Paref : l’activité de gestion pour compte de tiers marque le pas

La SIIC Paref a publié le 18 février dernier son résultat annuel 2020. Les chiffres confirment le rééquilibrage entre les revenus locatifs issus de l’activité foncière et les commissions générées par les SCPI de Paref Gestion, qui ont moins collecté l’an dernier. Le patrimoine et le résultat net du groupe sont en progression. Novapierre Italie va être dissoute.  

La tendance s’observait déjà lors de la publication des résultats du 3e trimestre 2020. Les commissions issues de l’activité de gestion pour compte de tiers constituent toujours l’essentiel du chiffre d’affaires de la foncière Paref. Mais leur part relative, qui ne cessait d’augmenter ces dernières années, a stoppé sa progression.

L’activité de la foncière progresse de 27%

La première raison tient à la montée en puissance de l’activité pour compte propre. Les revenus locatifs nets de la foncière Paref, le premier « pilier » du groupe, bondissent de 27% (à 8,4 M€) par rapport à 2019 (6,6 M€). Grâce, notamment, souligne Paref dans son communiqué, « aux loyers en année pleine des 6 étages de la Tour Franklin ». Et à une gestion locative « proactive ». Qui aura permis à Paref de louer davantage de surfaces dans l’immeuble Le Gaïa, portant son taux d’occupation à 64%. La valeur du patrimoine immobilier détenu en propre par la foncière[1] s’apprécie en outre de 2,8%, à périmètre constant. Le groupe, dans son ensemble, « fait preuve de résilience ». Il affiche un résultat net récurrent EPRA par action en hausse de 8%. Et un actif net réévalué en progression de 6%.

Une collecte SCPI en recul par rapport à 2019

Mais, et c’est la seconde raison du rééquilibrage du mix revenus de Paref, son activité de gestion pour compte de tiers subit néanmoins en partie les effets de la crise sanitaire. A l’instar de bon nombre de sociétés de gestion d’actifs immobiliers, Paref Gestion, le « deuxième pilier » stratégique du groupe, enregistre une collecte en retrait par rapport à 2019. Paref indique une collecte brute de 151 M€. Soit une baisse de 43% par rapport au niveau 2019 (267 M€). Elle s’explique, selon Paref, par « un effet ciseaux entre deux facteurs principaux ». Le premier, c’est évidemment le ralentissement généralisé de la collecte en 2020. Le second, par la non-reconduction d’une collecte importante (40 M€) sur la SCPI Novapierre 1, suite à l’acquisition d’un portefeuille d’actifs. Retraité de cette souscription exceptionnelle, le recul de la collecte ne ressort qu’à 28%, précise la société de gestion.


Succès pour les véhicules Allemagne et Europe Centrale

La conséquence sur les revenus de Paref Gestion est néanmoins patente. Les commissions de gestion et de souscription baissent de 7% par rapport à 2019. Fort logiquement, ce sont les commissions de souscription qui affichent le plus fort recul (-40%). Ces dernières ne représentent plus que 43% des revenus du groupe. Contre 59% fin 2019. La collecte nette, selon les chiffres de l’IEIF, s’établit quant à elle à 117,6 M€. Contre 207 M€ en 2019. C’est la SCPI Novapierre Allemagne 2, nouvel opus du blockbuster Novapierre Allemagne, lancée fin 2019, qui concentre l’essentiel des souscriptions (91,6 M€). La nouvelle SCPI Novapierre Europe Centrale, lancée en juin dernier, connaît un début de commercialisation encourageant.


Une première acquisition pour Novapierre Europe Centrale

Elle a recueilli 5 M€ de souscriptions en seulement quelques mois. Fin 2020, la SCPI n’avait encore procédé à aucune acquisition. Mais annonçait étudier trois dossiers, tous situés en Pologne. L’un d’entre eux vient d’ailleurs d’être finalisé. Paref Gestion fait en effet état, le 5 mars, de l’acquisition de son premier actif, situé près de Varsovie. Il s’agit d’un local d’activités de 2 500 mètres carrés, occupé par l’entreprise MAN dans le cadre d’un bail d’une durée résiduelle de 12 ans. Cet actif présente, selon Paref Gestion, un rendement net de 8% à l’acquisition. Novapierre Italie, mise sur le marché en début d’année 2020, paye en revanche son tribut à la crise.

Novapierre Italie victime de la crise

Positionnée sur le secteur du tourisme, dans le pays initialement le plus touché par la crise sanitaire, elle n’a pas réussi à séduire les investisseurs. « En dépit des efforts déployés pour lever du capital auprès d’institutionnels et de clients privés, la SCPI n’a pas atteint les 15 % du capital social maximum statutaire dans l’année qui suit son ouverture au public », explique Paref Gestion dans le dernier bulletin de la SCPI. Pour satisfaire à cette obligation[2], la société de gestion a essayé de réduire le capital social maximum. Mais les associés, réunis pour une AGE le 19 janvier dernier, n’ont pas approuvé cette option à la majorité requise, c’est-à-dire l’unanimité. Paref Gestion s’est donc vue contrainte de dissoudre la SCPI. Les modalités de la liquidation seront prochainement présentées aux associés…

Frédéric Tixier

[1] Hors immeuble le Gaïa.
[2] Imposée par le Code monétaire et financier.



