Loyers en hausse, forte décote et gros rendement : Argan a de quoi séduire. Le titre de la société d’investissement immobilier cotée (SIIC) a réagit favorablement à la publication de ses résultats semestriels. Son cours de Bourse progressait de 2,6 % vendredi après-midi, à 10,57 euros.
Argan fait état des revenus nets des immeubles de 24,4 millions d’euros au premier semestre 2012, en progrès de 13%. Le résultat opérationnel courant est de 22 millions d’euros, en croissance de 8% sur la période. De leurs côté, les cash flow courants ressortent à 22,1 millions d’euros, en hausse de 8%. Le résultat net part du groupe après prise en compte du coût de l’endettement financier, s’établit à 11,2 MEUR, sensiblement égal à celui du premier semestre 2011 (11,3 MEUR).
Grâce aux opérations de développement livrées ou en cours de livraison sur le premier semestre 2012, la variation de juste valeur du patrimoine immobilier est positive de 2,5 millions (contre -0,5 millions au premier semestre 2011). Au 30 juin 2012, Argan détient un patrimoine (hors actifs immobiliers en cours de développement à cette date) de 953.500 m², expertisé à 640 millions d’euros hors droits, en progression de 4% par rapport au 31 décembre 2011, alors même que le résultat des cessions sur les 4 actifs arbitrés sur le premier semestre 2012 est négatif pour -4,1 millions d’euros. L’actif net réévalué (ANR) triple net EPRA hors droits s’établit à 13,6 euros par action contre 14,2 euros par action au 31 décembre 2011. Le cours de Bourse présente donc une décote de 22 % sur l’ANR, alors même que l’on peut espérer une progression du dividende qui procure au vu du cours actuel un rendement de 7,6 %.
Fort de ses bonnes performances, Argan revoit à la hausse son objectif de croissance des revenus locatifs pour 2012, de 16% à 18%.
Au cours du 1er semestre 2012, Argan a réalisé les opérations de développements prévues :
– Acquisition d’une plateforme de 13.300 m², située en IDF, sur l’autoroute A6 (91 Coudray Montceaux), louée pour 9 ans fermes à AUCHAN,
– Acquisition d’une plateforme de 31.500 m², située en IDF, sur autoroute A16 (60 Amblainville), louée pour 10 ans fermes à CELIO Logistique,
– Livraison de l’extension de 12.500 m² sur la plateforme existante, située en IDF, sur l’autoroute A1, louée pour 9 ans fermes à FM LOGISTICS,
– Livraison clé en mains d’une plateforme de 20.400 m², située en IDF (77 Marne La Vallée), louée pour 6 ans fermes à ARVATO Services Healthcare (groupe BERTELSMANN).
Ces 3 opérations et cette extension font partie du programme d’investissement 2012, contracté à ce jour et qui représente un investissement global de 154 MEUR et une surface totale de 238.000 m², soit 8 plateformes neuves et une extension.
En parallèle, ARGAN a réalisé la totalité de son programme annuel d’arbitrage d’actifs non stratégiques ou arrivés à maturité, pour un total de 76.700 m² :
– Une plateforme de 16.000 m², situé à Reims, et déjà sous promesse de vente au 31 décembre 2011,
– Une plateforme de 16.700 m² située à Chambéry,
– Une plateforme de 8.700 m² située à Metz,
– Une plateforme de 35.300 m² située à Orléans.
La durée ferme résiduelle moyenne des baux, décomptée au 1er juillet 2012, est en augmentation et s’établit à 5,9 ans.
Suite à la mise en liquidation judiciaire d’un locataire, le taux d’occupation du patrimoine au 30 juin 2012 s’établit à 98%. Les surfaces vacantes totalisant 20.000 m², situées à Marne La Vallée (77), ont déjà fait l’objet de relocations pour des durées de 9 ans fermes (un bail prenant effet au 15 décembre 2012, l’autre au 1er septembre 2015), témoignant de la qualité des actifs d’ARGAN.
Une situation financière saine
Au 30 juin 2012, la dette financière brute en capital relative au patrimoine livré s’établit à 487,1 MEUR. La LTV nette (Dettes financières nettes/ valeur d’expertise hors droits) ressort à 69,6%, stable par rapport au 31 décembre 2011. Au titre de l’amortissement du capital, ARGAN a remboursé 13,6 MEUR au cours du 1er semestre 2012, et aura remboursé environ 28 MEUR au cours de l’exercice 2012.Par ailleurs, le groupe rappelle qu’il n’est soumis à aucun respect de ratios ou covenants liés à la valorisation de son patrimoine, envers les établissements financiers dans le cadre de ses contrats de prêts. En effet, Argan a recours à un mode de financement spécifique : des emprunts amortissables sur une durée moyenne de 15 ans, contractés pour chaque opération. Le taux moyen de la dette au 30 juin 2012 est de 3,80% et reste très sécurisé, l’exposition aux taux variable de la dette globale étant limitée à 22%.
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