Les SCPI sauvent les résultats de la SIIC Paref

« L’année 2011 a prouvé une nouvelle fois la pertinence de notre modèle » s’est réjoui Alain Perollaz, président du directoire de la société d’investissement immobilier cotée (SIIC) Paref. De fait, la société foncière a trouvé l’an dernier un utile recours dans son activité de gestion pour compte de tiers au moment où la gestion de son propre patrimoine immobilier lui a réservé quelques déconvenues.

Les revenus locatifs issus de son patrimoine composé principalement de bureaux et d’entrepôts se sont inscrits l’an dernier en baisse de 12 % à 16,02 millions d’euros. Ils portent la marque des cessions intervenues pour un montant de 30 millions d’euros en 2011. Mais ils subissent également le contrecoup des renégociations de baux  et d’une vacance qui reste élevée à 10 % du patrimoine.

Ces éléments influent aussi sur la valeur du patrimoine qui revient de 207 à 180 millions euros sur la base d’un rendement locatif brut global prudent de 9,5 %. Toutefois les arbitrages ont permis de ramener le ratio d’endettement rapporté au patrimoine à 52 % (58 % au 21 décembre 2010) pour une dette de 115,6 millions au 31 décembre dernier. Les cessions réalisées l’an dernier ont procuré 12,2 millions d’euros de liquidités. Et pour l’année en cours ce sont 10 millions de liquidités supplémentaires que procurent déjà à Paref les promesses de vente signées, visant des ventes de 19 millions d’euros. De sorte que l’objectif de ramener l’endettement loan-to-value à 50  % en décembre 2012 est déjà acquis. Fort des cessions en cours les échéances de remboursement de 2012 sont d’ores et déjà couvertes.  Ce ratio d’endettement qui reste élevé n’obère pourtant pas vraiment la faculté de croissance de PAref qui vient de le prouver en lançant son projet Gaïa d’un immeuble de bureaux à Nanterre- La défense pour lequel il s’est associé au promoteur GA. Un loyer potentiel de 3,7 millions est attaché à ce projet.  L’annonce de cette opération avait réveillé le cours de l’action Paref qui s’adjuge près de 8 % en une semaine malgré la baisse du titre de 2,8 %, à 42 euros, dans le sillage de l’annonce des résultats, mercredi.

Face à la baisse de ses loyers Paref a trouvé en 2011 dans la gestion pour compte de tiers un puissant relais de croissance. Fort d’une année de collecte brute exceptionnelle de 93,6 millions d’euros (contre 42 millions en 2010) de ces 3 SCPI (pierre 48, Novapierre et Interpierre), Paref Gestion a multiplié ses commissions par 2,24, à 9,2 millions d’euros. La société touche les dividendes de la mise en œuvre un réseau commercial qui s’appuie maintenant sur 370 conseillers en gestion de patrimoine indépendants. En 2011, les premiers souscripteurs étrangers ont été recrutés. Et cette bonne santé ne se dément pas puisque le premier trimestre 2012 qui s’achève aura vu la collecte progresser de 14 à 18 millions.  Le directeur général de Paref Gestion, Thierry Gaiffe, reste confiant. Pas plus il ne s’alarme de la disparition du régime fiscal incitatif des externalisations de patrimoine puisqu’il considère que le besoin des acteurs industriels et commerciaux de se rencentrer sur leur « core business » est aiguisé  par la conjoncture économique actuelle. Pas plus ne s’inquiète-t-il pour Pierre 48 qui a bien digéré le renforcement de la fiscalité sur les plus-values immobilières. Quant à Interpierre, son recours historique  à l’endettement en fait un produit attractif à l’heure où le crédit bancaire se fait plus rare.

En outre Thierry Gaiffe laisse miroiter aux observateurs le prochain rattachement à Paref Gestion d’une SCPI actuellement gérée par un concurrent. Les associés de cette SCPI « gérant un actif inférieur à 100 millions d’euros » seront consultés très prochainement se borne-t-il à indiquer en précisant qu’il y aurait 500 000 euros de commissions de gestion supplémentaires à la clé. En conservant, là aussi, une part de mystère, le dirigeant laisse aussi entrevoir la création d’une nouvelle SCPI assise sur une thématique novatrice…

Marchant sur ses deux pieds, Paref est parvenue à stabiliser son résultat brut d’exploitation à 16,03 millions d’euros grâce à une bonne tenue de ses frais généraux et malgré un coût de la dette relativement élevé (5,90 %). De sorte que le dividende est maintenu à 3 euros par action. L’actif net de remplacement est lui aussi stable à 98,6 euros par action.

Christophe Tricaud

A propos de Paref
Le groupe Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires. Paref détient des immeubles commerciaux en région parisienne et en Province ainsi que des immeubles d’habitation dans la capitale acquis en usufruit temporaire.  La valeur de ce patrimoine ressort à 170 millions d’euros. En Gestion pour compte de tiers, Paref gestion est agréée par l’AMF comme société de gestion de SCPI et d’OPCI. Elle gère 580 millions d’euros pour compte de tiers.
Au cours de 42 euros, mercredi 21 mars 2012, la capitalisation boursière de Paref ressort à 42,3 millions d’euros.

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