Les fonds immobiliers (SCPI, OPCI, UC immobilières) n’auront collecté que quelques 600 M€ en 2024. Un montant très en deçà des sommets atteints en début de décennie. Ou même en 2023 (2,1 Md€). Mais la collecte nette s’est très nettement reprise en fin d’exercice. Tout du moins pour les SCPI. Un mouvement qui pourrait se poursuivre en 2025…
C’est le troisième trimestre consécutif de hausse de la collecte pour les fonds immobiliers non cotés. Au 2T 2024, SCPI, OPCI et unités de compte immobilières étaient, timidement, repassés dans le vert. Avec un niveau de collecte nette d’environ 80 M€. Un mouvement confirmé au 3T 2024 (environ 240 M€), et accentué au 4T 2024, période au cours de laquelle, selon les dernières données publiées par l’ASPIM et l’IEIF, ils affichent une collecte nette de plus de 700 M€.
Les SCPI sont toujours les seules à afficher une collecte positive
Cette reprise des flux acheteurs, tardive, et de faible puissance -comparé au rythme des souscriptions nettes d’avant-crise – n’aura toutefois pas suffi à hisser l’exercice 2024 au niveau des exercices précédents. Avec un solde net d’environ 600 M€, la collecte nette des FIA immobiliers se situe très en deçà des scores obtenus en 2023 (2,1 Md€). Ou au début de la décennie, où elle dépassait les 10 Md€ (jusqu’à 15 Md€ en 2022). Comme au cours des trimestres précédents, les SCPI sont les seules à afficher une collecte nette positive. Cette dernière connaît un net rebond au 4T. Après des trimestres compris entre 750 et 900 M€, elle franchit de nouveau le cap du milliard, à 1,3 Md€. Sur l’ensemble de l’exercice, les SCPI auront donc collecté un peu plus qu’attendu : 3,5 Md€. Loin toutefois, là aussi, de leurs scores des dix dernières années.
SCPI : moins de rachats…
Il faut en effet remonter à 2014 pour retrouver un montant si faible (2,7 Md€)… La bonne nouvelle, que soulignent l’ASPIM et l’IEIF dans leur communiqué, est néanmoins que le « flux des rachats se normalise ». L’ASPIM chiffre à environ 1,2 Md€ la valeur des parts échangées sur le marché secondaire en 2024. « Un volume comparable à celui de 2023 », précise l’association, en prenant en compte la perte de valeur induite par la baisse des prix de parts constatée en 2024… Si beaucoup de SCPI sont encore passées par la case baisse du prix de souscription l’an dernier (24% du marché, en nombre, selon l’ASPIM), ces dernières -car ce sont souvent les mêmes- seraient en tout cas moins touchées par des problèmes de liquidité. En moyenne, bien sûr…
…et stabilisation du niveau des parts en attente
Selon l’ASPIM-IEIF, « le quatrième trimestre se distingue par une diminution des parts en attente, portée par l’activation de plusieurs fonds de remboursement ». La valeur de parts en attente a de fait -et c’est une première depuis plusieurs trimestres- reculé de -7% au 4T 2024. Cette valeur est « retombée » à 2,4 Md€. Contre 2,6 Md€ à la fin des 2T et 3T 2024. Mais ce « stock » représente toujours 2,7% de la capitalisation des SCPI. Un niveau, on le sait, très, très significativement supérieur à sa moyenne historique, inférieure, avant crise, à 0,2% du marché[1]… Surtout, cette moyenne masque la très forte concentration du problème de liquidité sur quelques véhicules. Si ce sont toujours environ 90 SCPI qui affichent des parts en attente de retrait, l’ASPIM précise que 10 d’entre elles concentraient « les deux tiers du volume au 31 décembre 2024 ».
Une collecte toujours concentrée sur quelques SCPI
Quant à la collecte des SCPI, qui se redresse donc progressivement, on sait qu’elle se concentre elle aussi sur certaines catégories de véhicules. Aux abonnés des premières places ces derniers trimestres (Transitions Europe, Iroko Zen, Corum Origin, Remake Live, Epargne Pierre Europe, ActivImmo…) sont d’ailleurs venus s’ajouter des véhicules plus récents. Selon l’ASPIM, 9% de la collecte 2024 ont été captés par les 19 nouvelles SCPI lancées sur le marché cette année… Cette collecte profite aussi essentiellement aux SCPI diversifiées, comme l’an dernier. Ces véhicules multi-secteurs et multizones géographiques ont en effet trusté 68% de la collecte brute en 2024.
OPCI et UC immobilières toujours en décollecte nette
Côté OPCI et UC immobilières, la décollecte reste en revanche d’actualité. Mais, à l’instar des trimestres précédents, le rythme des retraits diminue pour les OPCI, qui ne perdent « que » 333 M€ ce trimestre. Contre 404 M€ au 3T. Et 703 M€ au 2T. Les OPCI terminent donc l’année avec un score un peu moins dramatique (- 2 Md€) qu’en 2023 (-3 Md€). Leur capitalisation perd encore presque 18% sur l’exercice écoulé. Pour les unités de compte immobilières, la décollecte, à l’inverse, s’accentue. Elles s’affichent à -250 M€ sur le dernier trimestre. Contre respectivement -118 M€ et -164 M€ aux 2T et 3T 2024. Les UC auront donc plus perdu en 2024 (-930 M€) qu’en 2023 (-546 M€)…
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2022, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 314 milliards € et 4 millions d’épargnants
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Par exemple, 0,16% fin 2022, 0,15% fin 2020 et 0,12% fin 2019.
