L’immobilier de santé attire de plus en plus d’investisseurs. Y compris des SCPI spécialisées ou diversifiées. L’an dernier, il a drainé 12,6 Md€ au niveau européen, estime une étude de CBRE. La France se positionne en 4e position. Explications.
« L’immobilier de santé reste encore un marché de ‘’spécialistes’’. Mais il n’a cessé de se consolider et se professionnaliser ces dernières années », estime CBRE dans une étude dédiée au secteur. En témoigne, selon le broker, la progression des volumes investis. L’an dernier, cette classe d’actifs a drainé 12,6 Md€ au niveau européen. C’est 1,4% de plus qu’en 2020. Le marché français représente, selon CBRE, 10% du marché européen de l’immobilier de santé. Dans ce domaine, c’est toujours l’Allemagne qui domine. Elle a attiré 30% des investissements en 2021 (3,7 Md€).
Progression de 40% des investissements en immobilier de santé en France en 2021
En deuxième et troisième positions figurent le Royaume-Uni et la Suède (16% du marché chacun, avec un volume de 2,1 Md€ d’investissements). La France se positionne à la 4e position, avec un volume de 1,4 Md€ en 2021. Le marché français est néanmoins particulièrement dynamique. Puisque les investissements y ont bondi de 40% par rapport à 2020. Aurélie Basnier, directrice des actifs immobiliers de santé et résidences gérées de CBRE Valuation, auteure de l’étude, rappelle que l’immobilier de santé s’est montré particulièrement résilient durant la crise sanitaire. Il est perçu « comme attractif en raison des taux de remplissage très élevés, de loyers sécurisés et de cashflows récurrents ». Il remplit en outre « les critères d’un investissement refuge, dans un contexte marqué par la crise sanitaire. Et l’appétit pour les actifs alternatifs de manière générale », détaille-t-elle.
Des taux de rendement prime supérieurs aux autres classes d’actifs résilientes
Ce qui explique pourquoi il intéresse autant les investisseurs. Également séduits par des taux de rendement attractifs. Comparativement à d’autres classes d’actifs elles aussi considérées comme résilientes. Tel le secteur résidentiel. Selon CBRE, les rendements « prime » de l’immobilier de santé s’échelonnent de 4% (hors Paris), pour les Ehpad. Jusqu’à 4,70% pour les cliniques « MCO[1] ». En passant par des taux compris entre 4,25% et 4,50% pour les cliniques « PSY[2] » et « SSR[3] ». Des performances effectivement supérieures à celles du résidentiel classique (de 2,20% à 3,20% selon les régions). Ou même du résidentiel géré, sur le segment des résidences étudiantes. Mais quels sont les investisseurs les plus présents sur ce marché ? En France, les plus actifs restent « quelques foncières spécialisées ». Et certaines sociétés de gestion d’actifs historiques, « qui continuent d’étoffer leurs portefeuilles tant en France qu’à l’étranger ».
Parmi les principaux investisseurs : des foncières et des SCPI spécialisées
A côté d’Icade, on trouve notamment les gestionnaires des SCPI dédiées au secteur de la santé. Comme Euryale, avec Pierval Santé. Ou Primonial, pour le compte de sa SCPI Primovie ou d’autres véhicules. Ou bien encore La Française, auteure d’un deal à 28 M€ l’an dernier. Et désormais gestionnaire d’une SCPI (LF Avenir Santé) dédiée au secteur. Mais l’étude de CBRE pointe également les contraintes spécifiques de l’immobilier de santé. Soumis à une réglementation stricte, la marge de manœuvre des exploitants du secteur sur la tarification des actes médicaux « est nulle », pointe-t-elle. L’offre médicale est contingentée. Ce contexte, et les réformes successives du système de santé, ont conduit à une concentration des cliniques et des Ehpad. Idem pour les acteurs. « Dans les années 90, les cliniques privées étaient majoritairement détenues par des praticiens », rappelle CBRE.
Santé : un secteur en phase de concentration
Ils ont progressivement été remplacés capitalistiquement par des acteurs extérieurs au secteur. Notamment par des fonds de private equity. Ce qui a favorisé l’exploitation des établissements par des groupes, aux dépens des indépendants. Conséquence : « près de 40 % des cliniques privées françaises sont aujourd’hui détenues par les trois premiers acteurs nationaux : Ramsay Santé, Elsan et Vivalto Santé », souligne CBRE. Ces opérateurs, afin d’améliorer leur bilan, se désengagent progressivement de leur immobilier. Mais ceux qui le récupèrent s’engagent quant à eux dans une relation nécessairement partenariale. Ce qui explique la durée plus élevée des baux pratiquée (entre 9 et 12 ans). Côté loyers, les investisseurs n’ont toutefois pas la main totalement libre.
Investisseurs, exploitants : une indispensable logique partenariale
Les loyers sont en effet fixés « en fonction de l’activité des établissements ». Et généralement indexés sur l’indice des loyers commerciaux pour les cliniques de court et de moyen séjour. Voire sur l’indice de référence des loyers et sur les tarifs fixés par l’Etat, pour les Ehpad. Le sort des investisseurs est donc étroitement lié à celui des opérateurs. Et à la bonne santé du secteur. Or, celui-ci est aujourd’hui « mis à l’épreuve de la crise sanitaire et des évolutions socio-économiques », rappelle CBRE. La France, comme d’autres Etats européens, a déjà réagi. En augmentant les dotations budgétaires allouées aux secteurs de la santé et de la dépendance. Ou en repensant le modèle des Ehpad, aujourd’hui sous les feux de l’actualité. Des mutations qui devraient aussi inciter « les investisseurs à porter plus d’attention sur les critères ESG dans le choix des gestionnaires », estime CBRE.
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A propos de CBRE(i)
CBRE, société cotée du Fortune 500 et du S&P 500 dont le siège social est à Dallas, est la plus grande société de services et d’investissement en immobilier commercial au monde (sur la base du chiffre d’affaires 2021). La société emploie plus de 100 000 personnes au service de clients dans plus de 100 pays. CBRE s’adresse à différentes typologies de clients et offre une large gamme de services intégrés, notamment la gestion des installations, des transactions et des projets, la gestion immobilière, la gestion des investissements, l’évaluation et la valorisation, la location de biens immobiliers, le conseil stratégique, la vente de biens immobiliers, les services hypothécaires et les services de développement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Médecine, Chirurgie, Obstétrique.[2] Clinique psychiatrique.
[3] Soins de Suite et Réadaptation.
