Un arrêt majeur de la Cour de cassation du 17 juin 2015 a été rendu en matière de responsabilité des professionnels intervenant dans le cadre d’opérations de défiscalisation immobilière, notamment l’agent immobilier et le notaire. L’analyse de Silvestre Tandeau de Marsac, avocat associé de la société d’avocats Fischer, Tandeau de Marsac Sur & Associés.
En l’espèce, un couple désireux de réaliser un investissement immobilier dans le but de défiscaliser leurs revenus est entré en relation avec un agent immobilier et conseiller en gestion de patrimoine qui leur a conseillé d’investir dans un programme immobilier permettant d’accéder au dispositif de défiscalisation loi Malraux.
Mise en liquidation judiciaire – Les époux ont, par acte authentique, acquis un local à usage d’habitation à un prix comprenant le coût de l’immeuble et celui des travaux de réhabilitation. Le promoteur-vendeur en charge des travaux et de l’exploitation de la future résidence hôtelière a été placé en redressement puis en liquidation judiciaire avant même le début des travaux.
Action en responsabilité – Les investisseurs ont assigné en responsabilité l’agent immobilier et le notaire instrumentaire de l’acte de vente, leur reprochant un manquement à leurs obligations d’information et de conseil. Déboutés en première instance et en appel, la Haute Juridiction a finalement cassé l’arrêt ayant rejeté leur demande.
Informer sur l’aléa économique – Concernant d’une part l’agent immobilier, la Cour de cassation a jugé que, lorsqu’il conseille une opération de défiscalisation immobilière à finalité touristique, ce dernier doit informer ses clients sur l’aléa économique susceptible d’affecter l’opération, en particulier sur la nécessité d’une commercialisation rapide et d’une réhabilitation complète de l’immeuble pour que l’opération soit menée à bonne fin.
Devoir de déconseiller – S’agissant d’autre part du notaire instrumentaire de l’acte de vente, la Cour de cassation énonce qu’il est non seulement tenu d’une obligation d’information, mais également d’un devoir de déconseiller de souscrire à un programme dont la faisabilité juridique et financière paraît incertaine.
En outre, la Cour de cassation rappelle l’obligation pour les juges de caractériser la causalité entre les manquements reprochés et les pertes alléguées. A cet égard, il a été reproché à la Cour d’appel de ne pas avoir suffisamment caractérisé l’absence de lien causal entre la perte alléguée des fonds empruntés et les manquements reprochés au conseiller en défiscalisation immobilière et au notaire.
A l’évidence, cette décision marque un tournant dans l’appréciation des obligations d’information et du devoir de conseil pesant sur les professionnels de la défiscalisation immobilière.
A propos de Fischer, Tandeau de Marsac Sur & Associés
Créée en 1985, la société d’avocats Fischer, Tandeau de Marsac Sur & Associés propose une assistance juridique et judiciaire à compétences multiples. FTMS est organisée en pôles d’activités dirigés par un ou plusieurs associés dans les domaines suivants : sociétés et engagements commerciaux, banque- finances et international, pénal et santé publique, social, immobilier, famille, patrimoine et voies d’exécutions, contrats commerciaux et relations franco-allemandes. Au-delà d’une exigence d’excellence, les associés se sont rassemblés autour d’une vision commune du métier d’avocat, qui privilégie la confiance partagée, la proximité et l’engagement personnel. Silvestre Tandeau de Marsac est avocat associé, spécialiste en droit bancaire et financier et droit international.