En savoir plus

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A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine au 31 décembre 2020) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1,8 Md€ de fonds gérés au 31 décembre 2020), société de gestion agréée par l’AMF et Paref Investment Management (0,4 Md€ au 31 décembre 2020). Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

URW : Résultats 2020 - Unibail-Rodamco-Westfield suspend son dividende pour mieux rebondir

Unibail-Rodamco-Westfield ? Coûteuse acquisition de Westfield. Cataclysme de la crise sanitaire. Rejet de l’augmentation de capital à l’Assemblée générale mixte du 10 novembre 2020. Départ des principaux dirigeants d’Unibail. Le trio Léon Bressler / Susana Gallardo / Xavier Niel fait son entrée au Conseil de Surveillance.

Le plan « Refocus, not reset » va être appliqué, avec, au menu (minceur), une suspension du dividende pendant trois ans. La réaction du marché a été brutale et la « lune de Niel » boursière aura été de courte durée.

URW a une nouvelle direction

Le nouveau management d’Unibail Rodamco Westfield (Jean-Marie Tritant, Président du Directoire et Fabrice Mouchel, Directeur financier) a présenté les résultats 2020. Cette équipe a démontré de longue date sa compétence et sa loyauté envers la société. De même que Léon Bressler, aujourd’hui Président du conseil de surveillance, qui a contribué à la croissance remarquable d’Unibail pendant sa longue présidence de 1992 à 2006.  Ils doivent faire face à un défi considérable. Redresser la première foncière européenne après une acquisition trop ambitieuse, et après une crise sanitaire sans précédent qui a lourdement pesé sur l’immobilier commercial.

Les faits marquants de l’exercice 2020 d’Unibail :

Les loyers nets collectés ont diminué globalement de 26,4 % à structure comparable.

Les revenus locatifs des centres commerciaux ont baissé de 24 % (-19,1 % en Europe continentale, -49,3 % au Royaume-Uni et – 28 % aux Etats-Unis). Ceux des bureaux sont restés stables.

Les loyers de la division Congrès et Expositions se sont effondrés (- 93,6 %).

Le résultat net récurrent par action ajusté a reculé de 41,1 %

L’actif net réévalué de reconstitution (EPRA Net Reinstatement Value) a perdu 27,1 % à 166.8 €.

Le ratio « Loan-to-Value » ou LTV (endettement rapporté à l’actif net) a augmenté de 38,6 % à 44,7 %. Repère : les covenants bancaires autorisent un ratio LTV maximal de 60 %.

Le ratio ICR (Interest Coverage Ratio, couverture des frais financiers par l’EBITDA) a évolué de 5,7 fois à 3,5 fois. Repère : les covenants bancaires autorisent un ratio ICR minimal de 2 fois.

Le coût moyen de la dette a légèrement augmenté (1,7 % en 2020 contre 1,6 % en 2019). Il reste très modéré à 1,1 % pour la dette en euros, et 3,6 % pour la dette en livres sterling et en dollars.

Le dividende, qui avait été réduit de moitié au titre de l’exercice 2019, sera suspendu au titre des exercices 2020 à 2022.

Unibail Rodamco Westfield n’a pas publié de « guidance » (objectifs) pour 2021.

URW a annoncé :

  • vouloir réduire significativement sa présence aux Etats-Unis.
  • achever son programme de cessions d’actifs de 4 milliards d’euros en Europe avant la fin de 2022 (l’échéance initiale étant la fin de 2021).

L’évolution récente du cours de bourse d’Unibail a été erratique


Après la remontée spectaculaire de son cours de bourse consécutive à l’annulation de l’augmentation de capital programmée à l’Assemblée générale mixte du 10 novembre dernier et amplifiée par l’effet Gamestop bénéficiant aux sociétés faisant l’objet de ventes à découvert significatives, l’action URW s’était dépréciée à la suite de la fermeture des centres commerciaux non-alimentaires d’une surface supérieure à 20.000 mètres carrés.

La suspension du dividende est plus rigoureuse que la réduction prévue par le “plan Reset”  défendu sans succès par les dirigeants précédents. Elle a lourdement pesé sur le cours de la valeur à la reprise des cotations, le 11 février.

Toutefois :

  • à défaut d’augmentation de capital (qui aurait été très dilutive),
  • et dans l’impossibilité de céder à court terme les actifs américains sans les brader,

cette suspension était nécessaire.

Les actionnaires d’Unibail Rodamco Westfield doivent faire preuve de patience

Déception pour les particuliers et institutionnels friands de dividendes… Mais les investisseurs patients devraient bénéficier de la reprise du cours de bourse. En effet le dénouement de la crise sanitaire et l’amélioration graduelle de l’environnement macroéconomique devraient mettre fin à la crise actuelle de l’immobilier commercial.

Dans l’intervalle, ils se consoleront en se réjouissant de ne pas avoir à acquitter la fiscalité (pesante et byzantine en raison de la cotation duale – à Paris et Amsterdam – de l’action) grevant les dividendes dont ils seront temporairement sevrés.

Les investisseurs, dans l’attente du redressement d’URW et de la reprise du versement de son dividende, pourront méditer ces vers de la Fontaine :

« Dans un chemin montant, sablonneux, malaisé,
Et de tous les côtés au soleil exposé,
Six forts chevaux tiraient un coche. »

Jean de La Fontaine, « le Coche et la Mouche », Livre VII, fable 8, 1678.

