C’est surtout le score du 1er trimestre qui tire l’investissement en actifs logistiques vers le haut. Mais les observateurs s’attendent à un rebond conjoncturel dans les prochains mois. Côté demande, le marché est plus contrasté.
« Tous les facteurs structurels favorisant un niveau élevé d’investissement en immobilier logistique restent présents. Et une gamme élargie d’investisseurs sont enclins à se positionner à des niveaux de prix d’avant-crise », analyse Romain Nicolle, directeur logistique investissement chez Cushman & Wakefield, dans la dernière publication du courtier dédiée à cette thématique.
Un premier semestre record en termes d’investissements
Le secteur logistique réalise en effet un 1er semestre record en termes d’investissements. Sur les 6 premiers mois de l’année, il a drainé 2,1 Md€. C’est presque autant que les volumes enregistrés annuellement avant 2017. Cette nouvelle montée en puissance est toutefois surtout le fait d’un 1er trimestre exceptionnel, à 1,7 Md€. Le second, effet Covid-19 oblige, fut moins brillant : 400 M€. La crise sanitaire a ralenti très sensiblement le marché. Mais, une fois son impact digéré, elle ne devrait pas empêcher le secteur logistique de repartir de l’avant. « A la différence du cycle de retournement conjoncturel précédent, l’immobilier logistique pourrait sortir par le haut », estime en effet Cushman & Wakefield. En comparaison avec d’autres classes d’actifs « plus chahutées ».
Remontée des primes de risque
Le secteur subira néanmoins lui aussi le contrecoup de la crise économique. Au moins en termes de valorisation. Pour l’heure, comme l’explique le conseil en immobilier, les taux de rendement prime n’ont pas changé (4 % en Ile-de-France et Lyon). Mais, à l’instar des autres secteurs immobiliers, les différences entre les actifs (en termes de qualité, d’emplacement, de fiabilité des locataires) vont devenir plus fondamentales. « La prime de risque avec les acquisitions core+ ou value-added pourrait s’amplifier », pronostique Cushman & Wakefield. Ce dernier estime également que le semestre à venir sera important à plus d’un titre. « Des indexations de loyer négatives vont chahuter pendant quelques trimestres les cash-flows d’un certain nombre de patrimoines », écrit C&W. Les mois à venir permettront également de mesurer quels seront les actifs logistiques les plus prisés dans un contexte post-Covid.
Forte baisse de la demande placée pour les entrepôts
Car le premier semestre a exacerbé une tendance déjà à l’œuvre ces derniers mois : la baisse de la demande pour les entrepôts de taille médiane. A la différence de l’investissement, la demande placée a subi, globalement, un très net décrochage. Sur les six derniers mois, elle s’établit à 1 million de mètres carrés. Un volume en baisse de 46 %, et un point bas sur les 5 dernières années. Le créneau le plus touché par ce vif recul : les entrepôts d’une surface comprise entre 30 000 m² et 60 000 m². Une baisse qui s’explique par une absence de visibilité sur les besoins futurs des utilisateurs. Il faudra un certain temps pour « recouvrer un profil de demande plus classique ». Ce repositionnement attendu côté utilisateurs vaut également côté investisseurs. «Le second semestre sera davantage révélateur des choix d’acquisitions post-Covid », estime ainsi Cushman & Wakefield. A suivre, donc.
Frédéric Tixier
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A propos de Cushman & Wakefield(i)
Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux dans la valorisation de leurs actifs immobiliers. En combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 53 000 collaborateurs, 400 bureaux et 60 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2019 un chiffre d’affaires de 8,8 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : facilities et project management, transaction, capital markets, valuation.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
