Deux des 5 des SCPI gérées par Aestiam vont baisser le prix de leurs parts. Une décision qui prend acte des difficultés du secteur hôtelier depuis le début de la crise sanitaire. Et permet d’envisager une année 2021 plus performante, en misant sur le rebond attendu de l’activité.
« C’est une décision forte, mais réfléchie et nécessaire », expliquent d’entrée de jeu les dirigeants d’Aestiam. Deux des SCPI de l’ex Foncia Pierre Gestion, Aestiam Cap’Hebergimmo, essentiellement investie en actifs hôteliers et en locaux dédiés aux séminaires, ainsi qu’Aestiam Pierre Rendement, dont environ 20% du patrimoine sont placés sur ces deux secteurs, annoncent en effet aujourd’hui la baisse de la valeur de leurs parts.
Hôtellerie et séminaires, deux secteurs fortement impactés par la crise sanitaire
L’une et l’autre tirent ainsi les conséquences de la crise sanitaire qui a particulièrement affecté les locataires de leurs créneaux de prédilection. « Le taux d’occupation moyen annuel des hôtels, au niveau national, est de l’ordre de 32%. Et le revenu par chambre a chuté de 61% en 2020. La baisse est sans doute encore plus importante pour les hôtels parisiens », rappelle Bruno Pauly, directeur du développement d’Aestiam. Quasiment sans activité depuis la fin du 1er trimestre, les exploitants hôteliers ou de centres de séminaires ont demandé des reports ou des annulations de loyers. Sur Aestiam Cap’Herbergimmo, 70% des loyers annuels ont fait l’objet de négociations conduisant à l’obtention de franchises. Des accords actés en bonne et due forme, assortis de contreparties en termes d’allongement des baux.
Hausse de la prime de risque des actifs sous gestion
Mais ces revenus différés n’ont pas impacté que le revenu annuel. Ils ont aussi influencé le niveau de valorisation retenu à fin 2020 pour les patrimoines sous gestion. Les experts indépendants ont acté une augmentation de la prime de risque sur les actifs hôteliers. Et pris en compte le manque de visibilité, à court terme, du secteur. Conséquence : la valeur de reconstitution[1] d’Aestiam Cap’Hebergimmo a été révisée à la baisse. De -9% par rapport à sa valeur 2019, passant de 278 € par part à 252,02 €. « A ce niveau, nous n’étions pas, techniquement, obligés de modifier le prix de souscription de la SCPI », précise Alexandre Claudet, président d’Aestiam.
Baisse du prix de la part d’Aestiam Cap’Hebergimmo
A 265 €, le prix de souscription était encore, en effet, dans le tunnel autorisé de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution. Mais clairement dans la fourchette haute. Ainsi « surcotée », la SCPI aurait eu du mal à attirer de nouveaux investisseurs. « Nous avons pris la décision, que nous pensons courageuse et transparente, de baisser le prix de la part. Afin de faciliter la reprise de la collecte et de permettre aux nouveaux associés, comme aux anciens, de profiter des opportunités d’investissements qui se présenteront cette année », assume Alexandre Claudet. Depuis le 25 janvier, le prix de Cap’Hebergimmo est donc passé de 265 € à 250 €, soit une baisse d’un peu plus de 5,6%. Et se positionne de nouveau quasiment au même niveau que la valeur de reconstitution, comme l’ont toujours été, historiquement, les SCPI de l’ex-Foncia Pierre Gestion.
Rebonds attendus en 2021
Moins présente sur les secteurs les plus touchés par la crise sanitaire, et plus diversifiée, la SCPI à dominante commerce Aestiam Pierre Rendement voit quant à elle la valeur de ses parts baisser d’un peu moins de 4%. Aestiam se montre d’ailleurs encore plus optimiste sur la capacité de cette SCPI à rebondir en 2021. Positionnée sur une douzaine de secteurs économiques, dont celui du commerce de proximité et de bouche – « de petits exploitants très attachés à leur emplacement », souligne Bruno Pauly -, elle profiterait à plein d’une reprise post-Covid. Sans pâtir de la concurrence grandissante du e-commerce. Les autres SCPI d’Aestiam, peu exposées aux secteurs les plus touchés par la crise sanitaire, bouclent quant à elles une année 2020 en phase avec les exercices précédents.
