La performance moyenne des OPCI en 2025 est positive : +0,93%. Ce modeste résultat fait néanmoins suite à trois années en territoire négatif. Les meilleurs véhicules ne franchissent pas la barre des 4%. Les moins bons enfoncent le seuil des -20%… Datas.
Après trois années en territoire négatif, les OPCI bouclent l’exercice 2025 sur une note positive. Un modeste +0,93%, selon les données ASPIM-IEIF, mais qui marque néanmoins peut-être une rupture de tendance. La composante « capital » de cette performance, qui était en fort recul en 2023 (-13,4%) et encore en 2024 (-6,3%) selon, cette fois, l’indice IEIF OPCI Grand Public mensuel, s’est en effet assagie l’an dernier. Son repli ne serait plus que de -1,56% en 2025[1]…
L’érosion de la valeur des actifs des OPCI en voie de stabilisation
Si l’érosion de la valeur des actifs détenus par les OPCI est donc peut-être en voie de stabilisation, l’amélioration globale des performances de ces véhicules ne profite pas à l’ensemble du marché. Sur les 21 OPCI recensés par l’ASPIM, 9 seulement affichent une progression de leur valeur liquidative. Deux seulement se situent au-delà des 3%. A l’inverse, en zone négative, 4 OPCI accusent des replis supérieurs à 10%… Dans le haut du classement, on retrouve, comme au 3T 2025, l’OPCI OFI Invest ISR Experimmo, chez OFI Invest. Rappelons que ce fonds, essentiellement investi en immobilier physique (plus de 68% de l’actif), et très européen, était déjà repassé dans le vert en 2024 (+2,37%), après deux années en perte. Sa performance 2025 (+3,75%) provient essentiellement de ses revenus locatifs. Les six actifs détenus par OFI Invest ISR Experimmo affichent en effet un taux d’occupation moyen supérieur à 97%.
En tête, l’OPCI OFI Invest ISR Experimmo, chez OFI Invest, suivi des OPCI des assureurs GAN et AXA
L’évolution de leur valeur, qui contribuait négativement à la performance ces dernières années, est repassée en territoire positif (sur un an glissant) au cours du dernier trimestre (+0,82% sur un an glissant, à fin janvier 2026). Les résultats 2026 pourraient donc s’avérer encore meilleurs qu’en 2025. Notamment en raison du repositionnement de l’un de ses deux actifs de bureaux (Carpe Diem, à La Défense) « au meilleur standard du marché tertiaire », estime Ofi Invest. Le fonds, d’ailleurs beaucoup plus présent sur le secteur de la logistique, a déjà progressé de +0,30% sur le mois de janvier… Derrière lui, on retrouve à la deuxième place Groupama GAN Pierre (+3,24%), l’un des rares OPCI à être restés en territoire positif ces deux dernières années. Avec des hausses de respectivement +2,53% et +0,73% en 2024 et 2023.
Altixia Valeur et Silver Avenir, toujours en proie à des problèmes de liquidité
En troisième position figure AXA Immo Avenir, né du rapprochement entre les deux OPCI d’AXA[2]. Ce dernier poursuit son parcours de performance, en dépit d’une décollecte nette depuis le début de l’année. Qui s’est encore accentuée au cours du dernier trimestre 2025[3]. Ce problème de décollecte touche d’ailleurs la quasi-totalité des OPCI, dans des proportions plus ou moins importantes. A l’exception de SoLiving[4] et de Colivim[5], en -légère- collecte nette. Ces soucis de liquidité expliquent aussi pour partie les mauvaises performances de certains OPCI relégués en queue de classement. C’est le cas d’Altixia Valeur (-13,88% en 2025), en difficulté depuis 2024 (-4,63%). Ce véhicule continue de souffrir d’une dévalorisation de certains de ses actifs acquis en VEFA. Mais également, et de manière désormais systématique, d’un mouvement de demandes de rachat (30 M€ en 2025). Ces demandes obligent le gestionnaire[6] à céder une partie de son portefeuille.
PREIM ISR en phase de dissolution
Ce qui a conduit à une baisse de 34% de la valeur de son actif net l’an dernier… Même cas de figure, ou presque, pour Silver Génération. Cet OPCI, géré par A Plus Finance (groupe Magellim), était en effet systématiquement en zone positive depuis son lancement, en 2016. En 2025, sa valeur liquidative a en revanche chuté de 13,42%. Silver Génération est en effet lui aussi victime d’une décollecte qui l’oblige à procéder à des ventes forcées. Tout en subissant une révision défavorable de la valeur d’expertise de ses actifs. Enfin, en queue de peloton figure PREIM ISR (-24,13%). Rappelons que cet OPCI est entré en décembre dernier dans un processus de « liquidation amiable ». Autrement dit, en phase de dissolution. Les porteurs de parts, selon la lettre d’information qui leur a été envoyée par le gestionnaire[7], peuvent espérer récupérer leur capital (évidement dévalué) d’ici 2028…
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2022, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 314 milliards € et 4 millions d’épargnants
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] A comparer avec une performance globale de l’indice IEIF OPCI Grand Public mensuel de +0,38% sur 2025.
[2] Qui ont fusionné en février 2025.
[3] L’OPCI affiche une décollecte nette de près de 270 M€ sur l’exercice 2025, dont 160 M€ sur le seul 4e trimestre, selon les chiffres de l’IEIF.
[4] Sofidy.
[5] Olifan Real Estate.
[6] Altixia REIM, le gestionnaire, est en outre actuellement entré dans un processus de vente, à l’initiative de son actionnaire majoritaire, le groupe Cyrus.
[7] Praemia REIM.
