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Lorsque le statut SIIC a été adopté en France en 2003, la transparence fiscale pour les Foncières était déjà de rigueur aux Etats-Unis, en Belgique et en Hollande. La décision française a été le signal d’une généralisation à la plupart des pays (une cinquantaine aujourd’hui) sous le label commun de REIT – Real Estate Investment Trust – qui n’est autre que l’appellation américaine désormais en usage internationalement.
La transparence fiscale est nécessaire au bon fonctionnement des Foncières pour deux raisons :
- D’abord, si la Foncière est soumise à une imposition sur les plus-values, des considérations fiscales vont l’empêcher d’arbitrer son patrimoine comme elle devrait normalement le faire dans une stratégie d’entreprise.
- Ensuite, si elle est soumise à l’impôt sur ses bénéfices, alors même que son ratio bénéfice / chiffre d’affaires (loyers) est très élevé, elle aura tendance à très peu distribuer à ses actionnaires.
Ces deux éléments de fiscalité ont donc tendance à interdire aux Foncières de remplir un rôle dynamique dans l’économie, soit en complétant et rénovant le parc de logements, soit en accompagnant les entreprises dans leurs besoins toujours renouvelés de locaux. On se prive ainsi d’un acteur important, alors que les financements vers l’immobilier sont de tout temps indispensables.
D’où l’idée de la transparence fiscale :
- Comme les SIICs – ou REITs – ne sont pas soumises à leur niveau à l’impôt sur les plus-values, elles peuvent céder des immeubles et bien s’adapter aux nouvelles conditions du marché immobilier.
- Bien entendu, en échange de cette « faveur » le régime SIIC prévoit une obligation de distribution : pour les SIIC françaises 95 % des bénéfices et 70 % des plus-values(1) sont versés aux actionnaires qui, eux, paient l’impôt. La morale fiscale est sauve…
Les conséquences de la transparence fiscale
Avant le statut SIIC, on parlait parfois des Foncières comme de « belles endormies ». Elles avaient pour la plupart d’entre elles de très beaux patrimoines immobiliers, mais leurs actionnaires recevaient un dividende faible et la Bourse leur appliquait une « décote » (leur cours en Bourse était inférieur à la valeur de leurs actifs immobiliers, selon les périodes entre 20 et 40 %).
Tout ceci a changé. Les SIIC ont un rendement (dividende / cours) élevé, ce qui leur confère en Bourse une stabilité un peu supérieure aux autres actions, et surtout elles sont très actives : à la fois sur le marché financier qui leur apporte volontiers des capitaux nouveaux, et sur le marché immobilier où elles construisent, transforment rénovent, donnant un sens à l’expression d’industrie immobilière.
(1) Depuis le 1er janvier 2019