 

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Paref : recul des commissions de souscription

Paref vient de publier son chiffre d’affaires consolidé du 3e trimestre 2020. Une fois n’est pas coutume, la part des revenus locatifs de la foncière progresse plus que les commissions générées par les SCPI de Paref Gestion. L’activité globale accuse un léger retrait par rapport au 3e trimestre 2019.  

Ce sont toujours les commissions issues de l’activité de gestion pour compte de tiers qui constituent l’essentiel du chiffre d’affaires de la foncière Paref. Leur part relative ne cessait de progresser ces dernières années. Mais les chiffres des neufs premiers mois de l’année 2020 viennent modifier cette tendance.

Recul des commissions de souscription

Paref, la SIIC passée sous le contrôle de Fosun en 2017, vient en effet de publier ses résultats trimestriels. Son chiffre d’affaires consolidé atteint 25,5 M€ au 30 septembre 2020. C’est 9% de moins que sur la même période en 2019. Un recul qui s’explique, pour l’essentiel, par celui des commissions de souscription générées par l’activité de Paref Gestion, la filiale de la foncière dédiée à la gestion pour compte de tiers. Ces dernières s’élevaient à 16,3 M€ sur les neuf premiers mois de 2019. Elles s’établissent cette fois à 11,2 M€. Soit un repli de près de 32%. Qui s’explique évidemment par celui de la collecte brute cumulée enregistrée par les SCPI de Paref Gestion, passée de 189 M€ en septembre 2019 à 118 M€ en septembre 2020.

Montée en puissance progressive de Novapierre Allemagne 2

Les chiffres du 3e trimestre confirment la tendance déjà observée au 2e. Selon les données publiées par l’IEIF en septembre dernier, les SCPI de Paref Gestion n’avaient collecté, en net, que 65,9 M€ au 1er semestre 2020. Contre 116,4 M€ sur la même période en 2019. Un changement de tendance qui s’explique par deux phénomènes. D’abord, depuis le second semestre 2019, la fermeture aux nouvelles souscriptions du blockbuster du groupe, Novapierre Allemagne. La montée en puissance d’un nouvel opus, Novapierre Allemagne 2, n’a pour l’heure pas encore permis de compenser cette perte de collecte potentielle. Au 1er trimestre 2020, Novapierre Allemagne 2 avait recueilli environ 40 M€ de nouvelles souscriptions. Un bon score. Mais inférieur à celui réalisé, un an plus tôt, par son prédécesseur. Qui collectait encore un peu plus de 68 M€ sur le 1er trimestre 2019.

Rééquilibrage du mix revenus de Paref Gestion

Paref Gestion a également subi, à l’instar de l’ensemble du marché des SCPI, une baisse sensible de sa collecte depuis le début de la crise sanitaire. Un contexte qui aura notamment nui à la commercialisation des deux nouvelles SCPI que la société a lancées fin 2019 (Novapierre Italie) et mi-2020 (Interpierre Europe Centrale). Cette baisse – conjoncturelle ? – des commissions de souscription n’est toutefois pas qu’une mauvaise nouvelle. Elle conduit à un rééquilibrage du mix revenus de Paref Gestion, au profit des commissions de gestion. Ces dernières avaient déjà tendance à progresser plus vite que les commissions de souscriptions (46% vs 12% sur l’exercice 2019). Le recul des souscriptions renforce donc leur part relative, consolidant ainsi la partie récurrente du chiffre d’affaires de Paref Gestion. A 7,4 M€ fin septembre, elles en représentent près de 40%.


Hausse de 50% de l’activité pour compte propre

Et progressent de 7% par rapport aux neufs premiers mois de 2019. « Du fait de l’augmentation de l’actif sous gestion et de l’acquisition de la plateforme italienne », précise le communiqué de Paref. La foncière souligne par ailleurs la hausse « significative » des revenus locatifs issus de l’activité pour compte propre. Leur progression (+50%, à 7 M€) s’explique par « l’acquisition de la Tour Franklin, en septembre 2019 ». Et par le travail d’asset management accompli. Qui s’est traduit par « des loyers en hausse de 3,5%, à périmètre constant ». Une progression qui, là encore, joue positivement sur le mix revenu du groupe entre activités pour compte propre et pour compte de tiers.

Changement de gouvernance et dissolution des Cifocoma

Le communiqué de Paref annonce également le départ de son directeur général délégué, Antoine Onfray. Cet ancien d’Eurosic avait rejoint le groupe peu après sa prise de contrôle par Fosun. Paref a déjà procédé à des recrutements pour « renforcer le périmètre » actuellement couvert par Antoine Onfray. Dont une nouvelle directrice financière (Magali Volet), et un nouveau directeur des investissements. A noter par ailleurs la fin de l’aventure « Cifocoma ». Les deux SCPI Cifocoma et Cifocoma 2, dont Paref avait repris la gestion en octobre 2017, ont en effet été dissoutes de manière anticipée. Et mises en liquidation à la suite d’une décision entérinée par les Assemblées Générales Extraordinaires du 12 octobre 2020…

Frédéric Tixier


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A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine au 30 juin 2020) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1,8 Md€ de fonds gérés au 30 juin 2020), société de gestion agréée par l’AMF et Paref Investment Management (0,4Md€ au 30 juin 2020). Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.

 (i)  Information extraite d’un document officiel de la société

Bureaux et centres commerciaux ne représentent plus l’essentiel de l’immobilier coté...

