 Le marché des bureaux en Ile-de-France
Premier marché d'immobilier tertiaire en Europe, l'Ile-de-France a connu une année 2009 difficile. Les locations nouvelles (l'offre placée), comme les loyers, enregistrent une nette baisse. L'année 2010 s'annonce comme celle de la stabilisation.
- Les locations. Avec 1 811 00 m² commercialisés, le volume des transactions de bureaux en Ile-de-France affiche une baisse de 24 % en un an. Alimentée par l'accélération des libérations et le dynamisme des livraisons d'immeubles lancés en 2007, l'offre immédiate enregistre une progression de 32 % en un an. L'absorption nette (différence entre la surface placée et celle libérée) enregistre un repli significatif de - 100 000 m². Le retournement significatif sur le marché des utilisateurs pousse investisseurs et promoteurs à la prudence. Fin 2009, 825 000 m² de bureaux étaient en cours de construction contre 1 265 000 m² fin 2008.
- Les loyers. Dans ce contexte de déséquilibre entre l'offre et la demande, les valeurs locatives marquent une inflexion. Le loyer moyen dans le secteur de Paris QCA affiche une baisse de 9 % sur un an. Au-delà des valeurs faciales, de nombreuses franchises de loyers ont été accordées, elles s'élèvent à 11 % en moyenne dans le coeur de marché parisien.
- Les perspectives. Si l'année 2009 apparait comme celle de l'atterrissage, l'année 2010 sera celle de la stabilisation. La croissance économique qui pourrait s'établir à 1,5 %, ne permettra pas de relancer la création d'emplois. L'absorption nette devrait donc être nulle. Les mouvements resteront quant à eux limités par un environnement économique encore fragile et quelques renégociations de baux.
Source : BNP Paribas Real Estate
Lire l'étude de BNP Paribas RE en entier
Les investissements en immobilier d'entreprise
Les investisseurs, français et étrangers, sont progressivement revenus en 2009, avec une prédilection pour les commerces plutôt que pour les bureaux. L'année 2010 pourrait être celle de l'amorce d'un nouveau cycle.
- Les montants investis. 7,8 milliards d'euros ont été investis en France en 2009, soit une baisse de 40 % par rapport à 2008 et de 73 % par rapport à 2007, niveau le plus haut du marché. Après le point bas du premier trimestre, les volumes investis ont constamment progressé tout au long de 2009, le marché français bénéficiant notamment de la correction des valeurs et d'une meilleure lisibilité. Cette progression des volumes a coïncidé avec l'augmentation du nombre de transactions significatives même si, sur l'ensemble de 2009, seules 16 opérations supérieures à 100 millions euros ont été répertoriées.
- La répartition entre bureaux et commerces. Avec une augmentation de 58 % des volumes investis par rapport à 2008, les commerces affichent, pour 2009, de belles performances notamment liées à l'appétit des investisseurs pour les centres commerciaux (57 % de l'ensemble des montants engagés dans des actifs de commerces). Après la chute déjà enregistrée l'an dernier, les volumes investis en bureaux accusent un fort recul de 49 % par rapport à 2008. La tendance s'est toutefois inversée au second semestre, avec la concrétisation de quelques grandes transactions.
- Les investisseurs. La demande émane avant tout des structures investissant en fonds propres. Les Français restent les plus actifs et totalisent 65 % des volumes investis. Toutefois, après la période de retrait des investisseurs étrangers, le marché hexagonal profite aujourd'hui d'un certain regain d'intérêt de leur part. Les investisseurs allemands, les plus dynamiques, privilégient les meilleurs actifs du marché parisien ainsi que les commerces. Leur part de marché importante contraste avec le retrait des investisseurs anglo-saxons et des autres acteurs ayant recours à la dette.
Source : Cushman & Wakefield
Lire le communiqué de Cushman & Wakefield en entier
Les OPCVM immobiliers après la crise
Les OPCVM immobiliers sont des SICAV et des FCP dont l'essentiel de l'actif est investi en sociétés immobilières cotées. Avec un encours de 3,8 milliards d'euros au 30 septembre 2009, ils représentaient 1,6 % de l'ensemble des OPCVM actions. Ils sont détenus principalement par des particuliers, notamment dans l'optique d'une épargne-retraite adossée à l'immobilier en Bourse. Au 30 septembre 2009 le secteur compte 47 fonds gérés par 29 sociétés de gestion. La moitié d'entre eux ont été créés avant 1992, soit avant la précédente crise immobilière. Le fonds le plus ancien (Axa Aedificandi) a été créé en 1970. Depuis 2005, 13 fonds ont été créés dont 7 trackers.
- Deux années difficiles. Début 2007, l'actif des OPCVM immobiliers atteignait 8 milliards d'euros, soit un doublement depuis la mise en place du régime SIIC fin 2002. Durant les années 2007 et 2008, le secteur a subi une décollecte massive (- 3 milliards d'euros sur 2 ans) et une division par 4 de son encours, sans toutefois connaître une crise de liquidité. Sur le premier semestre 2009, la collecte des OPCVM immobiliers est redevenue positive.
- Une adaptation stratégique. Face à la crise, les gérants ont ajusté leur allocation d'actifs à l'environnement financier. L'évolution de la composition des portefeuilles globalement constatée entre fin 2007 et juin 2009 montre une augmentation de la poche « liquidités et obligations » ainsi que de la part des SIIC et REITs (au détriment des foncières non transparentes fiscalement) et de l'allocation en zone Euro et spécialement en France (au détriment des pays européens hors de la zone Euro, y compris le Royaume-Uni). La part des actifs non européens est restée marginale : 0,6 % de l'actif total des portefeuilles considérés au 30 juin 2009.
- La situation actuelle. Sur six mois, au 30 septembre 2009, les OPCVM immobiliers avaient délivré une performance de 54,65 % en moyenne, dans la ligne du rally boursier de 2009. Leurs résultats sont néanmoins relativement disparates, comme l'indique l'écart parfois considérable entre les performances les plus faibles et les performances les plus fortes. Ceci indique un « effet gérant » non négligeable : le mode de gestion des OPCVM immobiliers va de la simple réplication d'un benchmark à une véritable gestion active.
Source : Etude de l'Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière (IEIF)
Voir l'étude de l'IEIF
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