SCPI - Définition - Pierre Papier

Une société civile de placement immobilier est une société civile immobilière (SCI) de type particulier. Comme elle est autorisée à faire publiquement appel à l'épargne, elle est strictement encadrée par un régime juridique très protecteur pour l'épargnant, codifié pour l'essentiel aux articles L 214-50 à L 214-84, L 231- 8 à L 231- 21 et L 732-7 du Code Monétaire et Financier.

En échange des fonds collectés auprès des investisseurs, en majorité des particuliers, elle leur remet des parts sociales. Avec l'argent collecté, la SCPI achète des immeubles dont elle perçoit les loyers. Après déduction de tous les frais (entretien, gestion, impôts locaux, assurances, etc.), elle redistribue le résultat aux associés, chacun en proportion du nombre de parts qu'il possède.

Avant de lancer un appel public à l'épargne, la SCPI doit remplir certaines conditions : établir une note d'information visée par l'AMF, l'Autorité des marchés financiers ; publier une notice au Bulletin d'Annonce Légales Obligatoires (BALO) ; établir un bulletin de souscription. L'AMF intervient ici non pas en sa qualité bien connue de « gendarme de la Bourse », mais dans le cadre de sa mission plus générale de surveillance des produits financiers proposés au public.

Son objet
«Les SCPI ont pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Pour les besoins de cette gestion, elles peuvent procéder à des travaux d'amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d'agrandissement et de reconstruction ; elles peuvent acquérir des équipements ou installations nécessaires à l'utilisation des immeubles. Elles peuvent, en outre, céder des éléments de patrimoine immobilier dès lors qu'elles ne les ont pas achetés en vue de les revendre et que de telles cessions ne présentent pas un caractère habituel.» (Article L 214.50 du code monétaire et financier)

Les travaux d'amélioration. Ils font partie du quotidien des SCPI. Ils apportent aux locaux des équipements ou des éléments de confort plus adaptés, sans modifier la structure existante.

Les travaux d'agrandissement. Ils permettent l'accroissement du volume des immeubles ou de la surface habitable. Les SCPI peuvent procéder à des travaux d'agrandissement d'un immeuble dès son acquisition (la condition de détention pendant trois ans a été supprimée en 2003). Le coût des travaux d'agrandissement ne doit pas dépasser 30 % de la valeur vénale de l'immeuble et 10 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI. Si ces travaux ne sont pas effectués au cours d'un même exercice, ces seuils sont cumulables avec ceux de l'année suivante, soit 60 % et 20 %.

Les travaux de reconstruction. Ils consistent, entre autres, à transformer des locaux à usage de bureaux en habitation ou encore à refaire un immeuble en ne conservant qu'une façade. Ils sont également devenus possibles quelle que soit la durée de détention de l'immeuble. Le coût de ces travaux en doit pas excéder 10 % de la valeur vénale du patrimoine de la SCPI, contre 3 % auparavant. Si les travaux s'étalent sur deux ans le seuil est cumulable et passe alors à 20 %.

Les cessions. Toute cession d'actif doit être approuvée par l'assemblée générale ordinaire des associés et l'immeuble ne doit pas avoir été acquis en vue d'une revente. La SCPI doit être propriétaire de l'immeuble cédé depuis au moins 6 ans à la date de cession. De même, les travaux d'agrandissement ou de reconstruction qui ont pu être réalisés doivent être achevés depuis au moins 6 ans. La valeur vénale cumulée des immeubles cédés au cours d'un exercice ne doit pas excéder 15 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la société. Toutefois, si aucune cession n'est réalisée au titre d'un exercice, ou au cours de deux exercices successifs, cette limite peut être cumulée avec celle de l'exercice suivant dans la limite de trois exercices consécutifs pour atteindre jusqu'à 45 % au total.

Son capital
Le capital d'une SCPI ne peut être inférieur à 760 000 euros. Il est divisé en parts, réparties entre les associés. Les parts sont nominatives et d'un montant minimum de 150 euros.

Le capital peut être fixe ou variable. L'information (essentielle pour les modalités d'acquisition de parts - voir chapitre n° 5) est donnée dans la notice d'information de la SCPI et reprise dans la plupart des documents.

Dans les SCPI à capital fixe, les statuts prévoient la création de parts nouvelles par augmentations de capital successives. Avant toute souscription en vue d'augmenter le capital, l'émission de parts nouvelles fait l'objet d'une notice publiée au Bulletin d'Annonces Légales Obligatoires (BALO).
Une émission de parts nouvelles n'est possible que si les trois quarts au moins des souscriptions précédentes ont été investis ou sont affectés à des investissements en cours. Il faut aussi qu'il n'y ait pas d'offres de cession de parts non satisfaites pour un prix inférieur ou égal à celui demandé aux nouveaux souscripteurs.

A noter. Une SCPI à capital fixe peut être déclarée « fermée » lorsqu'elle a atteint sa taille maximale ou lorsque le patrimoine immobilier est parvenu à un équilibre satisfaisant, ne nécessitant pas de nouvelles acquisitions. A défaut d'émission de part nouvelle, on ne peut alors acquérir des parts qu'en achetant à un associé qui souhaite les vendre.

Dans une SCPI à capital variable, les souscriptions de parts nouvelles sont possibles à tout moment tant que le capital plafond n'est pas atteint. Le capital varie donc en fonction des souscriptions et des retraits, sous réserve de respecter les minima et maxima statutairement prévus.

Ses associés
Sont associés les porteurs de parts de la SCPI, chacun en proportion de son investissement. Chaque associé doit avoir reçu ou recevoir : les statuts ; la note d'information ; le rapport annuel pour chaque exercice ; le bulletin trimestriel, quatre fois par an. L'associé participe à la vie de la SCPI en prenant part aux votes des résolutions présentées au cours des assemblées générales.

La responsabilité financière des associés, illimitée dans une société civile classique, était limitée, dans les SCPI, à deux fois son apport en capital. Depuis la loi de sécurité financière du 1er août 2003, le risque (théorique) de l'épargnant a été ramené à la seule perte de son apport si l'assemblée générale des associés a autorisé que les parts fassent l'objet de démarchage financier.