Entretien avec Philippe Geyer d’Eugny, Conseiller en gestion de patrimoine, Gérant de Patrimoine Investissement

« J’attache une importance tout particulière à l’entretien du patrimoine et au rythme des travaux de rénovation des SCPI »

Depuis plus de 20 ans, vous conseillez vos clients dans leurs investissements immobiliers. Quelle part occupent les SCPI dans votre activité ?

Je suis conseiller en gestion de patrimoine (CGP) depuis 2004, j’ai pris la carte de Conseiller en investissement financier (CIF) pour pouvoir distribuer des SCPI auprès de ma clientèle. Mais toute ma vie professionnelle – j’ai travaillé pendant 20 ans dans la banque et l’assurance avant de devenir indépendant – j’ai commercialisé des SCPI. Mes encours sous gestion sont peu révélateurs de mon activité qui repose essentiellement sur l’immobilier. Avec cette classe d’actif, outre le placement de SCPI, je fais un peu de défiscalisation, mais une part importante de mon activité consiste à rechercher des biens haut de gamme. J’ai une carte de transaction qui me permet également de travailler avec des institutionnels.

Quand avez-vous commencé à vous intéresser aux SCPI ?

J’ai débuté à la fin des années 80 avec les SCPI du groupe Antin Gérance et la gamme des « Valeurs Pierre ». Ces SCPI étaient de grande qualité dans le choix de leurs investissements même si elles n’ont pas résisté à la crise des années 90, comme toutes leurs consœurs.

Je me souviens en particulier de « Valeur Pierre Patrimoine », une SCPI de plus-values… qui s’est malheureusement transformée en SCPI de moins-values. Nous avons mis notre point d’honneur à accompagner nos clients, notamment en renégociant les crédits qu’ils avaient contractés pour l’achat de parts de SCPI.

Les parts de « Valeur Pierre Patrimoine » se sont négociées avec une décote qui a atteint jusqu’à 50 % de leur valeur intrinsèque. Cela m’a permis de la conseiller à des clients qui ne l’ont pas regretté. Le reproche tenant à la mauvaise liquidité des SCPI était alors justifié. Depuis les réformes sont intervenues et permettent aujourd’hui de disposer d’une liquidité satisfaisante. Néanmoins, instruit par l’expérience, je me suis fixé une règle qui est de ne pas dépasser la part allouée aux SCPI à plus de 10 à 15 % du patrimoine de mes clients.

Que recherchez-vous dans les SCPI ?

J’apprécie la souplesse que procurent ces investissements. A commencer par la fongibilité des parts qui facilite les transmissions sans faire de jaloux ! Le faible montant unitaire du prix des parts de SCPI permet d’adapter le montant de l’investissement à la capacité des épargnants qui peuvent ensuite procéder à des ajustements en fonction de leurs autres revenus immobiliers pour, par exemple, neutraliser des revenus fonciers positifs.

L’atout incomparable des SCPI c’est la mutualisation du risque locatif et géographique. Mais on ne doit pas oublier qu’il s’agit d’immobilier : cela reste une classe d’actif moins liquide que certains placements financiers.

Pratiquez-vous le démembrement ?

Pour ma clientèle institutionnelle, je leur fait acquérir de l’usufruit. Mais je fais surtout de la nue-propriété pour des particuliers qui ne recherchent pas de revenus immédiats car leur problème c’est plutôt leur ISF… J’ai trouvé chez HSBC un équilibre satisfaisant dans le calcul de la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit temporaire.

Que privilégiez-vous dans le choix des SCPI que vous conseillez à vos clients ?

Les SCPI c’est de l’immobilier. Leur sélection doit donc passer par une analyse rigoureuse de leur patrimoine. Je vais jusqu’à visiter certains de leurs immeubles. Je prends contact avec les sociétés de gestion pour aller plus loin. J’attache une importance tout particulière à l’entretien du patrimoine et au rythme des travaux de rénovation. A titre d’exemple je citerai la SCPI « Élysées Pierre » qui a su lisser ses travaux pour continuer de verser un revenu élevé aux associés qui a encore représenté 5,30 % en 2011. Son patrimoine de qualité lui a évité de devoir procéder à de trop nombreux arbitrages.

J’ai tendance à privilégier les SCPI récentes qui ont dès leur origine, comme PFO2 (Perial), intégré la problématique environnementale du Grenelle de l’environnement.

Au-delà de la qualité des immeubles, je suis satisfait quand je constate que la trésorerie représente au minimum 3 mois de loyers. A l’opposé je me méfie des SCPI qui piochent dans leur report à nouveau pour maintenir leur distribution de revenus aux associés. Enfin certaines politiques de revalorisation brutale du prix des parts me laissent perplexe. Je préfère en la matière un certain lissage.

Avez-vous conseillé des OPCI à vos clients ?

J’ai commencé à regarder, notamment pour des clients institutionnels. Mais pour les particuliers je préfère les produits plus purs que sont les SCPI.

Et les OPCVM immobiliers ?

Oui, c’est un bon complément à l’immobilier physique. Ces OPCVM donnent accès à de belles valeurs aux stratégies claires. Je recommande à mes clients les fonds gérés par Acofi, ils sont pros et prudents.

pierrepapier.fr

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