Bons résultats et importantes réserves pour les autres SCPI d’Aestiam
Aestiam Placement Pierre, une SCPI de bureaux de plus de 30 ans d’existence, affiche toutefois un rendement légèrement en baisse par rapport à 2019. Qui s’explique non pas par une baisse de son revenu courant, inchangé (16,20 €) depuis 2017. Mais par une réduction -volontaire- de la distribution exceptionnelle de plus-values. « Nous avons jugé qu’il était préférable, compte tenu du contexte, d’être prudents », reconnaît Alexandre Claudet. Aestiam Placement Pierre dispose pourtant de réserves plus que rassurantes. Près de 5 € par part de plus-values distribuables. Environ 130 jours de distribution de report à nouveau. Et un poste important de provisions pour grosses réparations. Des caractéristiques que possèdent également les autres SCPI « historiques » d’Aestiam, Pierre Revenus et Patrimoine Foncier. Cette dernière devrait même afficher une variation, à la hausse cette fois, de son prix de souscription…
Variation du prix des parts de SCPI : une question de timing
Forte d’un encours sous gestion de plus d’un milliard d’euros (1,2 Md€ fin 2020), d’un patrimoine composé de plus de 500 actifs immobiliers, et de plus de 20 000 associés, Aestiam, qui a d’ailleurs fortement investi dans sa nouvelle organisation au cours de l’année écoulée, affirme donc, en dépit de cette annonce de la baisse des prix d’une partie de ses véhicules sous gestion, envisager l’avenir avec sérénité. « Cette décision va sans doute provoquer quelques remous. Mais nous l’assumons. Il nous semblait plus honnête d’acter dès maintenant la baisse des valorisations. Et un gestionnaire doit aussi savoir gérer le momentum. En abaissant la valeur de ces deux SCPI, nous permettons aux nouveaux associés de profiter d’un timing de marché. Et assurons une meilleure liquidité pour l’ensemble des porteurs de parts », considère Alexandre Claudet.
Un phénomène de « revenge tourism »
« Et nous sommes persuadés que le secteur de l’hôtellerie, entre autres, est en situation de recovery. Et qu’il rebondira en 2021 ou 2022… », ajoute-t-il. Aestiam estime ainsi que « de nombreuses opportunités d’investissement intéressantes s’offrent aujourd’hui ». Et compte sur un phénomène de « revenge tourism ». Le « sevrage forcé » de déplacements et de séjours touristiques pourrait conduire, par « effet de compensation », à une reprise plus forte des nuitées d’hôtels. Idem côté séminaires. Qui pourraient, quant à eux, bénéficier d’une forte demande de la part des entreprises « qui devront recréer le climat nécessaire à une remotivation de leurs collaborateurs ».
Frédéric Tixier
[1] La valeur de reconstitution prend en compte l’ensemble des coûts nécessaires pour reconstituer la SCPI à l’identique. Elle prend donc en compte la valeur vénale de son patrimoine, les droits de mutation à verser pour chaque bien et la commission de souscription.
Lire aussi
Alexandre Claudet, Aestiam : « Même la période de confinement a été créative »
A propos d’Aestiam(i)
AESTIAM est une nouvelle marque sur le marché des SCPI, après le rachat de Foncia Pierre Gestion par BlackFin Capital Partners. AESTIAM gère 5 SCPI représentant une capitalisation de près de 1,2 milliard d’euros. Ces SCPI sont détenues par plus de 20 000 associés, avec près de 500 actifs immobiliers sous gestion (bureaux, commerces, hôtels) de plus de 430 000 m². AESTIAM intègre l’ensemble des métiers liés à la gestion immobilière (Investissement, Asset Management et Property Management). L’équipe est composée de 30 professionnels expérimentés.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
