Allianz Pierre amorce un début l’année sur les chapeaux de roue. La SCPI à dominante bureaux gérée par Immovalor Gestion vient d’annoncer, coup sur coup, la finalisation de deux acquisitions. La première à Paris, rue de Javel. La seconde à Lyon, avenue des Canuts.
Un immeuble de bureau parisien
En cours de négociation depuis plusieurs mois, ces opérations étaient initialement programmées pour la fin du 4etrimestre 2020. L’acquisition parisienne porte sur un immeuble de bureaux de 6 248 mètres carrés, comprenant 100 places de stationnement. Construit en 1994, rénové en 2014, il appartenait depuis cette date à Amundi Immobilier. Le montant de la transaction n’a pas été révélé. Il s’élèverait à environ 75 M€, selon le site CFNews Immo. Le locataire unique, en place depuis la construction, et dont le bail avait été renouvelé en 2013, est toujours présent. Immovalor Gestion prévoit de faire labeliser l’immeuble Wired Score et BREEAM in Use.
Et un ensemble lyonnais au bilan énergétique positif
La deuxième acquisition concerne l’immeuble « Le Woopa » situé au 10 avenue des Canuts à Lyon. Livré en octobre 2011, il développe une surface de 10 734 mètres carrés, et offre 200 places de stationnement. Il est entièrement loué à 11 locataires, précise Immovalor Gestion dans un communiqué. Sans donner, là non plus, le montant de la transaction. « Le Woopa » fera lui aussi l’objet d’une labellisation. Sachant qu’il délivre déjà, depuis sa conception, un bilan énergétique positif, notamment en raison d’une production d’électricité locale en cogénération et photovoltaïque.
Premières acquisitions depuis fin 2019
Ces deux opérations, visiblement de qualité, mettent fin à plus d’un an de non-activité transactionnelle. En termes d’acquisitions en tout cas. Le dernier achat réalisé par Allianz Pierre remonte en effet au 4e trimestre 2019. La SCPI avait alors acquis un immeuble de bureau à Montrouge, pour un peu plus de 117 M€. En 2020, Allianz Pierre s’est montrée plus prudente et plus sélective, en raison d’un marché devenu, on le sait, plus compliqué. Et qui s’est concentré sur les actifs prime, notamment franciliens. Lesquels constituent le cœur de cible d’Allianz Pierre. Pour les gestionnaires de la SCPI, il était donc plus délicat de trouver des actifs sécurisés, à des conditions de rentabilité intéressantes. Allianz Pierre a en revanche poursuivi, l’an dernier, sa stratégie d’arbitrage.
Une politique active de verdissement du patrimoine
Cette politique active de cessions, qui avait conduit la SCPI à céder pour plus de 43 M€ d’actifs en 2019, est conduite dans un objectif affirmé de verdissement de son patrimoine. Fin 2019, elle disposait déjà d’un patrimoine labellisé développement durable équivalent à près de 40% de la masse locative. En 2020, les ventes ont été moins nombreuses. Et concentrées sur les six derniers mois de l’année, au cours desquels Allianz Pierre a réalisé pour environ 16 M€ de cessions. Ce qui n’empêche pas la SCPI d’être aujourd’hui bien placée pour prétendre au nouveau label ISR, déjà attribué à une petite dizaine de véhicules immobiliers grand public.
Recul du taux de distribution en 2020
L’année 2020 s’est toutefois soldée par une petite perte de rentabilité pour Allianz Pierre. La SCPI, très régulière, a affiché ces dernières années des rendements compris entre 4,25% (2018) et 4,20% (2019). En 2020, son taux de distribution est tombé à 4,04%. Comparé au taux moyen de distribution des SCPI du marché, l’écart reste en revanche dans la norme, Allianz se positionnant en général à une quinzaine de points en deçà de la moyenne des SCPI. Le résultat 2020 s’explique par une réduction des acomptes sur dividendes des deux premiers trimestres (à 3,15 €). Une décision prise à titre de prudence par la société de gestion lors du 1er confinement, comme l’expliquait en avril dernier son président, Jean-Pierre Quatrhomme.
Utilisation partielle des réserves
Au 3e trimestre, Allianz Pierre rehaussait le niveau de son acompte, à 3,45€. Et signalait déjà la possibilité de puiser dans ses importantes réserves pour compenser une partie des abandons de loyers consentis depuis le début de la crise sanitaire (3% de la masse locative à la fin du 2e trimestre). Une option effectivement activée en fin d’année. Le dernier acompte sur dividende (3,99€ par part avant prélèvements sociaux) inclut en effet 0,39€ prélevé sur la réserve de plus-value. Une utilisation très partielle donc des réserves dont dispose Alllianz Pierre, estimée à 6 mois de distribution (sur les postes report à nouveau et plus-values distribuables)
Remontée des taux d’encaissement et faible risque de défaut
Allianz Pierre aborde toutefois 2021 avec sérénité. Fin septembre, le taux d’encaissement de ses loyers était de 89%. Il était déjà remonté à 92% fin décembre. Cette reprise d’une activité locative plus « normale » est confirmée par un autre indicateur mis en place par Immovalor Gestion, via un partenariat avec Data Altarès. Selon cet indicateur destiné à mesurer la santé financière des entreprises locataires, 85,6% de celles occupant des locaux détenus par Allianz Pierre présentaient un risque faible ou nul de faire défaut à l’horizon de 6 mois. La SCPI devrait donc, en toute logique, reprendre prochainement le versement d’un dividende lui aussi plus « normal ». A suivre.
Frédéric Tixier
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