Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis REIM, fait le point sur l’état des marchés immobiliers européens. Il estime que le segment des bureaux offre des points d’entrée attractifs. Et il s’interroge sur la nouvelle configuration du marché de la collecte des SCPI. Interview.
Parlons des marchés immobiliers européens. En dépit d’un contexte géopolitique pour le moins chahuté, on observe un léger frémissement. Les volumes se sont visiblement un peu stabilisés. Voire, éventuellement, repartis à la hausse. Même constat sur le front des valorisations. Est-ce que vous partagez ce sentiment ? Sachant que plusieurs de vos véhicules ont procédé, ces dernières semaines, à des acquisitions…
Jean-François Chaury – On va rester prudent. Cette potentielle embellie est essentiellement liée à la baisse des taux directeurs de la BCE. Sachant que le ralentissement des volumes de transactions s’expliquait, à l’inverse, par la remontée de ces mêmes taux directeurs. Donc, deux baisses de taux depuis juin dernier. D’autres sont attendues. Mais elles dépendent du contexte économique. Par conséquent, les volumes ne se reprennent pas partout. Et pas au même rythme. En Europe, on constate par exemple que certaines zones géographiques -les pays du Nord, pour l’essentiel- ont corrigé très rapidement en termes de prix. Selon une logique de « time to market », la baisse des prix y a entrainé une reprise des volumes.
L’Allemagne repart. Les Pays-Bas repartent. Mais pas la France, si je vous entends bien…
Jean-François Chaury – Pas la France, effectivement. Puisque la France a été un petit peu plus longue à corriger ses prix. A l’inverse, plusieurs pays, dont les plus importants en termes de volume de transactions, comme l’Allemagne ou le Royaume-Uni, « repartent ». Le volume des transactions y progresse. Pas en France, où les transactions sont toujours en baisse en 2024.
Vous êtes présents sur les bureaux en Allemagne. Quid de cette classe d’actifs outre-Rhin ?
Jean-François Chaury – En termes de prix, on observe une stabilisation. Pas encore de remontée. Il faut toutefois tenir compte de la nature des actifs. Cela vaut aussi bien pour les bureaux -dont on connaît la baisse générale-, que pour d’autres secteurs, comme pour l’hôtellerie ou la logistique, qui se portent mieux. Tout en restant sur des volumes historiquement bas. Sur les bureaux, il faut toujours distinguer ce qui est en centre-ville et ce qui est à l’extérieur de la ville. Aujourd’hui, les bureaux situés au sein des grandes capitales européennes se portent plutôt très bien. Les taux de vacance y sont faibles. Les loyers sont significativement en hausse. A Paris, par exemple, le prix du mètre carré de certains bureaux dépasse les 1 000 €. Du jamais vu… Ce qui prouve bien qu’il y a toujours une appétence des locataires pour des bureaux centraux.
Mais pas pour les autres…
Jean-François Chaury – Les bureaux dit « périphériques » souffrent effectivement beaucoup plus. Notamment ceux qui sont loin des centres-villes ou des nœuds de communication (arrêts de métro, sortie d’autoroute, accessibilité sur la mobilité douce…). Tout comme ceux mal notés en termes de performance énergétique. Cela se voit très clairement dans les valorisations de ces derniers mois…
Faites-vous de « bonnes affaires » en achetant du bureau, par exemple en Allemagne, aujourd’hui ?
Jean-François Chaury – Clairement oui. Et pas seulement en Allemagne. En Espagne, également. Deux pays dans lesquels nous avons investi récemment. Nous regardons, pour d’autres véhicules, d’autres pays. Ce que l’on constate, c’est qu’il est possible, aujourd’hui, d’acheter des bureaux « core » -c’est-à-dire en centre-ville ou proches des centres-villes- avec des niveaux de rendement très supérieurs à ce que l’on a pu connaître ces dernières années. Il s’agit donc d’excellents points d’entrée. Sur des actifs de bureaux vertueux sur le plan énergétique. Occupés par des locataires solides. Et dans le cadre de baux longs. Donc, oui, il y a clairement des affaires intéressantes sur les bureaux actuellement…
Combien de temps ce « momentum » de marché va-t-il encore durer ? Ma question est évidemment liée au nombre croissant de nouvelles SCPI qui se lancent en espérant surfer sur cette vague du momentum…
Jean-François Chaury – Il faut peut-être déjà replacer l’importance relative des SCPI dans le marché de l’investissement immobilier en Europe. Ces dernières devraient collecter un peu moins de 4 Md€ en 2024. Contre plus de 10 Md€ en 2022, par exemple. Leur poids relatif a donc chuté. Or, depuis le début de l’année, sur ses six premiers mois, le total investi en Europe frôle les 75 Md€…
D’autres fonds ont pris le relai…
Jean-François Chaury – Il y a effectivement des fonds internationaux -notamment anglo-saxons- qui ont levé des capitaux et investissent beaucoup. Et quand je dis beaucoup, je veux dire plusieurs dizaines de milliards d’euros… qui vont venir se déverser dans la classe d’actifs immobiliers. C’est un point important à prendre en compte…
Et quid du marché des SCPI ?
Jean-François Chaury – On peut quasiment parler d’une révolution. Dans la mesure où ceux qui étaient, il y a à peine deux ou trois ans, les leaders du marché de la collecte des SCPI ont aujourd’hui totalement disparu… Ce sont aujourd’hui, pour l’essentiel, de nouveaux acteurs, gestionnaires de nouvelles SCPI, qui les ont supplantés, en s’accaparant l’essentiel de la collecte. C’est un phénomène totalement nouveau et rarement observé au sein d’une industrie : la disparition subite des « leaders », leaders en termes de collecte tout du moins. Et cela est assez surprenant…
Propos recueillis le 27 novembre 2024
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A propos d’Advenis REIM(i)
Advenis Real Estate Investment Management (REIM), société de gestion de portefeuille du groupe Advenis, conçoit et gère une gamme de Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA). Elle étoffe sa gamme de SCPI d’année en année et conforte son ambition européenne. En effet, elle se démarque depuis quatre ans par sa stratégie de diversification européenne avec les lancements consécutifs des SCPI Eurovalys (Allemagne) et Elialys (Europe du Sud). En juillet 2021, Advenis REIM a également annoncé le lancement de la SC Advenis Immo Capital, une solution paneuropéenne d’investissement immobilier multisupports et multi-classes d’actifs disponible uniquement en assurance-vie sous forme d’unité de compte. Au 30 septembre 2024, pour l’ensemble de ses fonds gérés, Advenis REIM capitalise plus de 1,2 Mds€ (2) et près de 90 % des encours sous gestion investis en Allemagne et en Espagne. Elle détient par le biais de ses fonds 94 immeubles, accompagne quotidiennement 555 locataires.
- Information extraite d’un document officiel de la société.
