Les interrogations sur les foncières de centres commerciaux et sur le devenir du bureau post-covid ont pesé sur les performances des foncières cotées. Mais, selon Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, ce ne sont que « les arbres qui cachent la forêt ». Et cette dernière est bien plus « riante » qu’elle n’y paraît. Commentaire de marché.
La remontée de l’immobilier en Bourse depuis la mi-mars a été ralentie par les difficultés des foncières de commerces. La foncière INTU, qui détient quatre des dix principaux centres commerciaux au Royaume-Uni, a été placée sous administration judiciaire.
Une prochaine baisse significative des valeurs des centres commerciaux
La mécanique est implacable. Alors que la part de marché du commerce électronique était Outre-Manche, en mai, de 32,8 % (+ 14 points en trois mois), les enseignes physiques sont de plus en plus nombreuses à déposer leur bilan. Ou à décider volontairement de fermer tout ou partie de leurs points de vente physiques. Tout en tentant de renégocier leurs loyers et/ou de passer en loyers variables purs. Cela conduit à un niveau de collecte des loyers très bas (36 % en début de semaine pour le troisième trimestre au Royaume-Uni). Et nourrit une hausse des spreads de crédit. Mercialys a ainsi placé une obligation à sept ans avec un taux de rendement de 4,6 %. Pour remplacer une souche obligataire qui arrivait prochainement à échéance et servait un taux d’intérêt à 1,8 %. Ce phénomène acte également une prochaine baisse significative des valeurs des centres commerciaux[1].
Bureaux affectés par les interrogations sur l’importance à venir du travail à distance
Par ailleurs, les bureaux, dont la situation n’est en rien comparable en termes de loyers perçus, sont affectés par des interrogations sur l’importance à venir du travail à distance. Et sur l’évolution de la demande d’espaces, en particulier en périphérie.
Ce sont les arbres qui cachent la forêt.
Une situation plus riante qu’elle n’y paraît
Cette dernière est plus riante : les taux d’intérêt sans risque vont demeurer durablement négatifs. Plus personne n’en doute. Et la prime de risque sur la valorisation de marché des actifs immobiliers des foncières cotées (corrigée donc des ANR de fin 2019 et prenant en compte les décotes actuelles) atteint des niveaux historiquement élevés : 590 points de base pour le stockage pour les particuliers en Grande-Bretagne (pourtant faiblement cyclique), 520 points de base pour la logistique Outre-Manche (qui bénéficie pourtant de la croissance éclair de la part du commerce électronique), 460 points de base pour le résidentiel allemand, 450 pour les bureaux en Europe continentale et 400 pour le commerce (données GreenStreet Advisors au 15 juin 2020).
Réappréciation des segments de croissance de l’immobilier en Bourse
La promesse de l’immobilier (des loyers réguliers, stables sur longue période et indexés sur l’inflation) continue d’être tenue par de larges pans de l’industrie : bureaux prime, logements, entrepôts logistiques, secteurs alternatifs.
Et enfin, le rebond des indicateurs économiques post-covid n’est pas soutenable à ce rythme. Et a nourri un appétit pour le risque qui nous paraît exagéré.
Ces éléments devraient conduire à une réappréciation des segments de croissance de l’immobilier en Bourse que nous avons continué de privilégier.
Laurent Saint Aubin
[1] Le commerce de proximité restant relativement préservé
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A propos de Laurent Saint Aubin
Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».
A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
