| Le point sur les SCPI Scellier
Le succès est au rendez-vous ! Alors que le dispositif n'est en place que depuis le début de l'année, on compte déjà 9 (et bientôt 10) SCPI Scellier en collecte. Les épargnants ne s'y trompent pas : c'est moins risqué que l'investissement en direct.
| Les contribuables domiciliés en France qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf (achevé ou en l'état futur d'achèvement), ou un logement ancien entièrement réhabilité, ou bien encore des parts de SCPI Scellier bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu. Condition importante : les logements doivent être loués nu, c'est-à-dire non meublés, à usage d'habitation principale du locataire, pendant une durée minimale de neuf ans.
Deux dispositifs en un
Le dispositif Scellier se décline en deux versions, l'une normale et l'autre, dite « intermédiaire », dont les loyers inférieurs lui donnent une vocation plus sociale. On retrouve ces deux versions en SCPI. ( voir tableau récapitulatif )
La réduction d'impôt Scellier est calculée sur un investissement annuel de 300 000 euros maximum (prix d'achat du logement ou de souscription des parts, frais compris). Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les logements acquis et pour les parts de SCPI souscrites en 2009 et en 2010. Il ne sera plus que de 20 % en 2011.
 Cette réduction est répartie sur neuf années, la première étant celle de l'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Lorsque la réduction d'impôt d'une année excède l'impôt dû par le contribuable cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.
Des plafonds de loyers sont prévus, en fonction des zones géographiques de situation des investissements, mais pas de condition de ressources du locataire. En cas d'investissement en direct, le logement peut être loué à un ascendant ou à un descendant du contribuable, dès lors qu'il ne fait pas partie de son foyer fiscal.
Exemple
En septembre 2009, un épargnant acquiert (éventuellement à crédit) pour 200 000 euros de parts de SCPI Scellier. Sa réduction d'impôt est égale à : 200 000 x 25 % = 50 000 euros. Elle est étalée sur 9 ans, soit 5 556 euros par an. La première réduction s'appliquera sur l'impôt à payer en 2010 pour les revenus perçus en 2009.
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La réduction d'impôt « Scellier intermédiaire », également plafonnée à un investissement de 300 000 euros par an, oblige à respecter des plafonds de loyers sensiblement inférieurs aux plafonds Scellier et des conditions de ressources du locataire. La location à un ascendant ou à un descendant du contribuable est interdite. En contrepartie de ces contraintes, le Scellier intermédiaire accorde deux avantages supplémentaires :
Au terme de la période de location obligatoire de neuf ans, le contribuable peut continuer de bénéficier d'une réd uction d'impôt, égale à 2 % du prix de revient, pendant une ou deux périodes de trois ans, soit six ans au total, sous réserve de respecter les conditions de locations prévues par le dispositif Scellier intermédiaire.
Pendant toute la durée du dispositif (les neuf premières années de location obligatoire plus les deux périodes supplémentaires éventuelles), les loyers perçus bénéficient d'une déduction spécifique de 30 %.
Exemple
En novembre 2009, un épargnant acquiert (éventuellement à crédit) pour 300 000 euros de parts de SCPI Scellier intermédiaire. Sa réduction d'impôt est égale à : 300 000 x 25 % = 75 000 euros. Elle est étalée sur 9 ans, soit 8 333 euros par an. La première réduction s'appliquera sur l'impôt à payer en 2010 pour les revenus perçus en 2009. Au terme de ces 9 années, les parts de SCPI Scellier intermédiaire permettent de bénéficier d'une réduction supplémentaire de 2 % par an, soit 6 000 euros, pendant trois ou six ans.
- Pendant toute la durée d'application du dispositif, les revenus provenant des loyers distribués par la SCPI bénéficieront d'un abattement spécifique de 30 % Ils ne seront imposables qu'à concurrence de 70 %.
- En cas d'achat à crédit, les intérêts d'emprunt (déductibles des loyers) peuvent être supérieurs aux loyers perçus et, de ce fait, générer un déficit. Celui-ci est imputable sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros par an.
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Moins de risques en SCPI
Opter pour la SCPI plutôt que pour l'investissement en immobilier physique présente un certain nombre d'avantages.
L'effet « mutualisation ». Avec l'argent collecté auprès des souscripteurs de parts, la SCPI Scellier, normal ou intermédiaire, va acquérir plusieurs dizaines, voire centaines de logements. La diversité de ce patrimoine, en répartition géographique des immeubles, en taille des logements (du 2 au 4 pièces, le plus souvent) et en nombre de locataires, est une sécurité. Elle assure à l'associé de la SCPI une dilution et une mutualisation des risques qu'il n'aurait pas en achetant un seul bien en direct.
L'absence de tout souci de gestion. C'est la société de gestion qui sélectionne les programmes, réceptionne les logements achevés, assure la mise en location et la gestion locative, sous son entière responsabilité et sans l'intervention des souscripteurs de parts. Ceux-ci restent néanmoins informés et consultés pendant toute la durée de vie de la SCPI. Ils reçoivent, en effet, des bulletins trimestriels et un rapport annuel. Ils peuvent prendre part à l'assemblée générale annuelle, à laquelle ils sont convoqués. Une fois écoulée la durée de location des biens prévue par la loi, la SCPI vote sa dissolution en assemblée générale. C'est la société de gestion qui est chargée de vendre les biens et de distribuer les prix de vente aux associés, en remboursement de leurs parts.
La réduction d'impôt immédiate. L'acquisition d'un logement physique en direct se fait généralement sur plan, en état futur d'achèvement. Dans ce cas, la réduction d'impôt n'intervient que l'année d'achèvement du bien, c'est-à-dire un ou deux ans après la signature chez le notaire. C'est plus rapide en achetant des parts de SCPI Scellier : la réduction d'impôt est effective dès l'année de souscription des parts.
A noter. Les SCPI Scellier investissent dans le logement neuf. Il est donc possible d'obtenir un prêt d'épargne logement sur PEL ou CEL pour financer, au moins en partie, la souscription des parts.
Avertissement !
Comme tout investissement immobilier, l'achat de SCPI Scellier est un investissement de long terme. Il faut conserver les parts pendant une période d'au moins 9 ans à compter de la date de mise en location, par la SCPI, du dernier des appartements acquis, sauf à perdre l'intégralité des avantages fiscaux accordés par la loi. Le délai de détention des parts est estimé à environ 15 ans à compter de la date de souscription, voire plus en Scellier intermédiaire. Le capital investi n'est pas garanti. La liquidité du placement est très limitée pour la raison suivante : l'avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut être transmis à un tiers, si bien que les possibilités de vente sont réduites, sauf à des prix très décotés. La SCPI ne garantit pas la revente des parts.
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(Mis en ligne le 5 novembre 2009)
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