Pour Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, la conjoncture économique est éminemment favorable à l’immobilier coté. Mieux encore, la diversité des business model des foncières, ou de leur spécialisation sectorielle, peut permettre à l’investisseur de jouer sur toutes les phases du cycle économique, par un choix de valeur adéquat.
Le début de rotation sectorielle qui a accompagné le rebond des marchés actions pourrait se poursuivre au cours du second trimestre. On constate déjà un fort rebond des valeurs liées à l’énergie et aux matières premières et une sous-performance des secteurs défensifs comme la santé ou les télécoms. A première vue, les fonds immobilier actions devraient subir passivement l’effet de la rotation. Rattachés à la catégorie des « early cyclicals », leurs performances s’affaibliraient avec la montée en puissance des « late cyclicals » typiquement associée à une remontée des taux d’intérêt… En vérité, il n’en est rien.
Une conjonction singulière éminemment favorable à l’immobilier coté – En premier lieu, la situation actuelle se caractérise à la fois par une remontée graduelle de l’activité en Europe et, dans le même temps, par la perspective d’un maintien durable des taux à un niveau très bas. En effet, la condition de la reprise réside justement dans l’hypothèse que les établissements bancaires réinjecteront leurs liquidités dans l’économie réelle alors que parallèlement, les emprunteurs modifieront leurs anticipations d’investissement dans un sens favorable. Cette conjonction singulière est éminemment favorable à l’immobilier coté qui conjugue son exposition domestique avec une accélération de la hausse des valeurs d’actifs et la poursuite d’une réduction des coûts de financement via une politique de gestion active des passifs, en particulier pour les sociétés les plus importantes (récente émission par Unibail-Rodamco d’une souche obligataire à vingt ans avec un coupon de 2% et à onze ans avec un coupon de 1,125%).
Jouer sur toutes les phases du cycle économique – Au-delà de ce momentum favorable, le large éventail des foncières cotées permet de jouer sur toutes les phases du cycle économique en adaptant ses choix de valeurs, ce en quoi le secteur de l’immobilier se distingue certainement des autres secteurs économiques. Par exemple, afin de nous prémunir du risque de déflation, nous aurons tendance à investir sur les foncières de bureaux à baux longs, les valeurs sensibles à des tendances de croissance structurelle, comme les logements étudiants et les résidences de services pour les personnes âgées, ainsi que sur le résidentiel. Pour profiter de la reprise économique, nous trouverons intéressant de nous positionner sur des valeurs de bureau prime, des foncières de commerce spécialisées sur les High Streets et les grands centres commerciaux, et de privilégier les pays à finances publiques saines en phase de redémarrage comme les Pays-Bas. Les murs d’hôtels seront également à regarder de près. En période de reprise bien installée et de craintes de remontée des taux, nous aurons tendance à privilégier les bureaux aux commerces, les foncières de bureaux à baux court et duration de la dette élevée, le secteur de la logistique – incluant le stockage pour les particuliers, et à favoriser la France ou la Finlande à l’Allemagne. En cas de surchauffe économique et de remontée des taux, il nous paraîtra intéressant de regarder le non-prime en province et du côté des retails parks de périphérie, de revenir également vers les pays périphériques, notamment en Europe Centrale. Ces segments à taux de capitalisation élevés étant moins affectés par la remontée des taux.
A propos de Laurent Saint Aubin
Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union Européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite Directeur Général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».
