2016 sera-t-elle l’année des SIIC ?

Vialatte-presseC’est la question que pose Aurore Vialatte, analyste senior Immobilier Coté à l’IEIF. Avec 4 Md€ d’acquisitions pour 2,5 Md€ de cessions, les SIIC ont été en 2015, une nouvelle fois, acheteuses nettes d’immobilier. Une année également marquée par le rapprochement entre Klépierre et Corio, symptomatique de la consolidation d’un secteur qui a dorénavant toutes les cartes en main pour faire de 2016 l’année des foncières cotées.

Le quatrième trimestre 2015 confirme le sursaut d’activité du marché immobilier amorcé au troisième trimestre. Les SIIC sont ainsi acheteuses nettes d’immobilier avec environ 440 M€ d’acquisitions pour 415 M€ de cessions.

Acquisition record pour Klépierre – Néanmoins, les acquisitions sont largement dominées par une seule opération : l’acquisition par Klépierre de l’actif « Oslo City » (33 000 m² de commerces et 34 000 m² de bureaux) situé en Norvège auprès de DNB pour 344 M€ (80% des acquisitions). Hormis cette opération, les principales transactions (73%) ont concerné des actifs situés en province comme par exemple l’acquisition par Mercialys auprès du groupe Casino d’un portefeuille de commerces pour près de 40 M€. Quant à la répartition sectorielle, les SIIC se sont positionnées sur les bureaux (49%) et les commerces (51%) dans les mêmes proportions. Les SIIC ont également procédé à un certain nombre de cessions dont la principale concerne également une transaction à l’étranger : il s’agit de la vente par Unibail-Rodamco d’un centre commercial situé en Suède pour 176 M€. Les désinvestissements des SIIC ont majoritairement porté sur des actifs étrangers (42%) mais également sur des actifs franciliens (27%) et provinciaux (11%). Les SIIC ont vendu des actifs commerciaux (52%) tout comme des bureaux (34%) et quelques actifs logistiques (10%).

SIIC, acheteuses nettes d’immobilier – L’année 2015 restera une année faste pour l’immobilier avec près de 30 Mds€ d’investissements. Avec 4 Mds€ d’acquisitions pour 2,5 Mds€ de cessions, les SIIC sont, une nouvelle fois, acheteuses nettes d’immobilier. Cette année aura donc été une année de rotation du patrimoine des SIIC qui, en jouant le cycle immobilier, affichent leur stratégie opportuniste. Du côté du marché du financement, les SIIC ont été plus actives au cours de ce trimestre avec près de 1,2 Md€ d’émissions (contre 760 M€ au 3e trimestre). Toutefois, l’activité sur le front des fonds propres est restée atone avec seulement 31 M€, principalement du fait de la souscription des salariés (20M€).

Plus d’un milliard d’euros levé sur les marchés obligataires – Les SIIC ont continué de faire appel au marché obligataire avec 1,1 Md€ émis (650 M€ au trimestre précédent). L’opération majeure a été réalisée par SFL : un emprunt obligataire de 500 M€ assorti d’un coupon de 2,25% et d’une maturité de 7 ans. Parmi les autres opérations, on peut noter les émissions de Klépierre (255 M€, 2,125%, 10 ans) et de Foncière de Paris SIIC (150 M€, 2,75-3%, 7-8 ans). Bien que les coupons associés à ces opérations restent très attractifs, une légère remontée des taux est palpable. En effet, SFL avait réalisé la même émission fin 2014, mais avec un coupon de 1,875%. Au total, les SIIC ont émis plus de 11 Mds€ de capitaux en 2015 (5,6 Mds€ en 2014) dont plus de la moitié en obligations et obligations convertibles (5,6 Mds€). L’année 2015 est donc l’année la plus prolifique en termes d’émissions de capitaux après 2007. Tout comme l’année 2007 avait été marquée par la fusion entre Unibail et Rodamco (7 Mds€), l’année 2015 restera empreint du rapprochement entre Klépierre et Corio (4,3 Mds€). Les deux sociétés font d’ailleurs désormais partie du fleuron français comme le prouve leur appartenance à l’indice phare français : le CAC 40. La consolidation du secteur étant bien avancée, les SIIC ont dorénavant toutes les cartes en main pour faire de 2016 l’année des foncières cotées.

A propos de l’IEIF
L’IEIF, centre de recherche indépendant, est le lieu privilégié d’échanges et de réflexions pour les professionnels de l’immobilier et de l’investissement. Sa mission est de fournir de l’information, des analyses et des prévisions, et d’être un incubateur d’idées pour la profession. Aurore Vialatte est analyste senior SIIC REITs à l’IEIF.