Le directeur général d’Advenis REIM explique pourquoi et comment la crise énergétique a profondément accéléré l’impact de la transition environnementale sur les marchés immobiliers. Décryptage, face caméra.
Quid de l’impact de la transition énergétique sur la valeur des actifs immobiliers ?
La crise énergétique a changé la donne. Début 2022, l’industrie immobilière avait déjà des contraintes. Du fait de la loi Climat et Résilience. Du décret tertiaire pour les bureaux. Ou de la taxonomie au niveau européen. Tous ces textes impliquaient déjà des exigences, des visions, des plans de progression pour rendre nos actifs immobiliers les plus vertueux possible. D’un point de vue consommation énergétique, notamment. Depuis, le prix de l’énergie, l’inflation, la remontée des taux ont fait basculer l’univers immobilier dans un mode très court terme. Nous sommes déjà, aujourd’hui, dans une logique d’accélération. Accélération de la mesure de nos impacts. De la mise en œuvre de nos missions. Et du déploiement de notre asset management sur l’ensemble de notre parc immobilier.
Comment se manifeste cette « accélération » ?
L’attitude des investisseurs a changé. Tout le monde s’oriente désormais vers des actifs labellisés. Tout le monde se défie -et se dévie- des actifs « passoires thermiques ». Cela conduit à une vraie différence en termes d’attractivité des actifs immobiliers. Ça, c’est le premier point.
L’autre point, c’est que l’attitude des banquiers elle aussi a changé. Dorénavant, vous pouvez bénéficier d’un bonus, en termes de taux, si vous souhaitez financer un actif labellisé. Mais, à l’inverse, vous aurez beaucoup de difficultés s’il s’agit de financer une « passoire thermique ». Tout simplement parce qu’aujourd’hui les banques ne veulent plus financer ce type d’opération…
Quels impacts sur la valeur des actifs immobiliers ?
A court terme, ce sont des sujets de travaux, donc des sujets de rendement. Pourquoi ? Ce qu’il faut comprendre, c’est que les fonds immobiliers -en tout cas, les fonds labellisés ISR- ont des plans de montée en charge. A 3, 5, ou 10 ans. Le coût des travaux est donc embarqué dans ces business plans. Or, avec la crise énergétique, ces travaux sont soudainement devenus plus chers. Beaucoup plus chers qu’il y a 12 mois. Il y a donc déjà un impact très clair sur les rendements à court terme.
A moyen et long terme, c’est plutôt un sujet de valorisation. L’impact de la crise énergétique est tout aussi patent. Auparavant, nous considérions que les valorisations allaient s’ajuster dans le temps. Avec une différence qui s’accentuerait entre les actifs vertueux, et les autres. Mais la problématique des prix de l’énergie a accéléré ce phénomène.
C’est-à-dire ?
Dès la fin de 2022, on constatera déjà de grands écarts de valorisation. Entre, d’une part, les actifs ESG, certifiés, labellisés. Et, d’autre part, les actifs qui sont considérés comme des passoires thermiques. Et ne trouvent d’ailleurs aujourd’hui plus de preneurs sur le marché.
Comment les asset managers d’immobilier vont-ils s’adapter ?
Les gestionnaires d’actifs s’organisent déjà autour de ces deux pôles. La plupart vont se concentrer sur la gestion de leur « stock ». Mais avec un regard beaucoup plus critique sur l’évolution de leurs actifs immobiliers dans le temps. En ce qui nous concerne, cette stratégie consiste à « screener » l’ensemble de nos portefeuilles. Ce que, nous, et d’autres, ont commencé à faire depuis un peu plus d’un an. Il y aura donc les actifs que nous allons conserver, mais faire évoluer. Y compris via des travaux. Il y a les actifs que nous allons continuer d’acheter. Ce seront des actifs plutôt vertueux. Et donc plutôt neufs, en règle générale. Et puis il y aura les actifs dont on va se séparer.
Pourquoi ?
Parce que ces actifs vont nous coûter très cher en termes de restructuration. Ce coût ira croissant avec l’augmentation du prix des matières premières. C’est donc un vrai sujet de rentabilité. Se séparer de ces actifs est de fait devenu une priorité…
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A propos d’Advenis REIM(i)
Advenis REIM, société de gestion de portefeuille du groupe Advenis, conçoit et gère une gamme de Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA). Elle étoffe sa gamme de SCPI d’année en année et conforte son ambition européenne. En effet, elle se démarque depuis quatre ans par sa stratégie de diversification européenne. Avec les lancements consécutifs des SCPI Eurovalys (Allemagne) et Elialys (Europe du Sud). En juillet 2021, Advenis REIM a également annoncé le lancement de la SC Advenis Immo Capital, une solution paneuropéenne d’investissement immobilier multisupports et multi-classes d’actifs disponible uniquement en assurance vie sous forme d’unité de compte. Au 31 mars 2022, pour l’ensemble de ses fonds gérés, la capitalisation d’Advenis REIM s’élève à plus d’un milliard d’euros. Elle détient par le biais de ses fonds 81 immeubles. Et accompagne quotidiennement 471 locataires. Les investissements immobiliers se situent à 94 % hors de France. Et pour 6 % en France.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
