Les statuts de SCPI Eurofoncière 2 ont été modifiés lors de l’assemblée générale extraordinaire le 10 juillet 2013 pour lui permettre de s’endetter dans des proportions qui resteront limitées à 15% de la capitalisation de la SCPI.
Ces dispositions étaient soumises aux associés en même temps que des résolutions visant l’adoption d’une clause de suspension et de rétablissement de la variabilité du capital et un autre relative à la modification de l’animation du marché des parts.
Cette capacité d’endettement approuvée par l’AMF va permettre à cette SCPI diversifiée sur l’Europe qui ne comptait que des actifs situés en France au 31 décembre dernier, d’utiliser l’effet de levier pour développer son patrimoine. Le contexte de faible taux d’intérêt se prête particulièrement à cette initiative qui tend à trouver de plus en plus d’écho dans la sphère des SCPI qui traditionnellement avaient très peu recours à l’emprunt. Toutefois le recours à l’emprunt de la SCPI Eurofoncière 2 tend à se développer depuis quelques mois parmi ses pairs.
L’aspect positif est bien en tendu le différentiel favorable du coût des prêts souscrits par la SCPI (souvent à moins de 3%) face au rendement supérieur des investissements dans les bureaux (souvent supérieur à 7%). Cependant l’endettement des SCPI peut perturber la distribution des revenus de ces dernières aux associés lorsque survient le remboursement des prêts. A ce moment les montants remboursés par la SCPI viennent obérer sa capacité distributive de ses loyers qui restent parallèlement totalement imposables pour les associés. Voici pourquoi les SCPI rechignent à s’endetter laissant plutôt les associés eux-mêmes recourir à l’effet de levier de l’emprunt pour optimiser leur investissement, soit pour acquérir d’avantage de parts, soit pour neutraliser quelques temps le poids fiscal des revenus de la SCPI ou d’autres revenus fonciers.
à propos d’Eurofoncière 2
Cette SCPI diversifiée sur l’Europe gérée par La Française AM a jusqu’ici limité ses investissements à l’Hexagone. Son patrimoine se répartit entre la province (50%), Paris et l’Ile-de-France pour les deux quarts restants. Les bureaux comptent pour 68 % du total quand les commerces pèsent 26 % et les locaux industriels 6%.
Sa capitalisation atteignait 154,5 millions d’euros au 30 juin 2013. En 2012 le taux de distribution sur valeur de marché s’est établi à 4,76 % alors que le prix moyen de la part est resté stable. Le taux de rendement interne des parts ressort à 3,79 % sur 5 ans ; à 7,89 % sur 7 ans et à 8,28 % sur 10 ans.
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