Si l’immobilier coté européen a enregistré en 2018 une performance négative – une première depuis 2011 -, son recul reste moins accentué que celui de l’ensemble du marché et atteste de sa visibilité structurelle. C’est l’une des raisons pour laquelle Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, s’attend à un rattrapage des cours en ce début d’année, « dans la perspective de publications de résultats encourageants ».
Pour la première fois, depuis 2011, l’immobilier coté européen a enregistré en 2018 une performance négative sous l’effet combiné du recul des marchés d’actions, particulièrement accentué sur les petites et moyennes valeurs, et de l’incertitude des investisseurs sur les taux de marché liée à l’intention des banques centrales d’arrêter progressivement les injections de liquidités dans l’économie.
Une performance relative positive
La performance relative positive (-7,5% vs -10,8% pour l’indice Eurostoxx 600) illustre la visibilité structurelle de l’immobilier coté en termes d’exposition au cycle économique, de protection contre l’inflation et surtout de valorisation (les actifs nets réévalués des foncières cotées sont déterminés en fonction des transactions réelles constatées sur le marché physique). Nous nous attendons à un rattrapage des cours en ce début d’année dans la perspective de publications de résultats encourageants.
Sous-pondération en foncières de commerce
Nous sommes globalement sous pondérés sur les foncières de commerce qui ont contribué négativement à la performance l’an dernier. Au premier rang de celles-ci, Unibail-Rodamco-Westfield, sur laquelle nous avons conservé une position importante, considérant que la baisse spectaculaire de son cours était décorrélée de la valeur de marché de ses actifs. Les contributions positives sont venues en premier lieu du résidentiel allemand, mais également des foncières de logistique et de trois dossiers sur lesquels des OPA ou des blocs importants se sont échangés au-dessus des cours de bourse (Hispania, Demire Real Estate et Société Foncière Lyonnaise).
Décote estimée à 13%
Pour 2019, le retour à la norme que nous anticipons se fonde sur une décote sur ANR 2018 estimée de 13%¹, alors même que le consensus des analystes sur les premières publications 2018 est solide. Klépierre sera d’ailleurs la première grande foncière à publier le 6 février prochain. Selon les estimations de Green Street Advisors, la croissance pour les foncières de bureau devrait s’établir entre 0 et + 5% à périmètre constant, les ANR progressant de +3 à +8%. Pour les foncières de commerce, l’évolution des loyers devrait s’échelonner entre -1 et +3%, les ANR demeurant globalement stables (entre -5 et +3%). Enfin, le résidentiel allemand verrait ses ANR progresser de +6 à +11%, les loyers à périmètre constant progressant de +3 à +4,5%.
Laurent Saint Aubin
A propos de Laurent Saint Aubin
Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union Européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite Directeur Général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».
A propos de Sofidy
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, société civile, OPCVM immobilier, fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec plus de 4,5 milliards d’euros sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 40 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 4 100 actifs commerciaux et de bureaux.
[1] Source : Sofidy.