« Les insensés ! Ils ignorent que souvent la moitié vaut mieux que le tout ». Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, s’appuie sur la citation d’Hésiode pour signaler ce « sentiment, inexact, que bureaux et centres commerciaux représentent l’essentiel de l’univers coté ». Commentaire.

Les mois se suivent et se ressemblent. En août, les foncières résidentielles allemandes ont de nouveau surperformé les foncières de centres commerciaux et de bureaux. L’absence de réappréciation significative du segment immobilier par rapport aux indices généralistes, que tout justifierait (contexte économique, taux négatifs sur longue période, prime de risque), vient du sentiment, inexact, que bureaux et centres commerciaux représentent l’essentiel de l’univers coté.

Logement et logistique pèsent 53% de l’indice

En vérité, commerces et bureaux ne représentaient plus que 37,5% de l’indice de référence FTSE EPRA Eurozone à fin août. Là où logement et logistique couvrent 53% du même indice. Autrement dit, la capitalisation boursière de Vonovia, la plus grande foncière résidentielle allemande, dépasse 34 Mds d’euros. Là où celle d’Unibail Rodamco Westfield n’est que de 5,2 Mds d’euros. Cette situation nous renvoie à la citation du poète grec antique Hésiode : « Les insensés ! Ils ignorent que souvent la moitié vaut mieux que le tout ». Elle illustre notre conviction que la variété du secteur est telle que l’on peut aisément continuer de s’exposer sur les classes d’actifs qui continuent de délivrer la promesse de l’immobilier (des loyers réguliers et prévisibles sur longues périodes). Et affichent toujours des perspectives de progression tant en termes de revenus que de valeur.

Quid d’une réappréciation des centres commerciaux et des bureaux ?

À notre sens, les foncières de centres commerciaux ne pourront se réapprécier qu’à la condition que des transactions significatives sur le marché aient lieu. Et redonnent un peu de crédibilité aux actifs nets réévalués rapportés par les acteurs cotés. La situation sur le segment des bureaux est plus délicate. L’environnement de récession et le contexte de pandémie, qui a entraîné une évolution du mode de travail, favorisent, et favoriseront, une réflexion des locataires sur l’avenir de leurs surfaces louées et les niveaux de loyers payés. Une réflexion dont même les foncières dotées de patrimoines prime ne sortiront pas indemnes. Même si, en ce domaine, chaque actif (par sa localisation, son niveau d’équipement et la typologie de ses occupants)-, est singulier.

Laurent Saint Aubin


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A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ». 

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Convaincu par les valeurs qui respectent les promesses de l’immobilier…

C’est le sentiment de Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy. Ces valeurs, ce sont notamment les foncières des secteurs résidentiel et logistique, qui ont profité d’un mouvement de réappréciation en août. Commentaire de marché.

A noter, d’abord, un début modeste de réappréciation de l’immobilier coté, dont nous avions tenté d’expliquer la pertinence dans le précédent point marché (avec une préférence forte pour les segments qui respectent « la promesse de l’immobilier » de loyers réguliers, stables sur longue période et indexés sur l’inflation).

Mouvement de réappréciation des foncières résidentiel et logistique

Cette réappréciation s’est effectivement concentrée sur le résidentiel et les entrepôts logistiques, les foncières de commerces ayant de leur côté poursuivi leur recul. De même que les valeurs exposées à l’Espagne (pays dont nous sommes très largement sortis dans la première quinzaine de juillet). Les résultats semestriels n’ont fait que souligner la pertinence de ces mouvements intra-sectoriels. Les foncières de centres commerciaux paraissent engagées dans une spirale négative de baisse de valeurs, encore balbutiante en Europe continentale (taux de capitalisation moyen retenus par les experts sur les centres prime encore voisins de 4 % en France), et qui pourrait les contraindre à rechercher des fonds propres complémentaires. Ainsi que de réduction à venir des loyers (encore masquée par l’utilisation des règles comptables IFRS 16 d’étalement des baisses de loyers facturés sur la durée résiduelle des baux et latitude dans le provisionnement des impayés et de hausse de la vacance).

Croissance organique pour le résidentiel, impact positif du commerce électronique sur la logistique

A l’inverse, les foncières résidentielles affichent des croissances organiques respectables et des hausses de valeurs. Vonovia a ainsi annoncé une hausse des loyers de 3,9 % sur un an glissant et des valeurs de +5,6 % au 1er semestre). De même, les foncières d’entrepôts paraissent en mesure de limiter l’impact de l’environnement économique grâce à l’accélération de la part de marché du commerce électronique.

Laurent Saint Aubin


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A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ». 

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Argan : ses entrepôts résistent à la crise

La foncière spécialiste des entrepôts premium affiche une très forte progression de son résultat net sur le 1er semestre. Elle maintient un objectif de 140 M€ de revenus locatifs en 2020. Son cours de Bourse est presque revenu à son niveau d’avant-confinement.

« Malgré les incertitudes qui persistent notamment quant aux conséquences économiques de cette crise, nous estimons être en bonne position pour y faire face. Et maintenons notre objectif de 140 M€ de revenus locatifs pour l’exercice 2020 », explique Jean-Claude Le Lan, fondateur et président du conseil de surveillance d’Argan.

