Investissement immobilier - FAQ

Je souhaite recevoir de la documentation sur l'offre de SCPI Robien en région parisienne (appartements de petite surface, excellente situation) en vue d'un investissement mi-2008.
A mi-2008, vous arriverez probablement trop tard pour les SCPI Robien, même «recentré». Les dernières ont, en effet, achevé leur collecte fin 2007 ou sont sur le point de le faire. Il vous reste les SCPI Borloo populaire, actuellement au nombre de trois : Capital Habitat, de BNP Paribas Reim, Multihabitation 4, d'UFG, et Opportunité Habitat, de Ciloger (Caisse d'Epargne - La Banque Postale).
L'attention que vous porter à la localisation du patrimoine de la SCPI reste néanmoins valable. La Région Parisienne fait effectivement partie des secteurs où la demande locative est forte et solvable. C'est également le cas des métropoles régionales et de certaines grandes villes. En revanche, la liste est longue des communes, moyennes et petites, où l'offre locative est actuellement surabondante.
Votre préférence pour de petites surfaces paraît, en revanche, plus discutable. L'avantage de la SCPI est justement de pouvoir constituer un patrimoine de logements plus grands (3 et 4 pièces), très demandés par les locataires et moins sujets à la rotation des occupants, tout en étant plus difficile à acquérir en direct pour un particulier, en raison du montant élevé à investir.

Pour plus d'informations sur la SCPI Borloo Capital Habitat : cliquer ici.

Les SCPI fiscales sont-elles faites pour vous ? cliquer ici.

Est-il possible de détenir des parts de SCPI à travers une SCI ?
Oui, des parts de SCPI peuvent être apportées à une société civile immobilière ou achetées par elle, à condition d'en prévoir la possibilité dans les statuts. C'est même une excellente idée si l'on souhaite procéder à un démembrement. En effet, il peut s'avérer plus simple, sur le plan administratif, de démembrer les parts de la SCI entre associés que d'acheter directement en démembrement des parts de SCPI auprès d'une société de gestion. Dans les deux cas, toutefois, une convention de démembrement réalisée entre ascendants et descendants ou une donation de droits démembrés (nue-propriété ou usufruit) doit être passée devant notaire, par acte authentique.

Comment se calcule la rentabilité des parts de SCPI dans une assurance vie ?
Par rapport à la rentabilité dégagée par des parts de SCPI détenues en portefeuille de façon classique, on peut relever deux différences. La première vient des frais d'entrée et de gestion inhérents au contrat d'assurance vie : ils affectent fatalement un peu le rendement. La seconde différence est, en revanche, favorable à l'assurance vie. Elle tient à l'exonération d'impôt sur le revenu (mais non de prélèvement sociaux) dont profitent les dividendes des parts de SCPI logées dans un contrat d'assurance vie.

Etant faiblement imposée, ai-je intérêt à acheter des parts de SCPI à crédit ? Existe-t-il des établissements qui proposent des crédits relatifs aux SCPI ?
Une chose est sûre : si vous êtes faiblement imposée, vous n'avez aucun intérêt à acheter des SCPI fiscales. En revanche, acheter à crédit des SCPI de rendement vous permet de constituer un capital à bon compte : les revenus versés par la SCPI vont serviront à rembourser l'emprunt dans une large mesure. Une fois le crédit remboursé, vous disposerez d'un complément de revenus appréciable. Votre banque habituelle doit être en mesure de vous proposer un crédit pour l'acquisition de parts de SCPI. Si ce n'est pas le cas, demandez à la société de gestion auprès de laquelle vous envisagez d'acheter des parts qu'elle vous indique une banque habituée à ce type de crédit.

Quelles sont les SCPI qui pratiquent le démembrement, c'est-à-dire qui mettent en relation le nu-propriétaire et l'usufruitier ?
Nous n'avons pas tenu de liste des sociétés de gestion qui offrent ce service à leur clientèle. Mais parmi celles qui le font, figurent deux de nos sponsors, Périal et BNP Paribas REIM. Notez que, d'une façon générale, il y a plus de candidats pour acheter de l'usufruit que de la nue-propriété...