Pour Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, le parcours boursier des foncières ces six derniers mois est nettement positif. Il analyse les causes de cette surperformance – les valeurs résidentielles allemandes -, et s’interroge sur le peu d’appétence des marchés pour les valeurs de rendement. Pour les prochains mois, il anticipe la poursuite de la surperformance des indices immobiliers.
Depuis le début de l’année, la classe d’actif Immobilier coté dans la zone euro[1] a progressé de 3,6%, tandis que l’indice généraliste large STOXX 600 (net return) a reculé de 9,1%.
La surperformance est donc massive et historiquement élevée. Si l’on analyse le comportement des valeurs du secteur, apparaît une surperformance massive des valeurs résidentielles allemandes qui dépassent leur plus haut historique. A l’inverse, les reculs sont plus difficiles à décrypter, la plus mauvaise performance au sein de l’indice, Wereldhave, tenant à l’absence d’adhésion du marché au modèle stratégique suivi par la société néerlandaise. Néanmoins, la défiance sur les marchés d’Europe du Sud, Espagne et Italie, a lourdement affecté les valeurs positionnées dans ces pays.
C’est donc la visibilité relative qui est valorisée par les marchés. Dans le même temps, dans un contexte d’exacerbation de la volatilité (en rythme annualisé, elle ressort à 29,1% pour le STOXX 600), la classe d’actif Immobilier coté affiche une volatilité record également, mais plus faible en relatif, de 20,6%.
Ce qui est étonnant est que, dans un contexte où les emprunts d’Etat allemands à dix ans laissent désormais ressortir un rendement nettement négatif, la thématique du rendement est, par valeur, faiblement prise en compte. On ne constate ainsi aucune prime particulière accordée aux titres de l’indice dont le dividende estimé pour l’exercice en cours est le plus élevé, à l’exception du cas particulier de WDP (logistique cotée à Bruxelles). C’est ainsi qu’Eurocommercial Properties, Foncière des Régions, Icade et Mercialys qui affichent toutes pourtant des rendements 2016 estimés supérieurs à 5% (vs 3,6% pour l’indice globalement), avec une liquidité convenable, ne se distinguent pas dans le palmarès des hausses.
Pour les mois qui viennent :
1 – Les résultats semestriels ne surprendront pas outre-mesure : ils devraient se marquer pour les foncières de bureau et de commerce par une progression faible des revenus locatifs, une contribution croissante de la réduction des charges financières à la formation des cash flows, particulièrement sensibles pour les plus grandes valeurs qui ont un accès aisé au marché obligataire, et enfin par une progression des valeurs largement concentrée sur les actifs Prime. Les foncières « alternatives » que nous affectionnons pourraient pour leur part continuer de se distinguer par une croissance d’activité relative très positive.
2 – La question de la remontée des taux demeurera un non-sujet.
3 – Le secteur immobilier devrait en Europe continuer de surperformer les indices boursiers généralistes d’autant qu’au premier septembre prochain, la création d’indices immobiliers spécifiques par MSCI et Dow Jones militera pour une réduction de la volatilité intrinsèque, aujourd’hui affectée par celle des secteurs Banques et Assurances.
La question centrale sera celle du moment où il conviendra d’accroître l’exposition aux foncières plus cycliques, tant géographiquement que par nature d’activité, autrement dit quand il conviendra d’abaisser le poids du résidentiel allemand dans les portefeuilles.
A propos de Laurent Saint Aubin
Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union Européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite Directeur Général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».
[1] Mesurée par l’indice EPRA FTSE cappé net return
