La hausse prévisible des taux d’intérêt, déjà engagée, fait que « les primes exigées pour la volatilité et l’illiquidité pourraient décoller » estime Béatrice Guedj, Senior Advisor à l’IEIF, dans son dernier commentaire de marché sur l’immobilier d’investissement dans le monde. « Pour rappel, ajoute-t-elle, 10 % de volatilité motivent 50 points de base de prime, mais 20 % de volatilité motivent 200 points de base»…
Retour de la prime de volatilité sur les marchés confirmée, comme annoncée en janvier dernier. Les données conjoncturelles témoignent en effet d’une reflation graduelle dans le monde, même si le spectre d’une guerre commerciale pourrait faire dérailler les anticipations vers un scénario de stagflation.
Croissance américaine tirée par la demande domestique
Aux Etats-Unis, après révision, la croissance au T4 2017 est ressortie en hausse à 2,9 %. Sur les trois premiers mois de l’année, l’activité aurait été tirée par la demande domestique, l’investissement en construction et la consommation privée, en plus des dépenses publiques : les mises en chantier de logements sont en hausse de quasi 5 % par rapport au T4 2017. Bonne nouvelle, les ventes de maisons neuves rebondissent après deux mois de baisse. Au T1 2017, les dépenses de consommation auraient été soutenues comme en témoigne la hausse des ventes au détail jusqu’en mars dernier. Le taux de chômage est à 4,1 % et l’économie numérique continue de soutenir la productivité du travail. Le salaire horaire croît de 2,7 % tandis que l’inflation se raffermit à 2,1 %. Sur le plan des échanges, les données réelles semblent faire écho à la politique commerciale de D. Trump, même si la réalité est plus complexe :l’accélération du déficit commercial se poursuitavec plus de 57,6 Mds$ en février 2018 contre 45 en février 2016. Enfin, la réforme fiscale de Trump est perçue comme un quantitative easing numéro 4 ; il pourrait entraîner un risque de surchauffe.
Le numérique monte en puissance
Le Bureau of Economic Analysis publie son premier rapport sur l’importance du numérique dans l’économie américaine et chiffre à 6,5 % la contribution du secteur au PIB et à 4 % en termes d’emplois. Dans le secteur, le salaire moyen est 1,7 fois plus élevé que le salaire moyen américain tandis que le déflateur du PIB dans le secteur digital continue d’avoir un effet déflationniste. Enfin, sur les dix dernières années, la croissance du secteur numérique aura été de 5,6 % par an contre 1,5 % pour celle du PIB, avec un effet majeur sur la productivité totale de l’économie : toujours bon à savoir à l’heure de la remise du rapport Villani sur l’économie digitale ! Si le slogan de faire de la France une « Start-up Nation » a été beaucoup discuté, l’argument d’utiliser l’innovation comme levier pour booster la productivité et la croissance est tangible et solide, également dans l’immobilier.
Baisse du chômage en France
En zone euro, la croissance reste sur sa lancée, même si les goulots d’étranglement sont des facteurs de pression du côté de l’offre de la capacité productive et la main-d’œuvre. L’inflation quant à elle reste modérée à 1,4 % et ne montre aucun signe d’emballement à l’horizon. La pente de la courbe de Phillips reliant le taux d’inflation au taux de chômage est toujours détectable, même si elle est faible. Si les indicateurs allemands suggèrent un ralentissement, l’économie française, elle, reprend son souffle : le secteur extérieur reste soutenu par la demande mondiale, la croissance de l’emploi continue d’être positive, particulièrement dans le tertiaire marchand, et le taux de chômage semble converger vers 8,8 %, un niveau non observé depuis 2010. Le chômage de longue durée, soit 4,2 % des actifs, est en retrait pour la première fois depuis 2009. Le déficit extérieur français atteint 0,9 % du PIB contre un excédent de 7,4 % pour l’Allemagne, 3,1 % pour l’Italie et 2,7 % pour l’Espagne. Bonne nouvelle, les investissements directs en France en 2017 ont atteint 44 Mds€, soit le double de leur moyenne depuis 2012.
Hausse de taux en perspective
AuxEtats-Unis, comme il a été anticipé, le taux des Fed Funds a été relevé de 1,5 % à 1,75 %, le plus haut niveau depuis 10 ans. Le bilan de la FED se réduit à un rythme de 20 Mds$ par mois à 50 Mds$ en fin d’année. La perspective de deux hausses supplémentaires en 2018 est maintenue avec un taux à 2,1 % fin 2018. Le bilan de la BCE s’allègera également d’ici la fin de l’année avec la réduction du rachat des actifs. La hausse annoncée des taux signifiant un changement de régime, les primes exigées pour la volatilité et l’illiquidité pourraient décoller ! Pour rappel, 10 % de volatilité motivent 50 points de base de prime mais 20 % motivent 200 points de base !
A propos de l’IEIF
Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.