Résultat net semestriel en hausse de 59 %

Les comptes semestriels publiés en fin de semaine dernière par la foncière spécialiste en logistique ont effectivement de quoi rassurer. Argan affiche en effet une « très forte progression » de son résultat net récurrent. Une hausse qui s’explique toutefois essentiellement par les effets de l’acquisition du portefeuille Cargo, en 2019. Une opération, équivalente « à huit années de développement », qui avait fait bondir le patrimoine d’Argan de 60 %. Et s’apprécier de respectivement 47 % et 52 % ses revenus locatifs annualisés et son résultat récurrent. Ces indicateurs font donc néanmoins mieux que prévu. Sur les six premiers mois de l’année, les revenus locatifs augmentent de 54 %. Et le résultat net récurrent de 59 %.

Un taux d’occupation proche de 100 %

La publication semestrielle d’Argan révèle d’autres facteurs positifs. Notamment une légère revalorisation de la valeur du patrimoine. L’ANR par action progresse lui aussi. De + 0,5 % droits compris (61,4 €). Et de + 0,4 % hors droit (56 €). Une variation qui s’explique par la revalorisation du patrimoine (+ 0,2 €). Mais surtout par une progression du résultat net (+ 2,1 €) supérieure à celle du dividende. Les comptes semestriels montrent également une amélioration du coût de la dette (1,65 % vs 1,70 %), en partie en raison des refinancements mis en place pour couvrir l’opération Cargo. Enfin, le taux d’occupation des entrepôts Argan reste au top : 98 %, vs 99 % au 1er semestre 2019.

Un contexte favorable au secteur logistique

La foncière bénéficie donc d’un contexte favorable à l’activité logistique. On le sait, ce secteur de l’immobilier s’est avéré plus résilient que d’autres durant la période de confinement. Argan y ajoute la qualité de ses entrepôts « premium » et celle de ses locataires, eux aussi évoluant « dans des secteurs qui ont fait preuve de résilience », précise la foncière. Laquelle poursuit son développement, désormais placé sous le signe de la neutralité carbone. Argan vient en effet d’annoncer la mise en place, dès septembre prochain, de sa première cellule au bilan « carbone neutre ». Implantée sur un site en restructuration à Croissy-Beaubourg (77), elle permettra d’économiser environ 60 tonnes d’émission de CO2 tous les ans. Ce type de dispositif (incluant pompe à chaleur, éclairage LED, centrale photovoltaïque) sera à l’avenir systématiquement proposé aux clients d’Argan.

Un cours boursier de retour vers ses plus hauts

Le positionnement et les résultats de la foncière sont en tout cas appréciés des investisseurs. Le cours d’Argan est revenu à des niveaux de moins de 10 % inférieurs (83,2 € à l’ouverture le 17 juillet) à ses plus hauts d’avant-confinement (90,4 €, le 20 février). Après être passé par un plus bas de 56,4 €, le 17 mars. La prime sur le dernier ANR reste donc élevée (48,5 % sur la base du cours d’ouverture du 17 juillet). Un niveau qui reflète, comme l’écrit le bureau d’analyse Invest Securities, « l’enthousiasme mondial pour le secteur ».

Frédéric Tixier


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A propos d’Argan(i)

Argan est l’unique foncière française de développement et de location d’entrepôts premium cotée sur Euronext. Au 31 décembre 2019, son patrimoine représente 2,9 millions de mètres carrés, se décomposant en 85 entrepôts implantés en France exclusivement, valorisé 2,7 Mds€ et générant 140 M€ de revenus locatifs annualisés. Argan est cotée sur le compartiment A d’Euronext Paris (ISIN FR0010481960 – ARG) et fait partie des indices CAC All-Share et IEIF SIIC France. La foncière a opté pour le régime des SIIC au 1er juillet 2007.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société.

L’immobilier coté mérite une réappréciation !

Les interrogations sur les foncières de centres commerciaux et sur le devenir du bureau post-covid ont pesé sur les performances des foncières cotées. Mais, selon Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, ce ne sont que « les arbres qui cachent la forêt ». Et cette dernière est bien plus « riante » qu’elle n’y paraît. Commentaire de marché.

La remontée de l’immobilier en Bourse depuis la mi-mars a été ralentie par les difficultés des foncières de commerces. La foncière INTU, qui détient quatre des dix principaux centres commerciaux au Royaume-Uni, a été placée sous administration judiciaire.

Une prochaine baisse significative des valeurs des centres commerciaux

La mécanique est implacable. Alors que la part de marché du commerce électronique était Outre-Manche, en mai, de 32,8 % (+ 14 points en trois mois), les enseignes physiques sont de plus en plus nombreuses à déposer leur bilan. Ou à décider volontairement de fermer tout ou partie de leurs points de vente physiques. Tout en tentant de renégocier leurs loyers et/ou de passer en loyers variables purs. Cela conduit à un niveau de collecte des loyers très bas (36 % en début de semaine pour le troisième trimestre au Royaume-Uni). Et nourrit une hausse des spreads de crédit. Mercialys a ainsi placé une obligation à sept ans avec un taux de rendement de 4,6 %. Pour remplacer une souche obligataire qui arrivait prochainement à échéance et servait un taux d’intérêt à 1,8 %. Ce phénomène acte également une prochaine baisse significative des valeurs des centres commerciaux[1].

