Les grandes espérances de l’immobilier de santé vont de pair avec les grandes espérances des (futurs) patients. Qui se traduisent, prosaïquement, par des investissements ou des financements massifs, estime Daniel While, directeur Recherche, stratégie et développement durable, chez Primonial REIM. Analyse.
L’immobilier de santé se porte bien. C’est la typologie immobilière dont la performance se montre la plus résistante aujourd’hui[1], du moins pour la France. C’est aussi l’un des secteurs d’élection du marché de la gestion d’actifs et des conseillers en gestion de patrimoine. Via, notamment, les SCPI[2] et autres unités de compte immobilières. Pourquoi, et jusqu’à quand ?
Immobilier de santé : une demande tirée par la pression démographique
Du côté de la demande, la croissance forte des besoins immobiliers. Qu’il s’agisse du « court séjour » tel que les cliniques privées, ou du « long séjour » tel que les résidences seniors ou les EHPAD, l’ampleur des enjeux ne fait pas de doute. En France, les plus de 85 ans verront leur nombre exploser entre 2020 et 2050. Il passera de 2 à 5 millions. Les 75-84 ans, c’est-à-dire les personnes qui arrivent à l’âge où l’on requiert le plus de prise en charge et de soin, passeront de 4 à 6 millions entre 2020 et 2030[3]. Et c’est sans compter l’impact de la crise pandémique. Dont les effets « de deuxième tour » (santé mentale, augmentation de l’obésité, cancers non dépistés, etc.) se matérialisent progressivement[4]. En outre, la définition même de la santé tend à s’étendre jusqu’à la notion de bien-être.
Un besoin de 500 000 lits supplémentaires en Europe à l’horizon 2030
L’immobilier de santé peut donc à bon droit comprendre les centres de remise en forme, balnéothérapie, thalassothérapie, etc. Du côté de l’offre, il faut des lits et des opérateurs. La contrainte budgétaire se resserre sur les Etats, qui freinent les autorisations de nouveaux établissements. Les besoins non satisfaits identifiés par les professionnels s’élèvent à 500 000 lits supplémentaires à l’horizon 2030 en maisons de retraite médicalisées en Europe. Sans compter la modernisation des lits existants[5]. Quant aux opérateurs de santé, dispersés entre acteurs de taille locale ou nationale, à but lucratif ou non lucratif, ils se consolident au sein de groupes pan-européens, offrant une sécurité locative plus grande. Une demande croissante, une offre contrainte, un sens politico-social auquel chacun peut s’identifier : les ingrédients du succès sont réunis.
Santé, hédonisme, hygiénisme…
Oui, mais… à mesure qu’une génération nombreuse approche des rivages de la vieillesse, l’exigence se fait plus forte. Et la société passe de l’hédonisme à l’hygiénisme. Exigence de vieillir et de guérir dans de bonnes conditions; exigence d’un soin plus humain, plus encadré par les aidants et les soignants ; exigence aussi d’un immobilier durable, pour les établissements de santé comme pour les autres. Avec une vigilance d’autant plus grande sur la question du réchauffement climatique que cet immobilier abrite des personnes vulnérables. Exigence enfin d’une société de la prévention : il est démontré qu’elle est coûteuse mais efficace. Et que, par exemple, le maintien d’une activité socialisée (associative, etc.) après l’emploi est favorable à la santé des retraités[6].
Les grandes espérances de l’immobilier de santé
Les grandes espérances de l’immobilier de santé vont donc de pair avec les grandes espérances des (futurs) patients. Qui se traduisent, prosaïquement, par des investissements ou des financements massifs. Par exemple via des SCPI ou SCI. Ou bien encore des Green Bonds ou des Social Bonds[7]. L’investissement du secteur privé est indispensable. L’avenir de l’immobilier de santé est à la rénovation, à l’impact social, aux grands opérateurs, et à l’Europe.
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A propos de Primonial REIM(i)
Primonial REIM réunit plus de 400 collaborateurs en France, Allemagne, au Luxembourg, en Italie, à Singapour et au Royaume-Uni. La société met ses valeurs de conviction et d’engagement ainsi que ses expertises à l’échelle européenne pour concevoir et gérer des fonds immobiliers au service de ses clients nationaux et internationaux, qu’ils soient particuliers ou institutionnels. Primonial REIM détient plus de 35 milliards d’euros d’encours sous gestion. Son allocation de conviction se décompose en : 44 % bureaux, 33 % santé/éducation, 11 % résidentiel, 6 % commerce, 5 % hôtellerie et 1% logistique. Sa plateforme paneuropéenne gère 61 fonds et réunit plus de 80 000 clients investisseurs, dont 53 % particuliers et 47 % institutionnels. Son patrimoine immobilier est composé de plus de 1 526 immeubles répartis entre les principales catégories d’actifs et localisés dans 11 pays européens.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
Notes
[1] Source : MSCI France Annual property Index, Décembre 2022.
[2] Société Civile de Placement Immobilier.
[3] Source : Primonial REIM Recherche & Stratégie d’après EuroStat, OCDE.
[4] Source : OCDE, Panorama de la Santé : Europe 2022.
[5] Primonial REIM Recherche & Stratégie, avril 2023, De l’immobilier de santé à la société du bien-être. Chiffres incluant le Royaume-Uni.
[6] Voir Lorenzi, Albouy, Villemeur, 2019, L’erreur de Faust – Essai sur la Société du Vieillissement
[7] Emprunts obligataires fléchés vers les investissements qui contribuent positivement aux facteurs environnementaux ou sociaux.
