Investir en immobilier : qu'est ce qu'une SIIC ?

SIIC veut dire « Société d'Investissement Immobilier Cotée ». Il s'agit avant tout d'une société foncière qui doit son nom à son régime fiscal particulier, inspiré des Reits américains (comme leurs homologues belges, les Sicafi, ou néerlandaise, les FBI).

La SIIC est une société foncière... Son métier consiste à investir les capitaux qu'elle collecte non pas dans l'industrie, les services ou le commerce, mais dans l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de leur location. Elle met en location ses immeubles, les entretient, les valorise et, éventuellement, les vend pour en acheter d'autres. Son activité lui procure des loyers et, le cas échéant, des plus-values. Après déductions des frais, ces produits sont distribués aux actionnaires sous forme de dividendes, sans être imposés au niveau de la société.

...dotée d'une fiscalité particulière. Le régime SIIC a été instauré par l'article 11 de la loi de finances n° 2002-1575 du 30 décembre 2002. Il est entré en vigueur le 1er janvier 2003 et a été complété depuis par trois nouveaux dispositifs : SIIC 2, SIIC 3 et SIIC 4. Ce régime a pour effet de déplacer l'imposition des revenus immobiliers de la SIIC, issus tant de la location que de la vente des immeubles, au niveau de l'actionnaire. En contrepartie, la société est tenue de distribuer aux actionnaires une part importante de ses bénéfices.

Des obligations favorables à l'épargnant
Une société foncière, existante ou nouvelle, peut opter pour le régime SIIC, à conditions d'être cotées sur un marché réglementé français et d'avoir un capital minimum de quinze millions d'euros. De plus, son objet social principal doit être l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des sociétés de même nature. L'option est irrévocable.

Un seul niveau d'imposition. L'avantage essentiel du régime réside dans la transparence fiscale : les SIIC sont exonérées d'impôt sur les sociétés. Les profits dégagés dans le cadre de leurs activités de location et de cession ne sont donc pas amputés de l'IS avant d'être distribués. Les dividendes sont uniquement imposés entre les mains des actionnaires qui les perçoivent, au régime habituel de taxation des dividendes.

Une distribution de dividendes plus généreuse. En contrepartie de leur statut fiscal favorable, les SIIC ont l'obligation de distribuer 85 % des bénéfices exonérés provenant des opérations de location des immeubles et 50 % des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles. La distribution doit intervenir l'année suivant leur réalisation pour les profits tirés de la location et, pour les plus-values, avant la fin du deuxième exercice qui suit leur réalisation.

Un fort potentiel de développement
Pour encourager le développement des sociétés foncières et augmenter l'offre de pierre-papier auprès des épargnants, le législateur a instauré, en 2005, un avantage supplémentaire dans le cadre du dispositif SIIC 3. Mais pour que l'avantage ne profite qu'à un petit nombre de gros investisseur, certains effets d'aubaines ont été corrigés fin 2006 par le dispositif SIIC 4.

SIIC 3. Les plus-values potentielles dégagées par les entreprises qui apportent des immeubles à des SIIC sont imposées au taux forfaitaire de 16,5 % (« exit tax »), et non aux conditions habituelles de taxation des plus-values immobilières des sociétés à l'impôt sur les sociétés (IS), beaucoup plus lourdes (33,1/3 %). Cet avantage, destiné à inciter les entreprises à se désengager d'un patrimoine immobilier qui immobilise leurs fonds propres, doit permettre de satisfaire la demande des SIIC, à la recherche de nouveaux investissements dans un marché manquant de produits.

SIIC 4. Un actionnaire majoritaire (ou un groupe d'actionnaires agissant de concert) ne peut détenir plus de 60 % du capital et des droits de vote de la SIIC, sous peine d'un assujettissement à l'IS. Cette condition doit être respectée dès à présent pour les nouvelles SIIC, mais elle n'est applicable qu'à compter du 1er janvier 2009 pour les SIIC ayant opté pour le régime avant le 1er janvier 2007.

Par ailleurs, pour les distributions de dividendes effectuées à compter du 1er juillet 2007, la SIIC est redevable d'un prélèvement de 20 % sur les bénéfices exonérés lorsqu'il sont distribués à des actionnaires, autres que des personnes physiques, détenant directement ou indirectement 10 % ou plus du capital. Cette disposition vise tout spécialement certains investisseurs étrangers qui, grâce à leur fiscalité propre, échappaient à toute taxation sur les dividendes des SIIC dans lesquelles ils détenaient des participations importantes

Enfin, le dispositif SIIC 4 facile les opérations patrimoniales entre SIIC appartenant à un même groupe financier, ainsi que les partenariats entre SIIC et la détention d'une SIIC par une autre. Il est également prévu un mécanisme incitant l'externalisation de murs d'hôtel, cafés, restaurants par les entrepreneurs individuels au bénéfice des SIIC (report d'imposition de la plus-value et allégement des obligations de distribution).