SCPI : la fiscalité immobilière, rien que la fiscalité immobilière, toute la fiscalité immobilière

N’ayant jamais bénéficié d’un avantage fiscal particulier, les indivisions immobilières que sont les SCPI sont soumises au régime de droit commun de l’immobilier et cela permet déjà beaucoup de choses.

Fiscalite_exportLes records de collecte se sont succédés en 2010 et 2011 pour l’ensemble des SCPI. Elles figurent au premier plan des grands bénéficiaires de l’aversion au risque des épargnants face aux marchés financiers. En 2012, un nouveau record de collecte a été acquis pour les SCPI investies en immobilier d’entreprise, avec une collecte de 2,3 milliards d’euros. Mais les souscriptions reçues par les SCPI investies en immobilier résidentiel ont connu au contraire une forte chute. L’explication est claire : les épargnants ont jugé que l’avantage fiscal qui leur était consenti pour investir dans le logement n’était plus assez incitatif. La collecte en Scellier dont le régime a pris fin en 2012 est retombée à 82 millions d’euros contre 624 millions en 2011. C’est la sanction populaire d’une réduction d’impôts rabotée à 13 % du montant de la souscription en contrepartie de la mise en location pendant neuf années d’un logement neuf respectant le label BBC et soumis à des plafonds de loyers et de prix d’acquisitions des logements. Le législateur qui sait si bien manier le bâton à l’égard des propriétaires fonciers, a présenté aux contribuables une carotte manquant vraiment trop de sucre…

En 2013, le régime d’incitation fiscale à l’effort de logement, successeur du Scellier, a pris le nom de la ministre de l’égalité des territoires et du logement, Cécile Duflot. Son charme repose sur une réduction d’impôt pouvant atteindre 18 % (29 % en Outre-mer). Il vise des logements intermédiaires avec des loyers encadrés selon les différentes zones resserrées, qualifiées de tendues. A loyer égal, la loi Duflot serait bien plus intéressante que la loi Scellier. Si à l’origine du projet le dispositif Duflot prévoyait que les loyers soient plafonnés en-dessous de 20% du prix du marché locatif où le bien est situé, des correctifs ont ensuite été mis en place. Des coefficients permettent de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer plafond étant toutefois dégressif en fonction de la surface du logement. Ce cadre fait naître de réelles opportunités dans un nombre limité d’agglomérations. La complexité du nouveau régime qui prévoit également que les immeubles doivent comprendre 20 % de propriétaires de leur logement plaide pour une gestion professionnelle qui sied particulièrement aux SCPI. Toutefois, les sociétés de gestion de SCPI ont tardé à répondre à l’appel en créant des SCPI Duflot car les opportunités d’investissement seront rares, que la mixité des immeubles dans lesquelles les SCPI détiendront des lots compliquera leur gestion et enfin parce que les professionnels de la pierre-papier s’inquiètent des conditions de revente de ces logements intermédiaires dans de bonnes conditions pour les souscripteurs des fonds. Sans compter que la conjoncture de l’immobilier résidentiel est aujourd’hui nettement moins florissante qu’au début des années 2000. Les pouvoirs publics ont donc encore beaucoup de travail pour que le régime Duflot connaisse le même succès que ses prédécesseurs.

La moindre attractivité et la complexité de mise en œuvre des dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement résidentiel ont redonné du souffle à des régimes alternatifs d’investissement, plus confidentiels, dans le logement. A commencer par les SCPI Malraux et les SCPI de Déficit foncier. C’est ainsi que le Malraux échappant au plafonnement des niches fiscales a accru sa collecte de 74 % en 2012 et que les SCPI de Déficit foncier ont presque triplé la leur.

Hors du cadre des SCPI fiscales, les associés des SCPI se sont vus reconnaître le bénéfice du micro-foncier. Il est accessible à tout un chacun sous réserve de ne pas percevoir plus de 15 000 euros par an de revenus fonciers, de ne pas détenir de parts de SCPI « fiscales » et de ne pas encaisser de loyers soumis à un régime spécifique. Les épargnants optant pour le régime du micro-foncier  bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30 %, qui ne laisse que 70 % des revenus locatifs soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu des personnes physiques.

Au-delà des régimes fiscaux dérogatoires, les SCPI sont particulièrement à même de remplir les objectifs assignés à l’ingénierie patrimoniale. Deux techniques sont particulièrement utilisées. L’achat de parts de SCPI à crédit permet de se constituer un patrimoine en échappant à la fiscalité des revenus locatifs. L’épargnant peut en effet déduire les intérêts payés au titre des emprunts contractés pour son acquisition. L’autre technique auquel ont recours les épargnants désireux de d’obtenir leurs parts de SCPI à bon compte consiste à recourir au démembrement de l’usufruit et la nue-propriété. Ce dernier paiera moins cher ses parts en échange de l’abandon des revenus versés par la SCPI pendant un temps plus ou moins long, selon la durée de démembrement retenue.

Pour le reste, l’ensemble des SCPI dispose de la transparence fiscale. Les souscripteurs sont imposés sur les loyers encaissés par la SCPI comme ils le seraient avec un bien immobilier détenu directement. Idem pour la fiscalité des plus-values des particuliers. Ajoutons que les SCPI sont de plus en plus fréquemment proposées en assurance-vie, ce qui leur offre les atouts fiscaux de ce type de contrat.

La fiscalité est différente pour les OPCI grand public qui ont opté pour le statut de SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable) bien que ces véhicules disposent comme les SCPI de la transparence fiscale. Les épargnants sont alors soumis aux règles fiscales régissant les valeurs mobilières bien que la majorité de leur actif (60 %) soit composée d’immeubles. Ces OPCI grand public ont connu leur vrai démarrage en 2012 : leur encours passant de 180 à 853 millions d’euros. Les OPCI ayant adopté le statut de FPI (Fonds de Placement Immobilier) conservent de leur côté une fiscalité identique à celle des SCPI : ils sont imposés selon la nature des revenus réalisés par l’OPCI (revenus fonciers, revenus financiers, plus-value sur cession mobilières, plus-values sur cession immobilières).

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