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L’OPCI (organisme de placement collectif immobilier) est un produit de placement immobilier destiné au grand public ou aux investisseurs professionnels. Son cadre juridique est largement inspiré de celui des organismes de placement collectif en valeurs immobilières (OPCVM), dont il reproduit les deux composantes : Sicav et FCP.
Les OPCI peuvent prendre la forme soit de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), soit de fonds de placement immobilier (FPI).
Les SPPICAV
Ce sont des sociétés anonymes à capital variable, qui émettent des actions au fur et à mesure de la demande de souscription. Elles visent non seulement la clientèle des particuliers, mais également celle des investisseurs institutionnels, notamment les compagnies d’assurance-vie. En effet, elles ont vocation à entrer dans les contrats multisupports en unités de compte.
Le capital initial d’un OPCI-SPPICAV ne peut être inférieur à un montant fixé par décret à 400 000 €. La gestion d’un OPCI-SPPICAV est assurée par une société de gestion, qui désigne un représentant permanent soumis aux mêmes conditions et obligations et encourant les mêmes responsabilités que s’il exerçait en son nom propre la fonction de dirigeant de la SPPICAV (président, directeur général…). Trente jours au moins avant la réunion de l’assemblée générale qui doit les approuver, la SPPICAV est tenue de publier son compte de résultats et son bilan.
Ses actions sont émises et rachetées, à la demande des actionnaires, à la valeur liquidative majorée ou diminuée, selon le cas, des frais et commissions. Le montant du capital est égal à tout moment à la valeur de l’actif net de la société de placement à prépondérance immobilière à capital variable, déduction faite des sommes distribuables.
Tout épargnant ou investisseur qui achète des actions d’un OPCI-SPPICAV devient actionnaire et peut s’exprimer sur la gestion de la société lors des assemblées générales. Sur le plan fiscal, les OPCI-SPPICAV jouissent de la transparence fiscale. Les dividendes distribués sont soumis à la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers entre les mains des associés.
Les FPI
Ce sont des copropriétés de valeurs mobilières, qui émettent des parts. Le porteur de parts ne dispose d’aucun des droits conférés à un actionnaire. Ses parts sont émises et rachetées à la demande des porteurs à la valeur liquidative majorée ou diminuée, selon le cas, des frais et commissions.
La gestion du FPI est assurée par une société commerciale, dite « société de gestion de portefeuille », agréée par l’AMF. La société de gestion est tenue d’agir dans l’intérêt exclusif des porteurs de parts.
La société de gestion agit sous le contrôle d’un conseil de surveillance composé de cinq membres au moins et de neuf membres au plus, dont un président élu par les membres. Chaque fois qu’il le juge nécessaire et au moins une fois par an, le conseil de surveillance établit un rapport rendant compte de sa mission. Il ne peut s’immiscer dans la gestion du fonds.
Relevant de la fiscalité immobilière, les FPI présentent des caractéristiques proches des actuelles SCPI.