Bureaux affectés par les interrogations sur l’importance à venir du travail à distance

Par ailleurs, les bureaux, dont la situation n’est en rien comparable en termes de loyers perçus, sont affectés par des interrogations sur l’importance à venir du travail à distance. Et sur l’évolution de la demande d’espaces, en particulier en périphérie.

Ce sont les arbres qui cachent la forêt.

Une situation plus riante qu’elle n’y paraît

Cette dernière est plus riante : les taux d’intérêt sans risque vont demeurer durablement négatifs. Plus personne n’en doute. Et la prime de risque sur la valorisation de marché des actifs immobiliers des foncières cotées (corrigée donc des ANR de fin 2019 et prenant en compte les décotes actuelles) atteint des niveaux historiquement élevés : 590 points de base pour le stockage pour les particuliers en Grande-Bretagne (pourtant faiblement cyclique), 520 points de base pour la logistique Outre-Manche (qui bénéficie pourtant de la croissance éclair de la part du commerce électronique), 460 points de base pour le résidentiel allemand, 450 pour les bureaux en Europe continentale et 400 pour le commerce (données GreenStreet Advisors au 15 juin 2020).

Réappréciation des segments de croissance de l’immobilier en Bourse

La promesse de l’immobilier (des loyers réguliers, stables sur longue période et indexés sur l’inflation) continue d’être tenue par de larges pans de l’industrie : bureaux prime, logements, entrepôts logistiques, secteurs alternatifs.

Et enfin, le rebond des indicateurs économiques post-covid n’est pas soutenable à ce rythme. Et a nourri un appétit pour le risque qui nous paraît exagéré.

Ces éléments devraient conduire à une réappréciation des segments de croissance de l’immobilier en Bourse que nous avons continué de privilégier.

Laurent Saint Aubin


[1] Le commerce de proximité restant relativement préservé


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A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ». 

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Faillite annoncée d’une foncière de commerce britannique

Intu Properties, l’un des plus grands propriétaires et gestionnaires de centres commerciaux du Royaume-Uni, s’est placé sous le régime des faillites. Faute d’avoir pu trouver un accord avec ses créanciers. Un signal négatif pour le secteur des foncières de commerce. Même si la situation d’Intu Properties est assez spécifique.  

Elle détient 17 centres commerciaux « prime » au Royaume-Uni. Et emploie près de 2 400 personnes outre-Manche. Intu Properties, une foncière de commerce cotée à Londres et à Johannesburg, et dont la capitalisation boursière dépassait les 10 milliards de livres sterling il y a à peine trois ans, est désormais au bord de la faillite. Sa valeur en Bourse a fondu à 24 millions de livres. Et son cours, en chute de 55 % vendredi dernier, est suspendu…

Pas d’accord avec les créanciers

La société a en effet annoncé en fin de semaine dernière s’être placée sous le régime britannique des faillites. La foncière savait déjà depuis plusieurs mois qu’elle ne serait pas en mesure de répondre favorablement aux exigences contractuelles de ses créanciers lors d’une expertise prévue pour le 26 juin. Dès le 18 mai, elle annonçait qu’elle ne pourrait pas céder assez d’actifs pour respecter les conditions des clauses de sauvegarde (covenants) de ses lignes de crédit. Notamment en termes de ratio d’endettement. C’est pourquoi elle espérait trouver un accord en obtenant une fenêtre de 18 mois supplémentaires. Sans succès. D’où la mise en faillite du groupe, officiellement administré par le cabinet KPMG depuis vendredi dernier.


Déjà des problèmes de financement avant la crise sanitaire

Ses problèmes de financement étaient déjà patents avant la crise sanitaire. Comme d’autres foncières britanniques, la valeur de ses actifs s’était dépréciée. En raison d’un phénomène de « retail bashing » plus intense outre-Manche que sur le continent. Et d’une montée en puissance du commerce en ligne, particulièrement défavorable à l’activité d’Intu Properties. Dont les centres commerciaux sont majoritairement situés en dehors des villes. Fin mars, la foncière ne disposait déjà plus que d’une trésorerie de 242 M£. Face à une dette nette de 4,5 Md£. Le confinement a accéléré l’assèchement de ses liquidités. On estime qu’elle aurait perçu moins de 30 % des loyers exigibles ces trois derniers mois…

Peu de chance de trouver un repreneur

La plupart des observateurs considèrent qu’il y a peu de chance pour qu’un repreneur se manifeste. Tout du moins parmi les foncières. Le bureau d’analyse Invest Securities rappelle que l’un des grands concurrents locaux d’Intu Properties, la foncière Hammerson, avait déjà tenté un rapprochement en 2018. Mais y avait finalement renoncé, alors même « que la situation était bien moins dégradée ». Invest Securities n’exclut toutefois par l’hypothèse d’une reprise par un acteur de la vente en ligne. « Des places de marchés digitales (comme Amazon) pourraient y trouver un moyen de renforcer leur modèle phygital », écrit-il. En rappelant le positionnement d’Alibaba sur ce créneau, avec le développement d’une offre physique sous la marque « More Mall ».

Un signal négatif pour le secteur des foncières

La faillite d’Intu Properties envoie de fait un signal négatif pour le secteur des foncières. La chute de la foncière britannique s’explique toutefois en partie en raison d’une structure financière atypique. Et particulièrement complexe. Intu Properties est en réalité essentiellement une société holding dont l’endettement est réparti sur pas moins de 21 instruments de dettes différents. Et, comme l’explique Invest Securities, ces différents emprunts étaient en outre garantis « au niveau du groupe, mais également au niveau des actifs ». Une complexité qui aura pesé « très négativement » dans les négociations entre la foncière et ses nombreux créanciers[1].

