Vos questions, nos réponses

J'ai réalisé un investissement en amortissement Robien en 2006. Je compte faire une donation-partage du bien à mes enfants, en conservant l'usufruit. Le bien restera loué dans les mêmes conditions. Pourrai-je continuer à défiscaliser ?
Non. L'avantage fiscal accordé par le dispositif Robien (comme le Borloo et, aujourd'hui, le Scellier) est remis en cause dans sa totalité si le contribuable ne respecte pas ses engagements de location et de conservation du bien. Toute cession, à titre gratuit (donation) ou à titre onéreux (vente), du logement pendant la période de conservation obligatoire met donc fin à l'avantage fiscal et entraîne une reprise des économies d'impôt obtenues au cours des premières années. Il en est ainsi même si le donateur conserve l'usufruit du bien donné et que celui-ci est maintenu en location (référence pour le dispositif Robien : article 31-I-1°-h du code général des impôts).

Non résident fiscal en France, j'aimerais investir en SCPI pour me constituer un capital. Une SCPI fiscale de type Scellier ne semble pas recommandée dans ma situation. Existe-t-il un autre type de pierre-papier répondant à mon besoin ?
Dans la perspective de constitution d'un capital en dehors de toute recherche d'économie d'impôt, le choix d'une SCPI fiscale n'est, en effet, pas du tout indiqué. Mais ce type de SCPI ne représentant que 10 % environ de la capitalisation de l'ensemble. L'essentiel du secteur est constitué par les SCPI de rendement, investies en immobilier d'entreprise (bureaux, murs de commerces, etc.). C'est, actuellement, l'un des placements distribuant les revenus les plus élevés, tout en offrant la sécurité de bon niveau de l'immobilier. Leur taux de rendement, supérieur au taux de crédit, permet un large autofinancement de l'investissement.

J'ai des parts de SCPI Atout Pierre Habitation depuis 3 ans et je souhaite les revendre. Mais je ne sais pas à qui. Y a-t-il un site où on peut passer des annonces de vente ?
Atout Pierre habitation est une SCPI de type Borloo, donnant droit à un avantage fiscal. Lors de la souscription, la note d'information avertit l'épargnant qu'il s'agit d'un placement de long terme, qu'il est vivement conseillé de garder jusqu'à la liquidation de la SCPI.

Sauf événement grave (perte d'emploi, invalidité, décès du conjoint), la vente anticipée des parts (comme la revente du bien en cas d'acquisition d'un logement neuf suivant le dispositif Borloo, ou Robien, ou Scellier à présent) entraine la perte de la totalité de l'avantage fiscal. De plus, cet avantage n'étant pas transmissible au sous-acquéreur des parts, il est très difficile de trouver à les vendre, à moins peut être de consentir un sacrifice important sur le prix.

Si vous maintenez votre intention de vous séparer de vos parts, vous devez déposer un ordre auprès de la société de gestion de la SCPI, laquelle est tenue d'organiser la confrontation des ordres d'achat et de vente. Mais elle n'est nullement tenue au rachat des parts.

Dans le cas où votre investissement a été réalisé avec le concours d'un conseil en gestion de patrimoine, vous pouvez lui demander de rechercher un acquéreur, selon des conditions à convenir avec lui. En revanche, s'agissant de produits financiers réglementés, il n'est pas permis à un particulier de démarcher lui-même le public ni de passer des annonces pour vendre de tels titres.

Pendant quelle durée de conservation les SCPI sont rentables ?
On peut considérer qu'une SCPI est rentable aussi longtemps qu'elle distribue des revenus avec un taux de rendement que vous ne trouverez par sur un autre placement avec la même régularité et sans faire courir plus de risque au capital. Compte tenu des frais d'entrée, la durée de conservation recommandée pour une SCPI (nous parlons des SCPI de rendement, et non des SCPI fiscales, dont le principe de fonctionnement est très différent) est d'au moins dix ans. Si, au bout de 12 ou 15 ans, par exemple, l'argent que vous retireriez en vendant vos parts ne vous rapporterait pas plus une fois versé sur un autre produit de placement, autant garder vos SCPI. Dans le cas contraire, la question de l'arbitrage peut se poser.

Est-ce le moment d'investir en SCPI, dans la mesure où la crise va peser sur les loyers et, donc, sur le rendement, avec des risques induits pour la valeur des parts ?
Votre raisonnement est surtout valable pour des SCPI anciennes qui seraient faiblement actives en ce moment, notamment sur la collecte et les arbitrages d'actifs. Il est peut être moins pertinent pour les SCPI récentes ou très actives sur les restructurations de patrimoine. En effet, les SCPI qui investissent en ce moment, au moyen de fonds propres provenant de la collecte ou de cessions d'actifs, réalisent généralement de bons investissements avec des taux de rendement prévisionnels élevés (calculés, bien sur, d'après les loyers de marché actuels, révisés à la baisse).

La situation peut-elle changer dans six mois à venir ? Difficile à dire. On peut seulement noter que le prix des parts de SCPI sur le marché secondaire s'est globalement bien tenu en 2009 parce que le rendement offert était supérieur à celui des principaux autres placements. Un nouveau tassement des revenus de l'assurance vie, par exemple, renforcerait encore l'intérêt pour les fonds immobiliers.

A défaut de réponse tranchée, la solution est peut être de profiter des taux d'intérêt actuels pour emprunter et réaliser une première acquisition sur une SCPI récente ou en restructuration active. Et de garder des liquidités pour profiter d'opportunités éventuelles sur le marché secondaire dans les mois à venir. En n'oubliant pas que, compte tenu des frais d'entrée, la SCPI reste un placement de long terme, à conserver au moins 10 ans.

Peut-on défiscaliser en Scellier avec la pierre-papier, sous forme de SCPI, par exemple ? Est-il possible de les acheter à crédit ?
Oui, il existe des SCPI Scellier permettant de défiscaliser avec la pierre papier. Vous trouverez sur notre site, en accès libre et gratuit, plusieurs articles sur ce dispositif, ainsi qu'un tableau récapitulatif des SCPI Scellier en cours de collecte, aux liens suivants :

Les SCPI Scellier - Tableau récapitulatif
Le point sur les SCPI Scellier

Les SCPI peuvent être acquises au moyen d'un crédit (la plupart des banques exigeant néanmoins un apport personnel de l'ordre de 20 à 30 %). Nous attirons votre attention sur le fait qu'il s'agit d'un produit immobilier, moins risqué qu'un produit boursier mais non garanti. De même, s'agissant d'un produit fiscal, le rendement généré par le revenu locatif est faible et lui non plus n'est pas garanti.

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