BNP commente les chiffres publiés par Immostat sur les transactions immobilières de bureaux au premier trimestre.
La demande placée de bureaux en Île-de-France atteint seulement 373 000 m² au 1er trimestre 2015, en net recul sur un an (- 27 %). « Il faut remonter à 2009 pour observer un niveau trimestriel aussi faible. Ce sont principalement les transactions de grandes surfaces, supérieures à 5 000 m², qui enregistrent une chute (- 54 %) » souligne Richard Malle, Directeur Research France, BNP Paribas Real Estate. De même, les volumes commercialisés en moyennes surfaces (comprises entre 1 000 et 5 000 m²) enregistrent une baisse (- 21 %), alors que le socle des transactions en petites surfaces (inférieures à 1 000 m²) reste bien orienté (+ 7 %). Par secteurs géographiques, les écarts de performance sont notables. Tandis que Paris débute l’année avec une bonne dynamique (+ 16 %), le marché locatif démarre au ralenti dans le Croissant Ouest (- 44 %), en 1re et 2e couronnes (respectivement – 71 % et – 45 %).
Le climat économique morose de l’an passé impacte mécaniquement les transactions du début d’année 2015. Néanmoins, comme en témoignent les récentes enquêtes de conjoncture, la reprise de l’activité se met progressivement en place. Les prévisions de croissance ont été revues en nette hausse en raison de la baisse des prix du pétrole, de la dépréciation de l’euro et de la politique d’assouplissement monétaire de la BCE. Après avoir atteint seulement 0,4 % de 2011 à 2014, la croissance économique en France est attendue à 1,2 % pour 2015. Cela pourrait permettre de créer près de 15 000 emplois franciliens cette année. En conséquence, l’absorption nette conservera des niveaux honorables et, compte tenu des livraisons encore nombreuses, les niveaux d’offre devraient rester relativement stables courant 2015 dans la plupart des secteurs.
Le taux de vacance des bureaux franciliens atteint 7,6 % au 1er avril 2015, en continuité depuis un an mais avec de fortes disparités. Les niveaux restent particulièrement élevés dans le Croissant Ouest (13 %) et à La Défense (11 %), tandis qu’ils sont plus proches de leur seuil d’équilibre à Paris (5 %) et en Première Couronne (9 %). « Dans l’ensemble, les loyers faciaux évoluent assez peu depuis plusieurs trimestres. En revanche, les mesures d’accompagnement se renforcent au début de l’année 2015 (21 %), en forte augmentation depuis trois ans (15 % en 2011). Très soutenues notamment à La Défense (26 %) et Péri-Défense (24 %), elles restent plus modérées dans Paris intra-muros (18 %), en phase avec les niveaux d’offre » souligne Richard Malle.
Les volumes investis en immobilier d’entreprise en France s’élèvent à 4,7 milliards d’euros au 1er trimestre 2015, en hausse de 10 % sur un an. Cette bonne activité s’explique par les montants placés en bureaux (3,5 milliards soit + 14 %) et en commerces (860 millions soit + 73 %). Les pressions à la baisse persistent sur les taux de rendement, tant sur les immeubles « prime » que sur les autres actifs. L’Euribor 3 mois et l’OAT à 10 ans atteignent à nouveau des planchers historiques, à respectivement 0,08 % et 0,5 % début avril 2015. Ces taux financiers devraient peu évoluer d’ici la fin d’année. L’écart de rémunération entre le taux des bureaux « prime » dans Paris QCA (4 %) et celui dit « sans risque » atteint un niveau record de 350 points de base. « Dans ce contexte, après de nets reculs en 2014, les taux de rendement immobiliers devraient à nouveau enregistrer quelques diminutions au cours de l’année 2015 » conclut Richard Malle.
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