La SCPI à dominante bureaux gérée par Immovalor Gestion a révisé à la hausse son 3e acompte trimestriel. Le niveau final de son dividende 2020 n’est pas encore fixé. Il est pour l’heure virtuellement inférieur à celui de 2019. Mais Allianz Pierre dispose de très importantes réserves. Analyse.
« Nous restons persuadés que les fondamentaux d’Allianz Pierre sont bons », affirme Immovalor Gestion dans le dernier bulletin trimestriel de sa SCPI Allianz Pierre. Le véhicule, dont la capitalisation frôle 1,5 milliard d’euros, a effectivement plusieurs arguments à faire valoir.
Une SCPI de bureaux franciliens très diversifiée
Outre sa taille, gage de forte diversification, elle met en avant sa spécialisation sectorielle (bureaux) et géographique (Ile-de-France). « Là où le taux de vacance des bureaux est le plus bas », rappelle la SCPI. A l’inverse, sa faible exposition au secteur du commerce (8,58%) et l’absence d’actif dans celui du tourisme la mettent à l’abri des acteurs économiques les plus touchés par la crise sanitaire. Côté locataires (plus de 330 à ce jour), on retrouve ce critère de diversification. « Aucun locataire ne dépasse 5% de la masse locative », affirme Allianz Pierre. Ces derniers exercent dans divers secteurs économiques. Pas d’interdépendance à une activité spécifique, donc. Et tous sont sélectionnés selon des critères financiers bien précis.
Etalements ou abandons de loyers accordés à certains locataires
Il n’en reste pas moins que les entreprises locataires de la SCPI ont, en partie, été touchées par la crise. Allianz Pierre a d’ailleurs accordé des étalements ou des abandons de loyers aux PME les plus affectées. Ces sommes représentent « moins de 3% de la masse locative du 2e trimestre ». Le taux d’encaissement des loyers s’est en conséquence contracté. Il est passé de 92% (au 2T) à 89% (au 3T). Le taux d’occupation est lui aussi en recul, de 93,09% à 92,07%. Rappelons que ces niveaux restent toutefois historiquement très corrects pour Allianz Pierre, qui avait pris en 2018 des mesures visant à améliorer ce ratio. La société de gestion a néanmoins voulu savoir à quel risque de défaillance elle était réellement exposée.
Prudence, malgré un faible risque de défaut
Elle a donc demandé à la société Data Altares de procéder à la mise en place d’un baromètre trimestriel de la santé de ses locataires. Les résultats sont encourageants. « A fin septembre, plus de 84,4% d’entre eux ressortent avec un risque faible, voir nul, de défaut à 12 mois », rapporte la SCPI. Mais sa société de gestion reste prudente. Elle a bien conscience que la crise économique qui s’amorce pourra avoir des conséquences plus importantes sur son activité. Telles que des renégociations de baux (en raison du développement du télétravail). Des départs de locataires, fragilisés par la crise. Ou, plus globalement, une pression baissière sur le niveau des loyers.
Révision à la hausse du 3e acompte sur dividende
Cette prudence n’empêche toutefois pas la SCPI de distribuer un 3e acompte sur dividende (3,45 € par part) en progression de 9,5% par rapport aux 1er et 2e trimestres (3,15 €). Cette hausse est cependant à relativiser. Dans la mesure où les deux premiers acomptes 2020 avaient été fixés à des niveaux inférieurs à ceux de 2019. Immovalor Gestion avait en effet décidé en avril dernier, comme le précisait alors Jean-Pierre Quatrhomme, son président, de réduire d’un peu plus de 9,6% le 1er acompte 2020 (3,15 € vs 3,45 € au 1T 2019). Une opération renouvelée au 2T, dans des proportions plus importantes (3,15 € vs 3,60 € au 2T 2019). L’acompte du 3T 2020 est d’ailleurs, lui aussi, inférieur à celui du 3T 2019 (3,60 €).
Des réserves disponibles pour améliorer le dividende annuel
Au total, le montant des trois acomptes 2020 (9,75 €) est donc encore en retrait d’un peu plus de 9% par rapport à celui versé au cours des 3 premiers trimestres 2019 (10,65 €). Immovalor Gestion n’a pas encore décidé du montant du 4e acompte. Celui de 2019 (3,63 €) intégrait, pour partie (0,99€), des sommes issues de la réserve de plus-values. Rien ne dit que la société y aura encore recours cette année. Ni dans quelles proportions. Elle dispose en revanche de toute latitude dans ce domaine. Le niveau de report à nouveau (RAN) d’Allianz Pierre lui permettrait en effet de distribuer l’équivalent de 2,1 mois de revenus. En y ajoutant ses réserves sur les plus-values distribuables, sa capacité de distribution passe à 6 mois.
Des ratios protecteurs
Mieux encore, en tenant compte de ses seules plus-values potentielles, elle serait en mesure (si ces plus-values étaient matérialisées par des ventes) d’assurer l’équivalent de 5,11 années de revenus. Un ratio qui la place d’ailleurs à la 3e place des grandes SCPI de bureaux les mieux pourvues dans ce domaine… Ajoutons qu’Allianz Pierre présente également deux autres ratios protecteurs. En premier lieu, un taux d’endettement particulièrement faible… puisqu’égal à zéro. Et, en second lieu, une valeur de reconstitution (372,86 €) située dans la fourchette haute (+9,66%) de son prix de souscription (340 €). Ce qui la protège contre une éventuelle – et d’ailleurs hypothétique – révision à la baisse de la valeur de son patrimoine fin 2020. Des bonnes nouvelles, donc, pour les associés d’Allianz Pierre. Qui restent néanmoins dans l’expectative quant au niveau de leur dividende 2020…
Frédéric Tixier
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A propos d’Immovalor Gestion(i)
Créée en 1983, Immovalor Gestion est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers, qui gère des SCPI pour le compte de 30 624 associés. C’est une filiale à 100% du Groupe Allianz. Elle gère actuellement 4,994 milliards d’euros actifs (valeur brute estimée au 31/12/2019) représentant 2156 appartements résidentiels et 700 000 m² d’immobilier d’entreprise. Au travers de 1 SCPI de bureaux, 8 SCPI fiscales, 2 SCI (sociétés civiles immobilières – unités de compte), et 5 OPPCI (organismes professionnels de placement collectif immobilier).
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