Pas de problème de financement pour les autres opérateurs

D’autres foncières de commerce, fort heureusement, ne semblent pas avoir trop de difficultés à convaincre les investisseurs. UMR, le leader mondial du secteur, vient en effet de placer avec succès une nouvelle émission obligataire. A des conditions inférieures (2 %, sur une maturité de 12 ans) à celles obtenues ces dernières semaines. Mais la prime de risque sur les foncières de commerce reste encore importante. En octobre dernier, UMR avait en effet placé, pour un montant (750 M€) et une maturité identique, à des conditions bien plus favorables : 0,875 %…

Frédéric Tixier

[1] Parmi lesquels figurent notamment Bank of America, Barclays, Crédit Suisse, HSBC, Lloyds Banking Group, NatWest et UBS.


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Les foncières cotées reviennent sur le marché obligataire

Plusieurs foncières cotées en Bourse viennent, coup sur coup, de procéder à des émissions obligataires. Des opérations bien accueillies par le marché, et menées à des conditions de taux relativement « détendues ».

Le 16 juin dernier, la foncière Covivio (ex-Foncières des Régions) plaçait avec succès une émission obligataire à 10 ans de 500 millions d’euros. Quelques jours plus tôt, SFL (Société Foncière Lyonnaise) avait déjà procédé au placement d’une émission d’un même montant. Mais de plus courte maturité (7 ans). Là encore, l’appétit des investisseurs était au rendez-vous.

Emission Covivio sursouscrite 5 fois

L’opération Covivio a de fait reçu un accueil plus que favorable. « L’émission a été sursouscrite près de 5 fois », précise en effet la foncière dans un communiqué. Mieux encore, le placement a été réalisé dans des conditions financières plutôt attractives pour Covivio. Le coupon fixe s’établit en effet à 1,625%. Comme le souligne le bureau d’analyse Invest Securities dans l’une de ses études, cette émission « matérialise une dégradation modérée du coupon, de +12,5 points de base ». La dernière opération réalisée par Covivio sur une même maturité, en juin 2017, s’était placée à un taux de 1,5%. Et le coût moyen de sa dette en place, fin 2019, n’était guère plus élevé (1,55%) que le taux de sa dernière émission.

Emission SFL, aux mêmes conditions qu’en mai 2018

L’émission SFL du 27 mai s’est faite quant à elle aux mêmes conditions qu’une émission de même maturité et de même montant réalisée en mai 2018 : 1,5%. Elle fait toutefois ressortir un léger surcoût par rapport au coût moyen de sa dette fin 2019 (1,40%). Mais présente l’avantage d’allonger de quelques mois la maturité de sa dette (4,2 ans fin 2019). D’autres foncières cotées en Bourse ont pris le risque de procéder à des émissions obligataires durant la période de confinement. Les taux obtenus étaient alors plus « tendus ». Et ce d’autant plus qu’elles concernaient des foncières essentiellement « commerces ».

Des émissions plus coûteuses pour les foncières Klépierre et UMR

La plus récente, celle réalisée par Klépierre le 6 mai dernier, affichait un coupon de 2% (600 M€ sur 9 ans). Contre un coût moyen de la dette en place de 1,45%. Les deux souches obligataires placées par URM, au plus fort de la hausse des taux de rendement actuariels, étaient encore plus rémunératrices. L’une offrait un coupon de 2,125% (600 M€ à 5 ans). L’autre de 2,625% (800 M€ à 10 ans). Dans les deux cas, ces opérations ont elles aussi bénéficié de l’intérêt des investisseurs. L’émission Klépierre a été sursouscrite 5 fois. Celles d’UMR, 2 fois. Des résultats qui attestaient déjà de la confiance des opérateurs dans la capacité de ces deux foncières à traverser la crise.

Confiance des investisseurs

Les opérations Covivio et SFL, plus récentes, confirment ce relatif crédit pour l’ensemble du secteur. Les conditions plus avantageuses obtenues par les foncières émettrices témoignent de la détente des taux. Elles s’expliquent aussi par le fait que ces émissions ont été menées par des foncières majoritairement investies dans le secteur des bureaux[1]. Un créneau jusqu’à présent jugé plus résilient que celui du commerce. Même si, aujourd’hui, des inquiétudes s’exprimant sur l’usage futur de l’actif bureau, ce secteur risque lui aussi à l’avenir de connaître davantage de volatilité…

Frédéric Tixier


[1] SFL est investie en bureaux à hauteur de 74% de son patrimoine, essentiellement situé à Paris. Le patrimoine de Covivio n’est en revanche placé qu’à 60% sur ce secteur. Depuis son OPA sur Godewind Immobilien, annoncée en février 2020, le résidentiel allemand représente 24% de son actif. Le solde (15%) est investi dans l’hôtellerie (Covivio Hôtel).


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Dimanche 24 mai, Jean-Pierre Gaillard, l’emblématique chroniqueur boursier, était en direct sur Sud Radio, dans l’émission « Osez investir ». Au menu : un krach boursier est-il possible ? Que penser de la hausse des cours de l’or ? Est-il temps de revenir en Bourse ? Et si oui, sur quels types de valeurs ? Extraits.


