Alors que leur commercialisation bat son plein, début de période de défiscalisation oblige, retour sur les avantages, fiscaux, mais aussi sur les contraintes liés à l’investissement en SCPI Pinel.
Le dispositif dit « Pinel » permet à un particulier désireux d’investir dans un logement pour le louer de déduire fiscalement une partie du montant de son investissement. Déjà plus favorable que son prédécesseur « Duflot » lors de sa mise en place, en septembre 2014, il a encore été assoupli par la loi de finances 2015.
Un avantage désormais modulable – Les effets de cet assouplissement se retrouvent notamment sur la durée de l’engagement de location. L’investisseur peut désormais choisir, sur option irrévocable, une durée minimale de 6 ou 9 ans, cet engagement initial pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans au maximum. Les SCPI Pinel actuellement en cours de commercialisation ont toutes opté pour une période de 9 ans minimum, prorogeable dans certains cas, ou directement de 12 ans. Attention, car à cet engagement de détention « fiscal », les porteurs de parts de SCPI Pinel doivent ajouter un délai supplémentaire (de 2 à 4 ans en général), permettant à la SCPI de réaliser les opérations d’acquisition, en amont, et de cession, en aval.
Etalement dans la durée – Le montant de l’avantage fiscal dépend de la durée de l’engagement. La réduction d’impôt est de 12 % du montant investi pour une durée de 6 ans, 18 % sur 9 ans, et 21 % sur 12 ans. Le montant total de l’investissement est plafonné à 300 000 € par an, pour deux opérations au maximum. Contrairement à la mouture initiale du dispositif Pinel, qui limitait l’avantage fiscal pour les porteurs de parts de SCPI à 95 % du montant de leur investissement, le dispositif est désormais aligné sur le régime de droit commun. La base de la réduction d’impôt porte donc sur 100 % de l’investissement, que les contribuables investissent en direct ou via des parts de SCPI.
La réduction d’impôt est elle-même fractionnée en fonction de la durée de l’engagement. Par exemple, pour un engagement de 9 ans, la réduction d’impôt annuelle correspondra à 2 % de l’investissement global. Il faut aussi rappeler que cet investissement est soumis au plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an.
Des plafonds à respecter – L’investisseur « Pinel », et donc les SCPI qui les représentent, sont, en contrepartie de cette faveur fiscale, soumis à de nombreuses contraintes. Les logements détenus par les SCPI doivent notamment :
- Etre acquis pour un prix d’achat au mètre carré inférieur à 5 500 €
- Etre situés dans l’une des zones du dispositif Pinel
- Respecter des normes de performance énergétique (RT 2012 ou label BBC)
- Respecter des plafonds de loyers
- Etre loués à des locataires respectant des plafonds de ressources.
En savoir plus : Réduction d’impôt pour investissement locatif (dispositifs Duflot/Pinel)
