Crédits immobiliers : le calme avant la tempête ?

Les taux des crédits immobiliers ont poursuivi leur léger recul en mars 2026. Mais le conflit au Moyen-Orient, et ses effets sur les taux obligataires, font planer une menace sur cette accalmie. Les courtiers s’accordent toutefois à dire que la hausse à venir sera limitée. Un risque de blocage par les taux d’usure ne peut toutefois pas être écarté.

Les taux des crédits immobiliers alternent les tendances. Après une légère poussée haussière au début du 1^er trimestre 2026, mars s’est soldé par un nouveau repli. Le courtier Cafpi constate en effet, pour ses clients, des taux moyens de 3,07 % sur 15 ans. Soit -6 points de base par rapport à février. Et de 3,26 % sur 20 ans (stable) ou 3,38 % sur 25 ans (-3 points de base). Une détente modeste, nourrie par la concurrence accrue entre établissements bancaires, encore désireux de capter de nouveaux clients via ce produit d’appel.

Des taux d’avril orientés à la hausse, mais de façon contenue

La donne s’est toutefois brutalement modifiée ces dernières semaines avec le déclenchement du conflit au Moyen-Orient. En un mois, le taux de l’OAT 10 ans — baromètre de référence pour les banques — est passé de 3,30% le 1^er mars à 3,92% le 27 mars, son plus haut niveau depuis mai 2009. Il cotait encore 3,73% hier mardi et 3,62% aujourd’hui. Sans surprise, certains établissements ont donc d’ores et déjà relevé leurs barèmes pour avril. De +0,10% en moyenne dans plusieurs banques régionales. Et jusqu’à +0,30 % dans une banque nationale, selon Vousfinancer. Pour le mois d’avril, les taux moyens pourraient donc, estime ce courtier, s’établir à 3,25% sur 15 ans, 3,45% sur 20 ans. Et 3,65% sur 25 ans.

Crédits immobiliers : pas de flambée en vue ?

Meilleurtaux, de son côté, invite à relativiser. Ce dernier prévoit pour avril des taux très proches de ceux de mars. Avec une hausse contenue entre +5 et +15 points de base selon les durées. Soit du 3,20% sur 15 ans, 3,35% sur 20 ans et 3,45% sur 25 ans. Deux raisons à cette modération. D’une part, la BCE a maintenu ses taux le 19 mars, envoyant un signal stabilisateur aux établissements. D’autre part, les banques ne souhaitent pas franchir la barre psychologique des 3,50 % sur 20 ans. Ce qui pourrait refroidir les emprunteurs. « Même en cas de prolongation du conflit, la hausse ne devrait pas dépasser, en moyenne, 20 points de base », indique Maxime Chipoy, directeur éditorial de Meilleurtaux. Le vrai risque de ralentissement viendrait plutôt des emprunteurs eux-mêmes, qui pourraient reporter leurs projets face à un contexte anxiogène.

Le spectre du blocage par les taux d’usure

Vousfinancer soulève néanmoins une menace plus insidieuse. La Banque de France vient en effet de publier les taux d’usure du 2^e trimestre 2026. Ceux applicables aux durées inférieures à 20 ans sont… en baisse. De -0,12 point pour les prêts de moins de 10 ans. Et de -0,11 point pour ceux de 10 à moins de 20 ans. Seul le taux d’usure sur 20 ans et plus progresse, de 0,06 % seulement, à 5,19 %. Or, si les taux de crédit continuent de remonter, un effet de ciseau pourrait exclure certains emprunteurs, leurs dossiers dépassant mécaniquement le plafond légal. « Si le taux du crédit passe à 4 % sur 20 ans, le TAEG atteint 5,24 % et dépasse le taux d’usure », calcule Vousfinancer. Cela n’est pas encore le cas aujourd’hui. Mais le souvenir de 2022-2023, où les taux de refus avaient dépassé 40 à 50 %, reste vif.

