Investir en immobilier : qu'est ce qu'un OPCVM ?

Plan
1/	Qu'est-ce qu'un OPCVM immobilier ?
2/	Comment fonctionne un OPCVM immobilier ?
3/	Comment acheter des titres d'OPCVM immobiliers ?
4/	Quelle est la fiscalité des produits d'OPCVM ?

Qu'est-ce qu'un OPCVM immobilier ?
OPCVM veut dire « organisme de placement collectif en valeurs mobilières ». Cette appellation générique regroupe plusieurs types d'organismes, dont les plus connus sont les sicav et les FCP. Mais il existe aussi des fonds indiciels (ou trackers) et des fonds de fonds.

La sicav. C'est une société anonyme à capital variable, constituée pour détenir un portefeuille de valeurs mobilières et qui émet des actions au fur et à mesure des demandes de souscription. Tout investisseur qui achète des actions de sicav, aussi modeste soit-il, devient actionnaire et peut s'exprimer sur la gestion de la société en participant aux assemblées générales.

Le FCP. Un fonds commun de placement est une copropriété de valeurs mobilières qui émet des parts. A la différence de l'actionnaire d'une sicav, le porteur de parts d'un FCP ne dispose d'aucun droit d'intervention dans la gestion.

Le tracker. En français, on les appelle des fonds indiciels cotés. En anglais, des « exchange traded funds », ou trackers. Ils ont pour objectif de répliquer le plus fidèlement possible la performance d'un indice autorisé en France par l'AMF. La composition des indices et leur méthodologie de calcul sont publiques, ce qui garantit aux investisseurs une transparence totale sur leur investissement. La plupart des trackers peuvent être achetés et vendus en Bourse tout au long de la journée de cotation, comme des actions.

Le fonds de fonds. Il s'agit de sicav ou de FCP dont l'actif est composé de titres d'autres OPCVM : des actions de sicav ou des parts de FCP. Dans leurs sélections, les gérants des fonds de fonds recherchent, en principe, les meilleurs fonds d'investissement du marché. L'éventail des produits qu'ils étudient et leur capacité d'analyse constituent d'indéniables atouts de diversité et de moindre risque pour l'investisseur. En revanche, l'accumulation des frais au niveau de chaque fonds entame la performance.

Des fonds investis en immobilier
Pour qu'un OPCVM puisse être qualifié d'immobilier, il faut qu'il soit majoritairement investi, directement ou par l'intermédiaire d'autres fonds, dans des sociétés du secteur immobilier : des foncières, bien sûr, mais aussi des sociétés de promotion, de construction, de services immobiliers... Ces sociétés peuvent être cotées à Paris ou sur d'autres Places financières, européennes ou mondiales.

Les sicav et FCP immobiliers sont très majoritairement investis dans des sociétés foncières françaises (SIIC) et européennes. Ces dernières ont d'ailleurs pris de l'importance dans les portefeuilles des OPCVM depuis que le PEA a été ouvert, en 2003, aux sociétés européennes.

Les trackers sont indexés sur l'un des indices FTSE/EPRA : Eurozone, NAREIT Europe, European Property. Le nouvel indice Euronext IEIF REIT Europe, lancé en juin 2007, pourra également servir de référence à de nouveaux trackers.

Liquidité et diversité
Comme tous les OPCVM, les fonds immobiliers offrent à l'épargnant la possibilité d'accéder à un ensemble de valeurs mobilières diversifiées, sélectionnées dans un secteur déterminé. Les titres, appelés parts ou actions en fonction de la nature du fonds, présentent l'avantage d'une très forte liquidité : ils peuvent être rachetés à tout moment par le fonds qui les a émis, à leur valeur liquidative.

Ces produits d'épargne sont agréés par l'AMF, tout comme les sociétés de gestion de portefeuille qui les gèrent. Les critères et les orientations d'investissement d'un fonds sont clairement indiqués dans son prospectus de présentation de l'OPCVM, visé par l'AMF et tenu à la disposition de tout candidat investisseur.

Prix des actions de sicav et des parts de FCP
Les OPCVM ne sont pas cotés en continu. Les achats (« souscriptions ») et les reventes (« rachats » par l'OPCVM) se font sur la base de leur « valeur liquidative ». C'est le nom donné au prix d'une part de FCP ou d'une action de SICAV. Cette valeur est obtenue en divisant la valeur globale de l'actif net de l'OPCVM par le nombre de parts ou d'actions. Elle est calculée et publiée à fréquence régulière, prédéfinie par le prospectus ou les textes. Lorsque l'actif du FCP ou de la SICAV dépasse 80 millions d'euros, la périodicité devient quotidienne.

Distribution des dividendes
Les modes d'affectation du résultat d'un OPCVM sont au nombre de 3 :

La distribution pure. En fin d'exercice, l'OPCVM doit distribuer l'intégralité de son résultat et le report à nouveau enregistre uniquement les arrondis de coupons.

La capitalisation pure. Le résultat annuel n'est pas distribué aux porteurs ou actionnaires mais « mis en réserves » avec réinvestissement automatique.

La distribution et/ou la capitalisation. La société de gestion du FCP ou l'assemblée de la SICAV choisit à chaque fin d'exercice l'affectation du résultat.

A noter. Les OPCVM à vocation générale peuvent avoir deux types de parts pour la distribution du résultat : les parts C (parts de capitalisation pure) ou les parts D (parts de distribution pure). Dans ce cas, il y a une valeur liquidative et un code ISIN pour chaque catégorie de parts.