La SCPI dédiée au secteur résidentiel écologiquement et socialement responsable affiche l’un des meilleur taux de rendement 2020. Face à la forte augmentation de sa collecte, elle ajoute une nouvelle zone – le Nord de la France – à son univers d’investissement.
« Le dernier trimestre aura été, pour Kyaneos Pierre, un trimestre compliqué », écrit Jérémie Rouzaud, le président de Kyaneos AM dans le dernier bulletin de la SCPI. Compliqué ? Pas en termes de performance, en tout cas. Kyaneos a en effet distribué, au 4e trimestre, un acompte sur dividende identique (16 € par part) à celui des trimestres précédents. Portant ainsi son rendement annuel à 6,10%, l’un des meilleurs du marché en 2020.
Un afflux de collecte au 4e trimestre, pas totalement investi
En réalité, si Kyaneos Pierre a connu un trimestre « compliqué », c’est tout simplement en raison d’une très forte augmentation de sa collecte sur les trois derniers mois de l’année. Qui a plus que doublé, pour atteindre un rythme trimestriel de plus de 17 M€… Or ces fonds, arrivés durant la deuxième période de confinement, n’ont pas pu être investis en totalité. « Lors du premier confinement, nous ne pouvions plus visiter d’immeubles. Mais la collecte avait alors diminué de moitié », rappelle Jérémie Rouzaud. Au 4e trimestre, les visites ont aussi été suspendues. Difficile, dans ces conditions, de procéder à de nouveaux investissements. Conséquence : avec une trésorerie disponible en forte hausse, le taux d’endettement de la SCPI a reculé. Passant de 24% à 19,4%. Un taux « notablement inférieur à notre cible de 30% », précise Jérémie Rouzaud. Et qui pourrait peser, à terme, sur le rendement de la SCPI.
Une nouvelle région cible : le Nord de la France
Pour faire face à cet afflux de collecte (près de 40 M€ en 2020, vs environ 17 M€ en 2019), Kyaneos Pierre s’est toutefois déjà adaptée. En ajoutant le Nord de la France à ses zones d’investissement. Initialement positionnée autour d’Avignon, la SCPI a peu à peu élargi le cercle de ses interventions à d’autres régions. Au Sud-Est se sont ajoutés le Sud-Ouest et le Centre de la France. Kyaneos Pierre disposera donc prochainement d’une équipe dans le Nord. « Nous pensons qu’il y a de belles opportunités et d’importants besoins de rénovation du parc immobilier », estime Jérémie Rouzaud. Un élargissement qui devrait d’ailleurs se traduire par une intensification de l’impact environnemental de la SCPI.
Kyaneos Pierre, l’immobilier résidentiel écologiquement et socialement responsable
C’est, rappelons-le, le credo de Kyaneos Pierre. Dès l’origine, celle-ci s’est positionnée sur un créneau bien spécifique, et avant-gardiste : l’immobilier résidentiel écologiquement et socialement responsable. Son objectif est en effet clairement sociétal : améliorer systématiquement la performance énergétique – et le confort – des logements qu’elle achète, avant de les proposer à la location. L’état d’avancement de cet objectif est en outre scrupuleusement rapporté. Comme l’impose le nouveau label ISR, dont Kyaneos Pierre devrait sans doute prochainement être doté. La SCPI publie en effet régulièrement des indicateurs d’impact. Fin 2020, les travaux réalisés auraient ainsi contribué à une réduction de 34% de la consommation d’énergie. Et à une diminution de 61% des émissions de gaz à effet de serre. Des chiffres qui étaient de respectivement 33% et 48% fin 2019.
Hausse régulière de l’impact environnemental
« Notre impact environnemental ne cesse d’augmenter, pour deux raisons », argumente Jérémie Rouzaud. D’abord, parce que la SCPI effectue de plus en plus de travaux sur ses immeubles. Ce qui implique d’ailleurs un taux d’inoccupation des appartements de près de 10%. Ensuite, parce que l’élargissement géographique, en dehors du Sud-Est, a conduit à des travaux plus efficients. Dans les nouvelles zones, où il fait plus froid, « les travaux d’isolation donnent lieu à de plus importantes économies de chauffage », constate le président de Kyaneos AM. Le cap au nord décidé par la SCPI devrait donc se traduire par un bilan énergétique encore supérieur.
Plus de travaux, moins de revenus ?
Il pourrait aussi, peut-être, jouer, négativement cette fois, sur la performance financière de Kyaneos Pierre. Plus de travaux, plus coûteux, avec des délais de mise en œuvre allongés, ce sont plus de charges et moins de loyers. La baisse du rendement annuel entre 2019 (6,81%) et 2020 (6,10%) pourrait témoigner de cette tendance. Mais ce serait oublier que le rendement 2019 était « exceptionnel », de l’aveu même de la SCPI. Et que celle-ci conserve son objectif d’une distribution annuelle « comprise entre 6% et 6,5% ». Pari tenu en 2020. En outre, Kyaneos Pierre dispose désormais d’un autre moteur de performance : les plus-values latentes. La taille croissante de la SCPI lui permet désormais d’acheter des immeubles en bloc. Avec donc, a priori, une décote. Et les travaux d’amélioration, énergétiques notamment, sont le gage d’une revente à un prix plus élevé.
Prime au verdissement et à l’immobilier responsable
D’ailleurs, l’appréciation de la valeur de reconstitution de la SCPI, passée à 1 121 € en 2019 (vs 1 068 € en 2018), prouve que les experts apprécient le potentiel de revente de ses actifs. Situés en régions, dans des villes à taille humaine, ils pourraient en outre bénéficier de l’aspiration au « verdissement » des propriétaires de logements des grandes métropoles. Tout comme, bien sûr, d’une prime «immobilier responsable » qui va devenir de plus en plus importante au cours des prochaines années…
Frédéric Tixier
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A propos de Kyaneos AM(i)
Kyaneos Asset Management est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en date du 26 février 2018.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
