L’IEIF vient de publier un nouveau flash Covid-19 consacré à l’impact de la crise sur le secteur immobilier. Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler reviennent notamment sur la question de la valorisation des actifs immobiliers. Si le marché physique, faute de transactions, n’envoie plus de signaux-prix, l’immobilier coté peut en revanche partiellement faire office d’indicateur avancé.
Progressivement, l’impact économique de la crise Covid-19 se matérialise en chiffres. Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler, seniors advisors à l’IEIF, commencent par rappeler, dans la troisième étude qu’ils consacrent aux conséquences pour l’immobilier de la crise sanitaire en cours, les dernières projections des instituts de statistiques.
Un mois de confinement = -3% de PIB annuel…
La note de conjoncture de l’INSEE, publiée le 26 mars, estime en effet la contraction de l’économie française à environ 35%. La perte d’activité la plus violente est celle du secteur de la construction. Elle se monterait à 89%, soit 6% du PIB. Mais c’est le recul des services marchands, qui représentent 56% du PIB, qui est la plus impactante. Moins 36%… « Cette estimation conforte l’observation de l’industrie immobilière via l’arrêt des activités des locataires dans l’hôtellerie, la restauration et les commerces », observent les deux seniors advisors. Au total, l’INSEE calcule que l’effet d’un mois de confinement sur le PIB annuel serait de l’ordre de -3%. Et de -6% sur deux mois. Et la situation est « plus ou moins la même en zone euro. Et pour l’ensemble des pays européens », considèrent Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler.
L’immobilier physique n’envoie plus de signaux-prix
Sur le sujet des marchés immobiliers, et de leur valorisation, les deux analystes rappellent que deux facteurs sont à considérer. D’abord, l’impact de la crise sur les revenus locatifs. Puis sur la prime de risque locative. « Cette prime de risque est comparable à une prime de volatilité sur les marchés financiers », expliquent-ils. Elle pourrait donc augmenter. En fonction de critères à « recalibrer », tels que la qualité du locataire. Ou la durée et la structure des baux, par rapport à leur localisation géographique. Et la fonctionnalité des immeubles. Mais, « à ce stade, l’absence de transactions ne permet pas de trancher ». Le marché de l’immobilier physique n’envoie plus de signaux-prix. Faut-il dès lors considérer l’immobilier coté en tant qu’indicateur avancé ?
Des enseignements à tirer de l’immobilier coté
L’immobilier coté a chuté comme les marchés actions. Il est toutefois possible d’en tirer un certain nombre d’enseignements. D’abord, constatent Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler, « cette chute s’est faite de manière simultanée et de même ampleur au niveau mondial ». Sauf pour les pays pour lesquels le pic d’épidémie est déjà dépassé. Et qui disposent d’un compartiment immobilier coté suffisamment important pour être significativement pris en compte. Tels que Singapour et Hong-Kong, où la chute a été moins brutale. Ces marchés ne sont toutefois pas encore en phase de reprise. Plus intéressante est alors l’analyse sectorielle des replis. Les indices européens montrent que « le secteur résidentiel et celui de l’immobilier de santé sont particulièrement résilients », observent les deux économistes.
De forts écarts sectoriels
A l’inverse, le secteur de l’hôtellerie est celui qui accuse le plus fort repli. Celui du commerce, et certains secteurs logistique et industriel, ont également beaucoup souffert. Plus, en tout cas, que le secteur des bureaux, « qui est en ligne avec les marchés actions en général ». De façon plus structurelle, concluent les deux économistes, une autre question sera bientôt d’actualité. Celle d’un nécessaire rebalancement de l’allocation d’actifs des investisseurs institutionnels. « Dont l’exposition en actifs immobiliers a mécaniquement augmenté avec la baisse des valeurs mobilières », rappellent-ils…
Frédéric Tixier
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A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