Thomas Binet[1] – Jean-Pierre Gaillard, risque-t-on de revivre un « krach » boursier, à l’image de ceux que la Bourse a pu connaître en 1929 ou 1987 ? 

Jean-Pierre Gaillard[2] – Non, je ne crois pas au krach… Les marchés, depuis le début de la crise sanitaire, ont été fortement chahutés. Et ils le resteront tant qu’une solution définitive – fin de la pandémie, vaccin, ou médicament efficace – ne sera pas intervenue. Autrement dit, tant que l’on restera en « terre inconnue ». Je rappelle que ce n’est pas – pour l’instant – l’économie qui est malade. Mais les femmes et les hommes qui en assurent la bonne marche. Lorsque l’économie reprendra, le sujet sera « résolu ». Mais il est clair qu’il faudra du temps, sans doute beaucoup de temps, pour retrouver les niveaux boursiers d’avant-crise.

Thomas Binet – Est-il préférable, aujourd’hui, d’investir en Bourse ou dans l’immobilier ?

Jean-Pierre Gaillard – Il y a des risques à investir dans l’immobilier. Il y en a à investir en actions. Il y a des risques à investir, quel que soit le placement. Ce qui change, c’est l’objectif. J’avoue qu’à titre personnel, l’investissement en immobilier se limite à mon immobilier d’habitation. Pour placer mon épargne, cela ne vous surprendra pas, je préfère évidemment l’investissement boursier. C’est un placement sans doute beaucoup plus volatil. Mais je persiste à penser – et l’AMF ne dit pas autre chose – que sur longue période, il s’agit de l’un des meilleurs placements. Il faut simplement être patient…

Thomas Binet – Restons sur la Bourse, donc. Quels types de valeurs vont, selon vous, le plus souffrir de la crise. Les valeurs traditionnelles ? Les valeurs technologiques ?

Jean-Pierre Gaillard – Réponse difficile… Ce que l’on peut dire, sans trop se tromper, c’est que les valeurs qui évoluent dans les secteurs les plus touchés par la crise sanitaire – restauration, hôtellerie, transport aérien, tourisme en général – ont déjà été les plus durement sanctionnées. Trop peut-être. Prenez l’exemple d’Airbus. Voilà une entreprise qui, avant la crise, disposait d’une remarquable visibilité et d’un carnet de commande très bien rempli. Trois mois plus tard, elle « vole », si j’ose dire, en territoire inconnu. Mais la visibilité reviendra un jour. Il n’est donc pas aberrant de se repositionner sur ce type de valeurs, dont les cours ont énormément baissé.

Philippe David[3] – Lundi 18 mai, l’or a atteint un niveau qu’il n’avait pas atteint depuis 2012. Confirmant ainsi son statut de valeur refuge. Est-ce pour autant une bonne nouvelle ? Sachant que valeur élevée de l’or rime souvent avec incertitude économique et politique ?

Jean-Pierre Gaillard – J’ai toujours conseillé de détenir un petit peu d’or – de 5% à 10% – dans son portefeuille. L’or ne rapporte rien. Il ne sert plus de rempart contre l’inflation, puisqu’il n’y a plus d’inflation. Son rôle, aujourd’hui, c’est effectivement de servir de valeur refuge. Les avantages de l’or en ce domaine sont bien connus. L’or est inaltérable. Et sa quantité – en circulation et en capacité de production – est limitée.

Thomas Binet – La mise en place du chômage partiel a permis d’éviter des plans de licenciement massifs. Mais si l’activité ne rebondit pas rapidement, le chômage – tout court – ne risque-t-il pas d’exploser ? Provoquant une crise financière et sociale, en plus de la crise économique ?

Jean-Pierre Gaillard – Il est malheureusement écrit que bon nombre d’entreprises vont mettre la clef sous la porte. Et ce malgré les mesures mises en œuvre par les gouvernements et les autorités monétaires, qui injectent massivement des liquidités dans l’économie. Ce sont des outils qui n’avaient pas été utilisés dans de telles proportions auparavant. Suffiront-ils à relancer la machine ? Il y aussi la piste de la réindustrialisation. Qui pourrait en partie compenser les emplois perdus. Mais avant de revenir à l’équilibre, il faudra du temps. Et subir de nombreuses secousses.

Philippe David – Renault risque de fermer 4 usines en France. Est-ce le moment d’acheter ? Car, généralement, quand les grandes entreprises annoncent des licenciements, leurs cours de Bourse a une sérieuse tendance à s’apprécier…

Jean-Pierre Gaillard – Les 40 « patrons » du CAC 40, je les ai fréquentés pendant 40 ans. Jamais aucun d’entre eux ne s’est réjoui de procéder à des licenciements. Le « patron », ce qui le motive, c’est la pérennité de son entreprise. Il en arrive parfois à la conclusion que, pour survivre, il est nécessaire de se « couper un bras ». Mais ce n’est pas une décision prise de gaîté de cœur…

Pierrepapier.fr


[1] Thomas Binet est l’animateur de l’émission « Osez investir » sur Sud Radio, diffusée tous les dimanches matin à 9 h 42.

[2] Jean-Pierre Gaillard est président du conseil de surveillance d’Erasmus Gestion, ancien journaliste de France Info et LCI.

[3] Philippe David est animateur sur Sud Radio.


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