Qu'est-ce qu'un OPCI ?

L'organisme de placement collectif immobilier est un produit de placement immobilier destiné au grand public. Son cadre juridique est largement inspiré de celui des organismes de placement collectif en valeurs immobilières (OPCVM), dont il reproduit les deux composantes : sicav et FCP. En effet, les OPCI peuvent prendre la forme soit de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICV), soit de fonds de placement immobilier (FPI).

Les SPPICV. Ce sont des sociétés anonymes à capital variable, qui émettent des actions au fur et à mesure de la demande de souscription. Elles visent non seulement la clientèle des particuliers, mais également celle des investisseurs institutionnels, notamment les compagnies d'assurance vie. En effet, elles ont vocation à entrer dans les contrats multisupport en unités de compte.
Tout épargnant ou investisseur qui achète des actions de SPPICV devient actionnaire et peut s'exprimer sur la gestion de la société lors des assemblées générales. Sur le plan fiscal, les SPPICV jouissent de la transparence fiscale. Les dividendes distribués sont soumis à la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers entre les mains des associés.

Les FPI. Ce sont des copropriétés de valeurs mobilières, qui émettent des parts. Le porteur de parts ne dispose d'aucun des droits conférés à un actionnaire. La gestion du FPI est assurée par une société commerciale, dite « société de gestion de portefeuille », agréée par l'AMF. La société de gestion est tenue d'agir dans l'intérêt exclusif des porteurs de parts. Soumis à la fiscalité immobilière, les FPI présentent des caractéristiques proches des actuelles SCPI, afin de favoriser une migration des porteurs de parts de SCPI vers les OPCI.

Son objet, l'investissement immobilier
Les OPCI ont pour objet l'investissement dans des immeubles, exclusivement en vue de leur location. Ils peuvent acheter des immeubles existants, neufs et anciens, ou en l'état futur d'achèvement. Mais, à la différence des SCPI, ils peuvent aussi faire construire et, sous certaines conditions, détenir des immeubles par le biais de sociétés, et non seulement en direct.

Plus généralement, ils peuvent réaliser toutes opérations nécessaires à l'usage des immeubles ou à leur revente, faire des travaux de toute nature dans ces immeubles, notamment les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation et leur réhabilitation en vue de leur location. Seule restriction, les actifs immobiliers ne peuvent être acquis exclusivement en vue de leur revente : les OPCI ne doivent pas se comporter en marchands de biens.

Son patrimoine, diversifié
Les actifs immobiliers doivent représenter au moins 60 % du patrimoine des OPCI et 90 % au maximum, avec toutefois des différences de composition entre FPI et SPPICV, à cause du régime fiscal spécifique à chacun. Ils sont tenus de conserver au moins 10 % de liquidités.

Les actifs immobiliers des FPI sont constitués d'immeubles et de parts de sociétés non cotées ayant une majorité d'actifs immobiliers : en pratique, des sociétés civiles immobilières pour l'essentiel. Comme pour les actuelles SCPI, ce produit s'adresse à des souscripteurs à la recherche de revenus réguliers.
Les SPPICV peuvent détenir les parts de sociétés foncières cotées (SIIC et sociétés équivalentes à l'étranger) aux côtés des immeubles et des parts de sociétés non cotées, ce socle immobilier « non coté » devant représenter au moins 51% de l'actif de l'OPCI. L'inclusion de titres cotés dans les actifs immobiliers est destinée à offrir une plus grande liquidité et une plus grande flexibilité dans la gestion  du produit, notamment en cas de baisse du marché immobilier.

Possibilités d'emprunt. Différence essentielle par rapport au SCPI, les OPCI peuvent emprunter pour acquérir leurs immeubles, dans la limite de 40% de la valeur des actifs immobiliers. Il leur est également permis de procéder à des emprunts d'espèces dans la limite de 10% de la valeur de leurs actifs financiers.

Compartiments. Si les statuts d'une SPPICV ou le règlement d'un FPI prévoit, le patrimoine de l'OPCI peut être scindé en deux ou plusieurs compartiments. Chaque compartiment fait l'objet d'une comptabilité distincte et donne lieu à l'émission d'une ou plusieurs catégories de parts ou actions représentatives des seuls actifs qui lui sont attribués. En principe, les actifs d'un compartiment déterminé ne répondent que des dettes, engagements et obligations des autres compartiments.

Sa liquidité, un atout pour l'épargnant
Si l'OPCI investit par principe majoritairement dans des actifs immobiliers, il est néanmoins doté d'une liquidité importante. Cette caractéristique, inhérente aux organismes de placement collectif, permet aux OPCI d'avoir vocation à être éligibles à l'actif des investisseurs institutionnels, et notamment des compagnies d'assurance.

Dans tous les cas, l'OPCI devra comporter un ratio d'au moins 60% d'actifs immobiliers. Ce ratio, nettement inférieur à celui qui prévaut actuellement pour les SCPI (celles-ci doivent être investies à 95% en actifs immobiliers), permettra à l'OPCI d'être beaucoup plus liquide que ces dernières.

Protection des petits épargnants. La réglementation des OPCI se veut également protectrice pour l'épargnant. Le retrait brutal d'un investisseur institutionnel détenant une forte participation dans l'OPCI pourrait provoquer une crise grave de liquidité ou déstabiliser trop fortement la valeur des parts de l'OPCI.

C'est pourquoi un mécanisme de suspension des rachats est prévu. Lorsqu'un porteur ou actionnaire détenant plus de 20% d'un OPCI demande le rachat de ses parts ou actions au-delà d'un seuil, ce rachat peut être suspendu dans les conditions prévues par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers.