Jean-Marc Daniel
Immobilier, quelques idées reçues…

Une interview de Jean-Marc Daniel, professeur à l’ESCP Europe, chroniqueur à BFMTV

Par Hélène Sérignac et Guy Marty, PierrepapierTV

Hélène Sérignac : Vous êtes professeur à ESCP Europe, vous êtes également chroniqueur dans la matinale de BFM Business, vous êtes également l’auteur de nombreux livres parmi lesquels le passionnant 8 Leçons d’histoire économique aux éditions Odile Jacob. Première question : qu’est-ce que l’économiste que vous êtes pense des prix de l’immobilier aujourd’hui ?

JMD : Je pense que ce qu’il y a d’intéressant dans les prix de l’immobilier aujourd’hui, c’est que tout le monde s’attend à ce qu’ils baissent, et ils continuent à monter. En fait, ils continuent à monter dans certaines zones et évidemment, dans d’autres zones, ils baissent.
La question que l’on doit se poser est : est-ce qu’il y a des éléments autres que la simple règle de l’offre et de la demande ? Les gens ont besoin de se loger, les gens vendent parce qu’à un moment donné ils sont obligés de déménager, ils vont déterminer les prix.
Or il y a une nouvelle école d’économistes qu’on appelle la nouvelle macro-économie classique, qui dit qu’en fait le logement est aussi un actif, et que les gens réagissent par rapport à leur logement en fonction des autres actifs qu’ils peuvent détenir et que, quand la dette publique augmente, les gens se disent qu’il va y avoir un moment où cette dette publique ne sera pas remboursée. Les gens se disent qu’il faut fuir cette dette publique, quitter les actifs financiers traditionnels pour se mettre à investir dans le logement.
En 1986-1987, il y a un économiste américain qui s’appelait Robert Barro qui a dit que le prix de l’immobilier à New York allait augmenter au fur et à mesure que la dette publique américaine augmenterait. Tout le monde lui a dit : « Ça n’a absolument rien à voir ! » Et depuis, quand on compare l’évolution de la dette publique américaine et celle du prix de l’immobilier à Manhattan, on a une liaison quasi parfaite.
Donc, le prix de l’immobilier, c’est quelque chose qu’il faut suivre parce que c’est quelque chose qui peut être assez bizarre.

Hélène Sérignac : On nous dit souvent, quand on veut faire un investissement immobilier, que le plus important c’est la localisation du bien. Est-ce que c’est vraiment le cas ?

Jean-Marc Daniel : C’est très important la localisation, d’autant plus qu’il y a des éléments extérieurs au logement en lui-même qui vont modifier le prix du logement. Par exemple, ce qu’on appelle les externalités, typiquement c’est quand la RATP ou un service de transport en commun crée une ligne, le prix de votre appartement se met à augmenter.
Et puis il y a des mécanismes qui sont des mécanismes cumulatifs. Là aussi, un économiste américain qui s’appelait Henry Georges a écrit à la fin du XIXe siècle qu’il y avait quelque chose d’un peu injuste, c’est-à-dire que quand un quartier commençait à être prisé, les prix de l’immobilier se mettaient à monter, les propriétaires pouvaient augmenter les loyers, à partir de ce moment-là, ils pouvaient consacrer davantage d’argent à acquérir de nouveaux appartements. Il y avait un processus cumulatif qui, quand on était bien placé, permettait effectivement d’accroître sa richesse.
Pour illustrer cela, il avait pensé à un jeu – c’est un disciple qui a imaginé ce jeu –, le Monopoly. Dans la Monopoly, une fois que vous détenez la rue de la Paix ou un endroit un peu prestigieux, vous accumulez de la richesse. En revanche, quand vous êtes dans un quartier qui est un quartier peu coté, à chaque fois que vous repassez dans la rue de la Paix, vous êtes obligé de payer.
Le but de ce jeu, c’était de montrer que la localisation de l’immobilier va, au bout d’un moment, créer des distorsions dans la répartition des revenus qui supposent soit une réaction des pouvoirs publics, soit qu’à un moment donné on ferme des lignes de métro, soit au contraire qu’on les ouvre à des endroits qui sont des endroits peu cotés.

Hélène Sérignac : Autre idée reçue, on entend souvent «quand le bâtiment va, tout va ». Qu’est-ce que vous en pensez personnellement ?

Jean-Marc Daniel : C’est un adage très connu. En effet, le personnage qui a dit ça est quelqu’un qui s’appelait Martin Nadaud qui était un député – on est sous la révolution de 1848 –, il vient de la Creuse. Il finira par être préfet de la Creuse et, comme il est maçon, on est persuadé que cette formule était associée à la situation de l’immobilier d’une façon générale. En fait, quand on regarde son discours, le bâtiment en question était un bateau, et il disait : « Quand le bateau va bien, quand le bateau va loin, tout va bien. » C’est-à-dire quand le chef du bateau, quand le bateau sait où il va, la société, l’ensemble des gens qui sont à bord du bateau vont bien.
En fait, c’est Haussmann, qui était préfet sous Napoléon III, qui a récupéré cette formule en disant que quand le bâtiment va, c’est-à-dire l’immobilier, le secteur du BTP fonctionne bien, l’ensemble de la société s’en tire bien. Après, quand on a raconté ça à Nadaud qui a survécu à Haussmann, il a dit : « Ben, oui, finalement, c’était peut-être la deuxième acception qui était la meilleure, c’est-à-dire quand le bâtiment va, non pas quand le bateau va à son port, mais quand l’immobilier va bien, la société est en pleine santé. »

Guy Marty : Encore une idée établie, les Français aiment la pierre. Mais est-ce que ça a toujours été le cas ?

Jean-Marc Daniel : Cela a toujours été vrai. Ce que je trouve intéressant dans le rapport des Français à la pierre, c’est que l’autorité publique s’est toujours investie dans la pierre et, en particulier, ce que je trouve intéressant, c’est qu’elle a investi dans l’architecture. Parce que la pierre, l’immobilier, c’est des investissements, des logements, mais c’est aussi une forme de beauté, et l’autorité en France a toujours été attachée à faire des choses assez belles. Paris est supposée être la plus belle ville du monde et l’autorité s’est beaucoup investie dans le maintien d’une certaine qualité de vie, d’un certain mode d’organisation autour de Paris.
En particulier, quand on regarde comment elle a été créée, le gros problème qui a affecté l’immobilier dans les temps passés, c’était les incendies. Il y a eu très tôt des règles sur les incendies en France et quand on regarde, là aussi, Napoléon a créé les sapeurs-pompiers pour confier ça à des militaires, la lutte contre les incendies, à la suite d’un incendie qui avait eu lieu à l’ambassade d’Autriche, et il considérait qu’il y avait des choses qui ne pouvaient avoir lieu qu’à Paris parce qu’une ambassade d’Autriche, il n’y en avait une qu’à Paris, et de toute façon, le véritable enjeu de la France était d’avoir une très belle ville qui devait être protégée qui était Paris.
Il y a d’autres belles villes en France. Ce qui est intéressant, c’est qu’on a fait aussi d’autres belles villes. Bordeaux a un ensemble du XVIIIe siècle assez exceptionnel, Lyon est classé au patrimoine mondial de l’humanité. Ce qui est assez frappant, c’est que les autorités françaises ont toujours été attachées à la beauté, et même Georges Pompidou, lorsqu’on a créé La Défense, avait demandé à ce qu’on implique bien les architectes parce que l’un des enjeux était de faire en sorte que le beau rende le lieu agréable à vivre. C’est agréable à vivre si c’est confrtable et si c’est beau. Après, aux gens de juger si La Défense, c’est beau !

Guy Marty : Il y a aussi l’immobilier d’entreprise, qui est très récent. Quel est votre point de vue d’historien là-dessus ?

Jean-Marc Daniel : L’immobilier de l’entreprise s’est constitué d’une façon très pragmatique et un peu expérimentale. Au début, les premières usines, qui sont l’immobilier d’entreprise d’origine, sont grosso modo des bâtiments qui sont à disposition. Beaucoup de bâtiments en France sont issus de la Révolution, la noblesse a disparu, et on crée les premières usines dans les hôtels particuliers abandonnés par la noblesse.
À partir du XIXe siècle, on va avoir cette idée que, là aussi, si on met les gens dans un cadre qui est un cadre bien organisé, on va pouvoir augmenter la production. Dans un premier temps, on va faire de l’immobilier d’entreprise pour augmenter la production, et maintenant, je pense qu’on fait aussi de l’immobilier d’entreprise non seulement pour la beauté, mais aussi pour le confort, pour le bien-être de l’ensemble des citoyens, des gens qui y travaillent, et c’est assez important. Avant qu’on arrive à la formule-type où il n’y aura plus d’immobilier d’entreprise, mais ce qui s’appelle le télétravail, mais ça nous laisse un peu de temps encore.

Guy Marty : Et où est-ce que vous situez le coworking par exemple ?

Jean-Marc Daniel : Le coworking, c’est la phase de transition entre l’usine où on est sur la chaîne et le télétravail. On sera comme le sous-préfet de Daudet, on sera dans les champs en train de faire son discours, et on peut se poser la question : finalement à quoi ça sert tout ça ?