Un marché résidentiel francilien en convalescence

Dans ce contexte de taux sous tension, les marchés immobiliers restent fragiles. Comme en témoigne la dernière étude des Notaires du Grand Paris sur le marché résidentiel francilien. Ces derniers comptabilisent certes près de 125 000 transactions en 2025 en Île-de-France. Soit 13% de mieux qu’en 2024. Mais il s’agit en réalité d’une reprise « avant tout quantitative ». Car le nombre de ventes reste faible au regard des années de croissance. Du côté des prix, la stabilisation prévaut. A Paris, le prix moyen atteint 9 600 €/m² (+1,4 % en un an). Ce qui conduit les notaires à anticiper un millésime 2026 dans la continuité du précédent : une évolution modérée des volumes comme des prix. La condition implicite à ce scénario : que les taux des crédits immobiliers ne repartent pas franchement à la hausse…

L’essentiel, en 3 points

① Taux en légère baisse en mars, remontée attendue en avril. Après un recul modeste (3,26 % sur 20 ans), le conflit au Moyen-Orient a fait bondir l’OAT 10 ans, poussant les banques à relever leurs barèmes d’avril de +10 à +30 points de base selon les établissements.

② Hausse contenue, mais risque de blocage par les taux d’usure. Les courtiers excluent une flambée (3,50 % sur 20 ans faisant office de plafond psychologique), mais la baisse des taux d’usure publiée par la Banque de France crée un effet de ciseau potentiel : à 4 % sur 20 ans, le TAEG dépasse le plafond légal.

③ Marché francilien en reprise fragile. ~125 000 transactions en Île-de-France en 2025 (+13 % vs 2024), mais les volumes restent historiquement bas et les prix se stabilisent (9 600 €/m² à Paris). Les notaires conditionnent la continuité de cette reprise en 2026 à une stabilité des taux.

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A propos de Cafpi⁽ⁱ⁾

Leader du marché des courtiers en crédits, CAFPI est présent dans toute la France, via ses 200 agences en propre, pour accompagner ses clients dans toutes les étapes de leur projet immobilier. En 2023, CAFPI a finalisé plus de 30 000 dossiers auprès de plus de 100 partenaires bancaires et assureurs partenaires, à des conditions particulièrement avantageuses. Le métier de courtage en prêts immobiliers est toujours en plein essor puisque plus de 35% des crédits en France se font via un courtier. CAFPI est l’expert de tous les crédits avec ses offres de crédits immobiliers, de regroupement de crédits, de crédits professionnels et d’assurances emprunteur en ligne sur www.cafpi.fr et sur les réseaux sociaux.

A propos de Meilleurtaux⁽ⁱ⁾

Créé en 1999, le Groupe Meilleurtaux est devenu la marketplace de référence pour les crédits, assurances et placements au service des Français et de leur pouvoir d’achat. Meilleurtaux offre une gamme de services complète : financements (crédit immobilier, regroupement de crédits, crédit à la consommation, crédit professionnel), assurances (auto, moto, santé, habitation, et assurance emprunteur) et placements (assurance vie, SCPI, communauté, newsletters). Pour leur proposer les meilleures solutions, le groupe Meilleurtaux guide ses clients et les met en relation de façon 100% digitale avec les établissements bancaires ou assureurs, en tenant compte du profil de chacun et de son projet.

A propos de Vousfinancer⁽ⁱ⁾

Vousfinancer, réseau de 150 agences de courtage en crédits immobiliers, accompagne de façon personnalisée, les particuliers dans la recherche de la meilleure solution de financement pour leur projet immobilier. Le service de Vousfinancer se base sur la rencontre avec un seul et unique interlocuteur expert en financement, la transparence (montage du dossier financier réalisé avec le client), et la garantie de trouver rapidement (la solution globale la plus adéquate (assurance de prêt, taux, garanties, mensualités, durées, coût du crédit, frais de dossiers, partenaires bancaires). Vousfinancer propose également des solutions pour les crédits professionnels et le rachat de crédits.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société.