Avec un total de 3,1 Mds€ de cessions (2,5 Mds€ en 2015) pour 2,2 Mds€ d’acquisitions (4 Mds€ en 2015), l’année 2016, comme l’année précédente, aura été une année de forte rotation des patrimoines des SIIC. Les commentaires d’Aurore Vialatte, analyste senior Immobilier Coté à l’IEIF.

Au cours du 4e trimestre 2016, les SIIC sont restées vendeuses nettes d’immobilier tout comme lors du trimestre précédent, avec 739 M€ de cessions pour 559 M€ d’acquisitions.

Deux cessions importantes pour Unibail-Rodamco – Les cessions de ce trimestre sont dominées par une opération importante : la vente par Unibail-Rodamco de deux immeubles de bureaux (38 927 m²) situés à Puteaux et à Issy-les-Moulineaux (92) pour un montant total de 311 M€, soit 42% des cessions du trimestre. Ainsi, sur le trimestre, les SIIC ont cédé une majorité d’actifs de bureaux (59%) mais également des parcs d’affaires (19%) et des centres commerciaux (18%), le résidu étant constitué de locaux mixtes (4%). La majeure partie des actifs cédés par les SIIC se situent en région parisienne (64%). Toutefois, elles ont également vendu des actifs implantés à Paris (17%), à l’étranger (18%) ou en province (1%). Sur le trimestre, les investissements des SIIC comprennent notamment la prise de possession par Icade d’un immeuble de bureaux (21 500 m²) situés dans le 15e arrondissement de Paris pour 202 M€, soit 36% du total des acquisitions du trimestre. La plupart des achats ont porté sur des actifs de bureaux (90%), cependant elles se sont également portées acquéreuses de retail park (10%). Les actifs acquis par les SIIC se situent en région parisienne (64%) et à Paris (36%). A noter, qu’au cours des trois mois écoulés, une opération intra-secteur a eu lieu, il s’agit de la cession par Icade du parc d’affaires « Nanterre Seine » et de l’immeuble de bureaux « Défense 3 » (84 000 m²) à la Société de la Tour Eiffel pour 145 M€.

Année de forte rotation des patrimoines – Avec un total de 3,1 Mds€ de cessions (2,5 Mds€ en 2015) pour 2,2 Mds€ d’acquisitions (4 Mds€ en 2015), l’année 2016, comme l’année précédente, aura donc été une année de forte rotation des patrimoines des SIIC. Après une année faste en acquisitions, les SIIC ont donc su profiter du haut de cycle de l’immobilier pour céder un certain nombre d’actifs. Du côté du marché du financement, ce trimestre a été assez calme avec seulement 742 M€ de fonds levés contre 2 Mds€ au trimestre précédent. Les SIIC ont eu recours à l’émission de fonds propres (191 M€) de manière moins importante que lors du trimestre précédent (556 M€) mais ce dernier était dominé par l’opération de prise de contrôle de Foncière de Paris par Eurosic (497 M€). L’opération la plus importante de ces trois mois a été réalisée par la Société de la Tour Eiffel illustrée par une augmentation de capital de 140 M€ afin notamment de renforcer ses fonds propres.

Profiter du contexte de taux bas – Par ailleurs, les SIIC ont continué de profiter du contexte de taux bas en se finançant grâce à l’émission d’obligations mais dans une proportion moins grande : 0,55 Md€ d’obligations émises au 4e trimestre (1,1 Md€ au 3e trimestre 2016). Il s’agit de deux opérations. Icade a émis 500 M€ d’obligations à échéance 2025 assortis d’un taux de 1,125%. Il s’agit du plus faible taux d’émission obligataire de la foncière. Altarea-Cogedim a, quant à elle, contracté un emprunt obligataire d’un montant de 50 M€ dont la maturité est de 10 ans et portant un coupon de 2,45%, son plus faible taux d’émission également. Ce trimestre n’a donc pas été le témoin d’une remontée des taux des émissions obligataires des foncières. Au final, en 2016, les émissions nettes de capitaux des SIIC se sont élevées à près de 6 Mds€ (11 Mds€ en 2015) composées pour près des trois quarts par des obligations (71%). Si on exclut l’opération phare de l’année 2015, à savoir le rachat par Klépierre de la foncière néerlandaise Corio (4,3 Mds€), les SIIC émettent environ 6 Mds€ de capitaux en moyenne depuis 2012. Ainsi, dans un contexte de probables hausses de taux dans les années à venir, les SIIC ont largement su abaisser le coût de leur dette et sont d’ores et déjà armées pour relever les nouveaux défis qui s’annonceront à elles. Au niveau des opérations de marché, une seule opération s’est poursuivie sur le marché des SIIC. Il s’agit de la finalisation du rachat par Eurosic de la Foncière de Paris SIIC. Eurosic aura encore déboursé 250 M€ au cours de ce trimestre (238 M€ en OPA, 22 M€ en OPE). Cette opération, qui restera sans aucun doute l’opération phare de cette année 2016, aura coûté environ 1,2 Md€ à la foncière.

A propos de l’IEIF
Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.

Aurore Vialatte est Analyste Senior Immobilier Coté à l’IEIF.

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