L’analyse d’Alphavalue.
Les valeurs du secteur Immobilier ont bondi sur l’illusion entretenue par le LTRO, puis ont encaissé les craintes sur l’Espagne pour s’envoler de nouveau depuis juillet quand le président de la BCE a dit qu’il s’engageait à soutenir l’Euro, quel qu’en soit le prix. À ce moment-là, ses propos concernaient l’Espagne. Les actionnaires des groupes immobiliers, autrement dit ces propriétaires d’une option d’achat sur des actifs à condition que la banque soit remboursée et ne saisisse pas le collatéral, les ont aussi entendus : oui la liquidité ne s’asséchera pas tout de suite donc les titres immobiliers ont une valeur après tout.
Le secteur immobilier d’AlphaValue (18 valeurs, 70 milliards d’euros de capitalisation boursière) a affiché une performance supérieure au marché depuis le début de l’année en dépit de l’épisode de panique au printemps dernier. Le secteur a gagné 16%, deux fois plus que la moyenne du marché. Mais la performance sur 5 ans nous raconte une histoire totalement différente avec un secteur qui a affiché une performance inférieure au Stoxx600 d’environ 26% et qui ne s’est en fait jamais vraiment repris depuis les accès de fortes inquiétudes de mars 2009.
Le déclin parallèle entre le rendement immobilier (sur 2012) et le rendement des obligations allemandes à 10 ans au cours des 12 derniers mois confirme que la confiance dans l’immobilier est une question d’accès (perçu) plus facile au financement. Cela ne devrait pas masquer le fait que si le rendement du Bund à10 ans a perdu 90 points de base à 1,7% au cours des 12 derniers mois, le rendement immobilier a baissé de 150 points de base à 5%. De sorte que le spread (écart de rendement) qui était de 400 points de base il y a 1 an et désormais de 330 points de base. Cet écart peut-il encore se réduire, disons de 100 points supplémentaires ? Aussi tentant que cela puisse paraître, ce n’est pas évident puisqu’en termes relatifs par rapport à la moyenne du rendement des actions, les valeurs immobilières ne sont pas particulièrement bon marché.
Ceci est confirmé par un potentiel de hausse sur les 18 valeurs suivies qui est plutôt limité à seulement 3% en moyenne pondérée principalement parce qu’Unibail-Rodamco est très chère en raison de sa liquidité (14 milliards d’euros de capitalisation boursière soit 20% de l’univers). Les valeurs immobilières sont sans nul doute plus solides qu’avant la crise et devraient attirer davantage de confiance. Mais il reste difficile de déterminer à quel point les investisseurs peuvent espérer tirer à court terme d’un arbitrage entre rendements.
Pierre-Loup Etienne
Analyste foncières, Alphavalue
Pierrepapier.Fr
