Fiducial Gérance vient d’annoncer avoir renégocié la dette de Ficommerce. Une opération qui réduit d’environ 40 points de base le coût annuel de la dette de cette SCPI spécialiste des murs de boutiques. Selon Fiducial Gérance, ce refinancement permettrait de dégager 0,033% de rendement supplémentaire pour les associés. En 2015, Ficommerce a distribué un dividende de 5,04%, soit l’un des plus élevé dans la catégorie SCPI de commerce à capital variable.
Les SCPI aussi peuvent optimiser leur passif… Même si la plupart font beaucoup moins appel à l’effet de levier de la dette que les foncières cotées en bourse[1], elles peuvent néanmoins avoir recours à des financements extérieurs, ne serait-ce que pour disposer de la trésorerie suffisante pour gérer le décalage entre les acquisitions d’immeubles et le versement des souscriptions. Toute amélioration de leurs conditions de financement a donc un impact direct sur leur résultat et leur capacité à distribuer des dividendes.
Economie annuelle de 40 points de base – Fiducial Gérance, société de gestion indépendante en charge de la gestion de 12 SCPI, vient d’annoncer la renégociation de la dette de Ficommerce. Cette SCPI spécialiste des murs de magasins (82% des actifs), notamment en province (58%) affichait une capitalisation de 552,7 M€ au 31 décembre dernier. Selon Fiducial Gérance, sa dette (46 M€) représentait moins de 10% de ses actifs immobiliers, et était constituée de quatre emprunts hypothécaires à échéance in fine 2016 et 2019. La renégociation entamée courant 2015 et finalisée en mars dernier aura permis à la fois d’allonger la maturité de la dette et d’en réduire le coût financier. Celle-ci est désormais constituée d’un seul emprunt hypothécaire de 47 M€, contracté auprès un seul établissement financier, d’échéance in fine à 10 ans, soit en 2026. « Ce refinancement permet à la SCPI de sécuriser sa dette sur les dix années à venir et de bénéficier d’une plus grande flexibilité financière en ouvrant la possibilité de remboursements anticipés au gré des arbitrages d’actifs et en introduisant une part amortissable à hauteur de 10% », explique Fiducial Gérance dans son communiqué. L’opération lui permet également de profiter de conditions de taux plus favorables puisque Fiducial estime que le coût annuel de la dette de Ficommerce bénéficiera d’une économie « d’environ 40 points de base », soit 0,4%.
Impact sur le dividende potentiel – Patrick Lenoël, Directeur Général de Fiducial Gérance, estime également que cette opération de refinancement permettra de dégager « 0,033% de rendement supplémentaire pour les associés ». Selon les estimations de Fiducial, avant renégociation de la dette, le dividende 2016 devrait être compris dans une fourchette de 11,10 € à 11,60 €, soit un niveau stable par rapport à 2015 (11,50 € par part), année au titre de laquelle Ficommerce avait offert un rendement DVM de 5,04%, l’un des plus élevé dans la catégorie SCPI de commerce à capital variable. Avec le « booster » de la renégociation, il y a donc de fortes chances pour que le dividende 2016 se situe dans le haut de la fourchette. Ce qui, sous réserve d’un maintien du prix de souscription à son niveau actuel (228 € depuis le 22 août 2013), permettrait à Ficommerce d’afficher un rendement de l’ordre de 5% l’an prochain…
[1] Les foncières cotées à Paris affichaient un ratio d’endettement moyen de 43,1% en 2015
A propos de Fiducial Gérance(i)
Fiducial Gérance est un des principaux acteurs du marché des SCPI indépendantes avec 1,7 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 12 SCPI et 6 groupements forestiers. Au 31 décembre 2015, Fiducial Gérance se positionne parmi les principaux groupes de gestion de SCPI indépendants et figure parmi les grands gérants de SCPI de « Commerces » (Ficommerce, Buroboutic et BTP Immobilier) avec une part de marché représentant plus de 25% dans cette catégorie.
(i)Information est extraite d’un document officiel de la société
