF dès le 9 juillet dernier. Avant, donc, plusieurs autres SCPI lancées ces dernières semaines… Son prix de souscription est fixé à 200 €. Ses commissions de souscription et de gestion sont dans la norme. Son délai de jouissance également[4]. Comme les autres SCPI du gestionnaire, la distribution des dividendes se fait sur une base mensuelle.
Corum USA : un nouveau concurrent de poids sur le marché des SCPI
Corum n’a pas précisé ses objectifs de collecte. Mais il est clair, compte tenu du poids du gestionnaire sur le marché des SCPI, que Corum USA se positionne comme un concurrent sérieux face aux autres nouveaux entrants…
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A propos de Corum l’Epargne(i)
CORUM L’Épargne, SAS au capital social de 100 000 €, RCS Paris n° 851 245 183, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, inscrite auprès de l’ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en ses qualités de conseiller en investissements financiers, membre de la CNCIF, chambre agréée par l’AMF, de mandataire en opérations de banque et services de paiement, de mandataire d’intermédiaire d’assurance et d’agent général d’assurance sous le contrôle de l’ACPR, 4, place de Budapest CS 92459 75436 Paris Cedex 9.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] En se réservant toutefois la possibilité de placer jusqu’à 10% de son portefeuille en immobilier européen.
[2] Le marché immobilier américain représente près de 1,6 fois la taille du marché européen (230 Md$ investis en 2023 vs 145 Md$ en Europe).
[3] Voir la note d’information de Corum USA, qui précise notamment que « les distributions prélevées sur les revenus du REIT et reçues par la SCPI sont soumises aux États-Unis à une retenue à la source de 30 %, prélevée conformément à l’article 10 5. de la convention fiscale franco-américaine du 31 août 1994 (modiée par les avenants du 8 décembre 2004 et du 13 janvier 2009). La SCPI et ses associés peuvent revendiquer le bénéfice de cette convention, ce qui leur permet de bénéficier, en particulier, de la clause d’élimination des doubles impositions y figurant. C’est ainsi que, s’ils sont soumis en France au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% (comprenant l’impôt sur le revenu au taux de 12,8% et les prélèvements sociaux de 17,2%) au titre des dividendes reçus du REIT, les associés de la SCPI peuvent imputer sur le PFU un crédit d’impôt correspondant au montant de la retenue à la source de 30% prélevée aux États-Unis ».
[4] Il est actuellement fixé, selon la note d’information, au 1er jour du 6e mois suivant la souscription.
