En 2017, les OPCI ont franchi un nouveau record en termes de capitalisation : 13 Md€. Mais la collecte n’a pas progressé au même rythme que les années précédentes. Quels facteurs expliquent cette rupture de tendance ? Quels types d’actifs les OPCI ont-ils privilégié l’an dernier ? Les réponses de Marie-Eloïse Gravier, analyste OPCI à l’IEIF.
En 2017, le niveau des souscriptions en OPCI accuse un léger repli par rapport à son niveau de 2016. Comment expliquer cette tendance ?
Marie-Eloïse Gravier – Le chiffre 2017 (3,97 Md€) est effectivement en retrait par rapport à celui de 2016 (3,99 Md€). Il faut déjà rappeler que cette baisse intervient dans un contexte où l’épargne dirigée vers les contrats en assurance vie -principaux récipiendaires des souscriptions en OPCI- est elle-même en recul de plus de 16%. Elle peut s’expliquer par plusieurs facteurs : l’attentisme des épargnants, décontenancés par le discours négatif des pouvoirs publics envers l’immobilier ; la prudence de certaines sociétés de gestion, visant à limiter la collecte au niveau de leurs investissements potentiels ; et celle de certaines compagnies d’assurance soucieuses, quant à elles, de limiter l’exposition immobilière de leurs portefeuilles. Le ralentissement observé des souscriptions est d’ailleurs essentiellement provoqué par la baisse de la collecte des plus imposants OPCI en termes de capitalisation. Les deux premiers par la taille, Opcimmo, géré parAmundi Immobilier, et Axa Selectiv’immo, géré par Axa Reim, accusent des replis de respectivement 5,5% et 10,6%. En revanche, les OPCI Grand Public créés récemment, ou en cours de développement, n’ont pas connu de baisse de leurs souscriptions.
Observe-t-on des modifications importantes dans la composition du patrimoine immobilier des OPCI ?
Marie-Eloïse Gravier – Le patrimoine immobilier global des OPCI a progressé de plus de 50% entre fin 2016 et fin 2017, date à laquelle il s’élevait à 8,7 Md€. La répartition typologique de ces actifs physiques -qui représentent 67% du total de l’actif net des OPCI- a peu évolué d’une année à l’autre. Les bureaux restent largement majoritaires (68%). En revanche, la part de l’immobilier commercial est en baisse (9,3% vs 13,9%), au profit des actifs de diversification qui prennent une importance croissante. Les logements et les actifs santé sont en progression, notamment du fait de la création de véhicules dédiés à ces secteurs dits alternatifs, comme Silver Générationd’A Plus Finance ou LF Cerenicimo +, à la Française REM. D’un point de vue géographique, les OPCI Grand Public restent massivement investis à l’étranger (45,5 % en 2017 contre 45,2 % en 2016). En France, Paris et la région parisienne restent des localisations privilégiées avec plus de 42 % des investissements, tandis que la province accuse un léger recul par rapport à 2016 (-4,1%).
Que dire des performances ?
Marie-Eloïse Gravier – La performance des OPCI Grand Public reste inférieure à celle des autres véhicules immobiliers, SCPI ou SIIC. Leur performance globale s’élève à fin 2017 à 4 %, contre 5,9 % pour les SCPI et 16,3% pour les SIIC référencées par l’indice IEIF SIIC France. Sur 5 ans, l’avantage reste aux foncières cotées (14%, contre 6% pour les SCPI et 4,4% pour les OPCI). A noter toutefois que sur toutes les périodes étudiées -et notamment en 2017 (0,6%)-, la volatilité des OPCI est toujours inférieure à celle des autres véhicules immobiliers.
Propos recueillis par Frédéric Tixier
A propos de l’IEIF
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